Банк России с 1 мая 2023 года ужесточает условия для ипотеки в новостройках
Застройщики используют угрозу ухудшения условий по ипотеке с 1 мая, чтобы подтолкнуть покупателей покупать сейчас.
Новые ограничения направлены на то, чтобы снизить риски заемщиков и банков, говорится в сообщении ЦБ РФ.
За последние три месяца, с ноября по январь, по данным регулятора, задолженность граждан по ипотечным кредитам (год к году) увеличилась на 25,7%. Одновременно увеличились риски. В четвертом квартале 2022 года доля ипотечных кредитов, предоставленных заемщикам, которые должны будут выплачивать по займам более 80% дохода, достигла 44%. (В третьем квартале – 36%.) Доля ипотеки с низким первоначальным взносом (менее 20% стоимости квартиры) в конце года увеличилась с 48 до 53%, на первичном рынке – до 69%.
Регулятор отмечает, что на рынке по-прежнему активно используются совместные программы, в которых низкие ставки компенсируются завышенной ценой: средняя ставка при покупке жилья в новостройках составляет 3,5%, цена завышается на 20–30%. Разрыв цен между первичным и вторичным рынком также достиг 30%, в отдельных регионах – больше: например, в Московской области квартира в новостройке в ипотеку стоит на 55% дороже такой же на вторичном рынке.
С 1 мая Банк России вводит надбавки к коэффициентам риска по кредитам, выдаваемым под залог ДДУ. Введение таких надбавок вынудит банки «замораживать» часть капитала и сделает выдачу таких займов менее выгодной.
С 1 июня регулятор планирует дополнительно ужесточить условия по совместным программам: этот вид кредитования (с субсидированием от застройщика) будет выделен в отдельную группу, и к нему также (дополнительно) применят повышенные коэффициенты.
Дополнительное резервирование не понадобится, если кредит выдается по ставке, предусмотренной госпрограммой (например, 8% по ипотеке с господдержкой для новостроек), при этом ПДН должна составлять не более 60%, а первоначальный взнос – не менее 30%.
«Словесные интервенции» ЦБ в начале 2023 года, в отличие от предыдущих споров (например, в середине 2022-го), не встречают резких публичных возражений со стороны строительного блока (вице-премьера Марата Хуснуллина или главы Минстроя Ирека Файзуллина). Более того, уже на вполне прокремлевских ресурсах (например, на телеграм-канале «Незыгарь») вдруг стали рассуждать о том, что зависимость стройки от ипотеки в России беспрецедентна в мировой практике. И даже в США, на которые раньше любили ссылаться экономисты, доля сделок в ипотеку составляет 60%. А не 80–90%, как у нас. «В результате бизнес застройщиков перестает быть «рыночным» и функционирует только за счет льгот, предоставляемых правительством», заключает «Незыгарь».
С другой стороны, угроза ухудшения условий с мая–июня, несомненно, будет использована застройщиками и коммерческими банками: «Берите сейчас, потом будет хуже!»