НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке часто применяется концепция максимальной камерности: все закрыто заборами, доступ только у жителей. Такой подход для многих проектов уже не совсем актуален. Сегодня важен баланс между приватной и общественной территорией...» Дарья Сизых

25 июня, 03:23

Конституционный суд сохранил интригу: запрета на посуточную аренду нет, разрешения тоже

24 марта 2023 в 08:52

Теперь районным судам, рассматривая споры о правомерности краткосрочной аренды, придется оценивать всю совокупность фактов.

Фото предоставлено пресс-службой Конституционного суда

КС РФ 23 марта вынес постановление по делу о краткосрочном найме жилья в многоквартирных домах. Индивидуальный предприниматель Павел Бахирев просил признать «неконституционной» часть 3 статьи 17 Жилищного кодекса, которая запрещает использовать квартиры в МКД для оказания гостиничных услуг.

Суд отметил «неоднозначность и противоречивость» действующих норм и правоприменительной практики и предложил законодателям «комплексно урегулировать» особенности краткосрочного найма.

Предыстория вкратце. Псковский предприниматель Павел Бахирев приобрел квартиру в центре Пскова, зарегистрировал ИП и сдавал квартиру посуточно, рекламируя ее как «двухуровневые апартаменты», с питанием и напитками, трансфером до аэропорта и т. д. Соседи обратились в суд; суды всех инстанций запретили использовать квартиру «для оказания гостиничных услуг», Верховный суд рассматривать дело не стал.

Павел Бахирев обратился в высшую инстанцию, указав, что запрет нарушает его конституционные права: свободно распоряжаться собственностью (жильем) и извлекать из нее доход. Заявление Бахирева поддержала Генпрокуратура.

Постановление КС занимает 25 страниц, приводим доводы вкратце. Суд под председательством Валерия Зорькина не стал признавать спорную статью ЖК (она появилась в кодексе после принятия «закона Хованской», в защиту интересов жильцов) «противоречащей Конституции». Но подробно разобрал практику и трактовки. КС отметил, что в законодательстве нет определения «краткосрочного найма» – сдавать жилье в аренду можно хоть на сутки, хоть на пять лет (максимум). Вот почасовая сдача уже может считаться нарушением. 

Нет формального разграничения между «пребыванием» и «проживанием». КС также отметил, что оказание отдельных услуг из «гостиничного набора», указанного в приказах Росстандарта или Правилах предоставления гостиничных услуг в РФ, еще не делает квартиру гостиницей. Равно как и использование в рекламе термина «апартаменты» или «номер». Также КС призвал не считать бесспорным аргументом в судебных процессах тот факт, что квартира используется «для предпринимательской деятельности» – это не запрещено, например, при долгосрочной сдаче.

В целом позиция КС по-человечески понятна и даже (что редкость в последнее время) соответствует критериям здравого смысла: ситуации сложные, один случай не похож на другой, и судам низших инстанций следует оценивать совокупность фактов, а не отдельные формальные признаки. КС даже напомнил, что и обычные жильцы, бывает, шумят и веселятся, а также вызывают доставку, пуская посторонних в подъезды. С другой стороны, важными аргументами могут служить, например, наличие персонала или разделение квартиры на "избыточное" количество койко-мест.

Кроме того, формальный запрет на «краткосрочку» лишит тысячи граждан дополнительного источника дохода, а также противоречит целям развития внутреннего туризма.

Вывод по сути: «Нормативным регулированием не предопределена необходимость интерпретировать любые действия и предложения собственника нанимателю жилья, аналогичные гостиничным услугам, в качестве комплекса юридических фактов, позволяющего утверждать об оказании в многоквартирном доме гостиничных услуг, запрещенном частью 3 статьи 17 Жилищного кодекса РФ».

КС предлагает подводить краткосрочный наем под судебный запрет в случаях, когда кроме формальных признаков есть и другие: если для других жильцов «создаются неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения».

И вот теперь районные и мировые суды будут определять – «существенно» или «несущественно». Что вряд ли сделает практику более понятной. С другой стороны – сами предприниматели и арендодатели получают в руки набор аргументов, которые позволят им более эффективно защищать свою позицию в случае возникновения претензий. Позиция КС должна будет учитываться в каждом подобном споре.

Решение по «делу Бахирева» подлежит пересмотру, дело будет направлено обратно, в псковский суд.