НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

17 апреля, 16:39

Евгения Петрова: «Правила изменились: как теперь участникам рынка готовить сделки с недвижимостью?»

10 апреля 2023 в 10:24

После 1 марта 2023 года, в связи с внесением изменений в законодательство, выписки из ЕГРН не содержат персональных данных о собственниках. Как готовить сделки с объектами недвижимости, разъясняет руководитель практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Евгения Петрова.

Петрова Евгения
Петрова Евгения
руководитель практики недвижимости и градостроительства
Rightmark Group

Законодатель ограничил доступ к персональным данным физических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости. Сведения о фамилии, имени, отчестве и дате рождения могут быть получены при наличии согласия правообладателя или в предусмотренных законом случаях.

Изменения не коснулись юридических лиц. Имеющиеся о них сведения в ЕГРН остаются общедоступными и указываются в выписках из реестра. Поэтому далее речь пойдет о новшествах, связанных с получением сведений из ЕГРН о физических лицах.

Необходимо отметить, что персональные данные индивидуальных предпринимателей также попали в число ограниченного доступа. Для реестра прав на недвижимость они являются физическими лицами.

Как теперь участникам рынка осуществлять подготовку сделок с недвижимостью, таких как купля-продажа, мена, дарение, аренда, ипотека? Как осуществлять проверку прав? Возвращаемся к практике получения сведений от собственника. Последнего можно попросить самостоятельно запросить актуальные сведения ЕГРН о принадлежащем ему объекте недвижимости. Выписка из реестра может быть получена как в электронном, так и в бумажном виде. 

У собственника – физического лица есть возможность получить сведения бесплатно и незамедлительно, через портал государственных услуг, запросив онлайн-выписку. Она незначительно отличается от традиционных выписок ЕГРН об объекте недвижимости или о его основных характеристиках. Основные сведения о характеристиках недвижимости, ФИО и паспортных данных правообладателя, дате государственной регистрации права и документах основаниях в ней есть. Да, она не заменит собой полной выписки об объекте недвижимости, не даст исчерпывающей информации об имеющихся ограничениях прав, но для первоначального ознакомления контрагента и перехода к переговорам этого будет достаточно.

Для проверки достоверности выписки необходимо попросить собственника направить выписку в электронном виде не только в формате pdf, но и с полученными с портала госуслуг файлами sig и xml. Кроме того, можно воспользоваться размещенным на выписке QR-кодом, что является новшеством. Отсканировав его, заинтересованное лицо получит подтверждение сведений. К сожалению, не на всех выписках из ЕГРН проставляется QR-код.

В любой выписке, представленной собственником, будет содержаться информация о дате регистрации прав.  В дальнейшем, до заключения сделки, приобретатель сам может получить выписку из ЕГРН и, ориентируясь на день регистрации права собственности, убедиться, что за время ведения переговоров никаких изменений не произошло. То есть собственник не продал принадлежащую ему недвижимость, не лишился ее по иным основаниям, не появились сведения об обременениях (ограничениях).

Полученные выписки необходимо сохранять. В случае возникновения спора они послужат доказательством добросовестности приобретателя, его должной осмотрительности и внимательности при заключении сделки.

Более сложный вариант получения сведений – убедить продавца, арендодателя или залогодателя раскрыть его персональные данные, содержащиеся в ЕГРН, на время ведения переговоров и заключения сделки. Для этого собственнику необходимо подать в Росреестр заявление о возможности предоставления этих данных третьим лицам. О принятии такого заявления Росреестром делается отметка в ЕГРН. После чего при получении любым лицом выписки ЕГРН в ней будут, как и ранее, указаны ФИО и дата рождения собственника. При этом собственник в любой момент вправе подать соответствующее заявление и тем самым опять ограничить доступ к своим персональным данным.

Так же может поступить и приобретатель недвижимости. При регистрации права одновременно может быть внесена запись о возможности предоставления третьим лицам персональных данных приобретателя. Об этом в самом заявлении на регистрацию проставляется соответствующая отметка. Если покупатель не желает раскрывать свои персональные данные, необходимо проследить отсутствие «галочки» в заявлении напротив указанного действия. Впоследствии он также сможет ограничить доступ к сведениям о себе.

Чтобы избежать сложностей при раскрытии аккредитива, рекомендуем предусмотреть для покупателя обязанность передать продавцу нотариально удостоверенную выписку ЕГРН, подтверждающую регистрацию перехода права собственности, для последующего представления в банк.

Вне зависимости от того, решили стороны нотариально удостоверять сделку или нет, выписку из ЕГРН, содержащую персональные данные правообладателя, можно получить у нотариуса. Однако для этого потребуется совместное заявление правообладателя и лица, заинтересованного в совершении сделки. В иных случаях заявителю потребуется обосновать перед нотариусом, что такие сведения необходимы ему для защиты своих прав и законных интересов. Такие доказательства представляются нотариусу в письменном виде. Это может быть уже заключенный предварительный договор, документы, подтверждающие наличие оснований для обращения с иском в суд к собственнику недвижимости, и т. д. При отсутствии оснований нотариус может и отказать в предоставлении сведений из ЕГРН.

Практика покажет, насколько работоспособной окажется процедура получения сведений ЕГРН ограниченного доступа через нотариуса. Или же самым простым и быстрым способом получения необходимой информации будет запросить выписку из реестра у собственника.