23 апреля, 14:26

Николай Антонов: «Время строительства привычных апарт-отелей закончилось»

24 апреля 2023 в 14:00

В развитии сервисных апарт-отелей Петербурга, похоже, наступил переломный момент. Период экстенсивного роста девелоперы преодолели быстро, но куда дальше эволюционировать сегменту, пока не очень очевидно. На этом этапе успешность того или иного проекта во многом будет зависеть от профессионализма управляющей компании. О том, что сегодня происходит с апартаментамии, какие проекты будут востребованы в будущем, рассуждает Николай Антонов, партнер, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»).

Антонов Николай Михайлович МТЛ
Антонов Николай Михайлович
акционер и генеральный директор «МТЛ-АПАРТ»,
ГК «БестЪ»

 В последнее время заметно уменьшилось количество разрешений на строительство сервисных апарт-отелей. Без социальной нагрузки их просто перестали выдавать. Банки тоже с осторожностью изучают финмодели таких проектов, подталкивая девелоперов использовать больше собственных средств. Налицо определенное ужесточение условий кредитования.

С одной стороны, это связано с переизбытком апарт-отелей, прежде всего в Петербурге. Поэтому застройщики стали чаще ориентироваться на проекты псевдожилья. В этом случае их также «нагружают» «социалкой», но зато им не нужно тратиться на гостиничную инфраструктуру в здании, работу УК и пр.  

С другой, договоры застройщиков позволяют покупателю использовать юнит по своему усмотрению: жить там самому, сдавать в аренду или передать УК. Для власти это стало еще одним аргументом, чтобы уравнять проекты апартаментов с жильем и обременить их социальной нагрузкой. 

В Москве – другой коленкор: там девелоперы пытаются законодательно приравнять свои «апартаменты» к жилью. Но большинство столичных проектов изначально не относится к сервисным апарт-отелям.  

Из апартаментов – в гостиницы 

 Все эти звоночки на рынке свидетельствуют о том, что время строительства привычных нам апарт-отелей закончилось. Сегодня их не так легко реализовать. Поэтому мы еще в прошлом году решили выходить на рынок с собственными брендами как гостиничный оператор. Тем более у нас есть солидный опыт и необходимые компетенции. К этому подталкивает и исход из России международных гостиничных брендов, появляется свободная ниша. 

Сначала мы размышляли: почему бы не взять в управление такие объекты? Нам показалось, что компании не хватает гостиничной оболочки, хотя имеются и функционал, и сотрудники. Тогда мы решили перепроверить себя – сдать экзамены. Начали взаимно обмениваться компетенциями с Алексеем Мусакиным (вице-президентом Российской гостиничной ассоциации); обсуждаем возможность создания совместного продукта. Двигаемся комплексно: анализируем свои навыки, учимся, пробуем разные схемы и подходы. Задача – уже в этом году выйти на рынок как полноценная гостиничная УК, которая будет оперировать не только на российском рынке, но и в странах СНГ. 

Выход в кондо-форматы 

 Мы можем предложить девелоперам разные варианты привлечения инвестиций, например, строить объекты на смешанный капитал с возможностью их распродажи частями, но под управлением УК. Задача, конечно, амбициозная.

Сейчас ведем переговоры с компанией, которая собирается возвести классическую гостиницу на свои деньги, но с возможностью в будущем реализовать номера. Получается кондо-отель. Хотим обсудить с юристами возможность ужесточения условий договора с покупателями номеров в таких кондо-отелях. Чтобы у них не было прав на проживание в своем юните. Подобные проекты развивает одна петербургская сеть, она  выбрала формат, который со временем будет преобладать на рынке и иметь успех.

Как консультанты мы стараемся еще на этапе проектирования заложить в концепцию многофункциональность с бесшовной логистикой или замкнутую экосистему. Чтобы резидент мог хоть в тапочках перейти в любую часть здания: поесть, поработать, поучиться, отдохнуть. Если эти функции невозможны в одном здании, значит, должна быть экосистема. Например, у Андрея Перцева работает фитнес и ресторан Ognivo на Малом проспекте. Мы ведем переговоры с ним об открытии там коворкинга Page. Напротив – наш «Авеню-апарт на Малом», рядом – частный детсад. Все эти функции в одной маленькой локации образуют замкнутую экосистему. 

В больших проектах это надо умело совмещать, как это сделано в Москва-Сити, чтобы и жители, и гости могли пользоваться внутренней инфраструктурой. 

Экспансия в регионы и СНГ 

 К нам стали поступать заявки из стран СНГ. Так, девелоперу из Киргизии, строящему элитный ЖК, нужна компетенция и опыт УК апарт-отеля: как организовать работу ресепшн, круглосуточной охраны, администратора; как строить отношения с владельцами внутренней инфраструктуры. Он хочет возвести жилой дом с сервисом пятизвездочного отеля, при этом предлагает жильцам возможность сдавать квартиры в посуточную аренду через УК. Если он унифицирует продукт, например, предложит покупателям квартиры с готовой отделкой и меблировкой, тогда мы можем обеспечить гостиничный сервис. 

Думаю, дальше на рынок будут выходить меньшие по объему и более «правильные» (отвечающие всем гостиничным стандартам и нормам) отели. Надо на старте предлагать юридическую выверенную форму, в том числе оговаривая, кем и как будет управляться объект. Мы сотрудничаем с одним девелопером, который сейчас борется с градозащитниками, пытающимися оспорить разрешение на строительство. Уверен, если бы он предоставил властям более внятную концепцию кондо-отеля, у него было бы больше шансов реализовать проект. Более того, на такие проекты по госпрограмме можно получить льготный кредит по ставке 3–5%. Правда, не всем претендентам это удается, есть свои нюансы. 

Наша основная задача – создать несколько гостиничных брендов под разные сегменты: есть сеть «Авеню»; с Андреем Лушниковым мы прорабатываем «Айки-отели». До конца 2023 года хотим выйти в разряд гостиничных операторов с портфелем объектов, а также налаженной системой обучения и аттестации персонала. Изучаем возможности управления действующими апарт-отелями и гостиницами других собственников. 

Участники дискуссии: 

«Апарт-отели от гостиниц отличаются (для гостя) только двумя параметрами: наличием кухонной зоны в номере и отсутствием собственного ресторана (инфраструктуры). Ресторан как таковой в комплексе может быть (на условиях аренды), но в цену номера входит только проживание, все остальное клиент оплачивает отдельно. Для длительного пребывания это может быть вполне удобно.
Сейчас рынок сложный, и апарт-отели активно продают себя как гостиницы. Но, как правило, завтрак и посещение фитнеса не входят в стоимость номера. А в гостинице я покупаю пакет услуг.
Девелопер апарт-проектов, привлекая деньги соинвесторов, снижает финансовую нагрузку и увеличивает доходность. Если он удачно продал все юниты, затраты окупаются к моменту открытия апарт-отеля, а у гостиниц это занимает 15–17 лет. Поэтому многие девелоперы могли предлагать покупателям юнитов довольно высокий (выше ставки по депозитам) фиксированный процент дохода (от 10–15% и выше) на первые два-три года и только потом переходили на плавающую ставку.
Сегодня доходность апартаментов уже на уровне банковского депозита или даже ниже. А если учесть, что через 6–8 лет собственник должен вложиться в реновацию номера, окупаемость для него увеличивается еще лет на 8. Некоторые крупные апарт-отели могут сделать реновацию за свой счет (учтя эти расходы при расчете доходности), остальные возложат затраты на собственников. Срок амортизации для некоторых проектов уже наступил или наступает.
Если апарты эволюционируют в сторону гостиниц, им надо работать с арендаторами – владельцами инфраструктуры и предлагать клиентам пакет услуг, согласованный с операторами общепита, фитнеса и пр.
Мы с МТЛ обсуждаем сотрудничество по учебным программам. У нас давно функционирует учебный центр Cronwell, который закрывает потребности не только нашей сети отелей. Девелоперам апарт-отелей нужны компетенции в управлении отельными сервисами, а нам – навыки в управлении апартаментами и работе с собственниками. Если на законодательном уровне появится возможность привлечения денег через ЗПИФы, можно открывать и кондо-отели. Поэтому, скорее всего, в учебный процесс Cronwell мы включим часть направлений, связанных с апартами»

вице-президент Российской гостиничной ассоциации, управляющий партнер Cronwell Hospitality Group

«В условиях нестабильности растет востребованность программ с гарантированным доходом. В то же время многие девелоперы и УК видят в них риски для себя и «лимитируют» это предложение или вообще отказываются от него. В 2022 году такие программы практически ушли с рынка.
При этом программы с гарантированным доходом компании могут рассматривать как эффективный инструмент управления спросом. Однако не будем забывать, что заявленный доход потом нужно будет обеспечивать. А для этого – создавать продукт соответствующего качества, который при любом раскладе обеспечит объекту хорошую загрузку. Так, инвесторам нашего апарт-отеля ARTSTUDIO M103 мы предлагаем программу с увеличенным гарантированным доходом – 65 тыс. рублей ежемесячно в течение первых двух лет.
Важное отличие апарт-отелей от гостиниц – наличие кухонной зоны, что делает их более удобными для средне- и долгосрочного размещения. В «не сезон» УК может целыми пулами переводить номера из посуточной аренды в средне- и долгосрочную, управляя загрузкой и доходностью объекта.
Кроме того, сейчас стало больше российских туристов, которые не готовы тратить во время поездки столько же, сколько иностранцы. Для них наличие кухни важно.
Сегодня растет запрос инвестора на максимальную прозрачность. УК RBI PM еще в 2020-м первой на рынке предложила клиентам личный кабинет инвестора, где все «технические» финансовые показатели (ADR и RevPar и пр.) полностью открыты»

вице-президент по маркетингу и продукту, Группа RBI

«Я полностью согласен с Николаем Антоновым. В Новосибирске формат апарт-отелей стал мегапопулярным среди девелоперов в последние два года. И теперь мы тоже отмечаем сложности с получением разрешений на строительство. Возможно, это и неплохо. Только детально проработанные проекты, которыми управляют профессиональные операторы, могут эволюционировать в апарт-отели с гостиничной составляющей, что дает будущим гостям возможность получать качественный продукт и высокий уровень сервиса»

Евгений Павловец
руководитель проекта апарт-отеля «БонАпарт» (г. Новосибирск)
Евгений Павловец

«Очевидно, что сегмент апартаментов продолжит развиваться в сторону совершенствования качества продукта и предоставляемых услуг. Сегодня среди застройщиков сервисных апарт-отелей очень высокая конкуренция. Каждый стремится к созданию наиболее привлекательного в своем классе объекта с необходимым количеством опций. И повернуть этот процесс вспять без какого-либо серьезного и продолжительного воздействия извне невозможно. Это касается не только Петербурга, но и регионов России.
Сближение апартаментов и гостиниц наиболее сильно заметно на юге страны. Именно курортная недвижимость на побережье стремится обладать теми же опциями, что и классические гостиницы: сервисом, собственной инфраструктурой для комфортного пребывания, наличием общественных пространств. Именно по такой философии мы создаем наш проект Alba del Mare на западном побережье Крыма. Фактически это проживание в доме высокого класса с полным набором гостиничных сервисов. Такая недвижимость всегда остается в цене и позволяет использовать ее либо как семейную резиденцию, либо как актив для получения пассивного дохода»

Елена Соловьева
директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare)
Елена Соловьева