НАШ ЦИТАТНИК: «Чтобы в комплексном проекте ИЖС начал сказываться эффект масштаба и были оправданы затраты на "социалку", в нем должно быть не менее 1-1,5 тысячи домовладений. Чтобы реализовать такой объем, нужны десятилетия. Или придется уходить в демпинг...» Максим Хансон

20 апреля, 19:31

Сергей Федоров: «Чтобы сделать большой паркинг, нам пришлось углубиться на 12 метров»

25 апреля 2023 в 11:09

В Петербурге у станции метро «Пионерская» строится крупнейший за последние несколько лет многофункциональный ТРЦ Hollywood. Об особенностях проектирования и авторского надзора, о работе в стесненных условиях и примененных ноу-хау мы расспросили заместителя генерального директора по проектированию компании «Глобал ЭМ» Сергея Федорова.

Сергей Федоров
Федоров Сергей
заместитель генерального директора по проектированию
ГК «Глобал ЭМ»

 Какие решения позволили спроектировать такой большой ТРК на довольно компактном участке? В чем принципиальные особенности и сложности подобных объектов? 
– Потенциал участка использован почти на 100%. Для такого объема арендопригодных площадей, конечно, требуется большой паркинг. И нам пришлось заглубиться на 12 метров. Это было совсем непросто в условиях слабых грунтов, близкого соседства наклонного хода станции метро, бизнес-центра и жилых домов. В Петербурге обычно делают котлованы 6–7 метров, так как дальнейшее углубление серьезно увеличивает затраты, усложняет технические решения и сами работы. Поэтому обустройство ограждения котлована и всего нулевого цикла потребовало пристального внимания. Более того, на этапе проектирования мы изменили решения предыдущих проектировщиков, что позволило снизить затраты и сократить сроки строительно-монтажных работ (СМР) нулевого цикла. Заказчик, понимая серьезность задачи, инициировал проверку наших расчетов и решений, передав их на анализ сторонним проектным компаниям: «ПИ Геореконструкция» и «Тор-Проект». Проверку мы прошли успешно, и не только на этапе проектирования, но и в ходе СМР. Конечно, были и внештатные ситуации, но в итоге нулевой цикл успешно завершен. Сейчас конструктив здания почти готов. Хотя с грунтовыми водами боремся до сих пор. 
Hollywood – не просто ТЦ, а довольно крупный и современный комплекс. Для привлечения арендаторов и посетителей у него должна быть своя «изюминка» и по части архитектуры, и по внутренней эргономике, и в удобстве эксплуатации. Для решения этих задач нам пришлось искать и использовать нестандартные конструкции, которые не уступают по надежности и несущей способности привычным аналогам. В результате появились большие пролеты с металлическими фермами и железобетонными конструкциями с постнапряжением, а также атриумы со светопрозрачными куполами различных форм. Использование металлических ферм с пролетами около 40 метров позволило выполнить одно из требований заказчика – чтобы в зоне фуд-корта на последних этажах не было опор. Кроме того, для световых фонарей больших площадей мы использовали самонесущий профиль без дополнительных громоздких несущих конструкций, что дает ощущение легкости и освобождает пространство. 
Кстати, специально для нашего проекта в лаборатории в Москве были выполнены испытания в аэродинамической трубе масштабной модели объекта с моделированием снеговой нагрузки и переноса снега под воздействием ветра. Расчеты здания выполнены с учетом результатов этих испытаний. 

 Что за конструкции с постнапряжением? 
– По сути, это железобетонная балка, куда помимо арматуры закладываются металлические канаты, которые после набора прочности бетона натягиваются домкратом до определенных усилий. В результате у нас появились пролеты до 20 метров. 

 Как рассчитываются для таких объектов нормативы по лифтам, эскалаторам, количеству пожарных выходов и пр.?  
– В основном все на основании требований нормативных документов и федеральных законов к общественным зданиям. Но для расчетов по лифтам, ширине проходов в галереях и расположению арендаторов заказчик делал отдельные исследования с помощью специализированных компаний. После проведенного анализа были смоделированы потоки людей как внутри объекта (где и какой магазин оптимально расположить), так и снаружи – с учетом расположения улиц, пешеходных переходов, метрополитена и общественного транспорта. Учитывался и транзитный поток – от станции метро в жилой квартал и наоборот.  

 В чем особенности примененных инженерных систем? 
– Кроме обычных норм, были требования по повышению энергоэффективности. В проект заложено оборудование с рекуперацией тепла, чиллеры с функцией free cooling (холодильная система с режимом естественного охлаждения). Будут использованы энергоэффективные ограждающие конструкции и оконные блоки. 
Из особенностей можно выделить системы мониторинга за несущими конструкциями и большими пролетами внутри здания, которые будут задействованы уже во время эксплуатации. Ведь арендаторы разные, и сложно предугадать, как они будут «нагружать» те же перекрытия. 
Ну и как во всех современных зданиях, в «Голливуде» установят системы автоматизации парковки и подсчета посетителей. 

 Как сказывается импортозамещение на реализации проекта? Какое оборудование и материалы пришлось срочно заменять?  
– На общестроительных работах это почти не отразилось. Были сложности с ценами на арматуру и бетон, с заменой производителей газобетона, но не более. По инженерному оборудованию сложнее. Сейчас заказчик проанализировал рынок, и мы как раз начинаем корректировки по инженерным разделам.  
В целом концепция объекта осталась прежней, функции изменению не подлежат. Выполнялась «перенарезка» помещений, уточнение площадей с сохранением итогового баланса.  
Нас ожидает очередной этап корректировки, когда мы начнем адаптировать помещения под конкретных арендаторов. Эта работа уже началась. Когда помещение забронировано за арендатором, у него появляются дополнительные требования. Под каждого нужно будет корректировать в основном инженерные разделы.  
Корректировки – это одна из проблем в работе проектировщиков. Это одновременно и причина, и следствие неувязок и разночтений внутри проекта, которые мы обязаны оперативно устранять.  
 
 Назовите наиболее типичные ошибки при проектировании ТЦ. Какие возможности зачастую упускают девелоперы?  
– Основная сложность в том, что на этапе проектирования мы не знаем конкретных арендаторов. 
Hollywood уже реализован в конструктиве, и в сложившийся объем приходится вносить изменения, в том числе из-за того, что заказчик еще сам не видит итоговый вариант. Это касается не только функционала, но и внешнего вида здания.  Например, фасадные решения неоднократно корректировались, и процесс продолжается до сих пор. На это повлияла, конечно, и замена европейских материалов, заложенных в проект изначально. Корректировка фасадных решений приводит к изменениям других разделов проекта. Сложность для проектировщиков состоит еще и в том, что изменения идут по ходу строительства, а строителям приходится переделывать что-то уже не на бумаге, а в фактических конструкциях. 
Девелоперы, строящие не первый объект, понимают задачу. Но «Голливуд» – нестандартный проект, поэтому сложно представить конечный продукт в процессе проектирования, отсюда все проблемы. Порой приходится временно останавливать стройку на отдельных участках, чтобы успеть внести очередные изменения. 
Два года назад, когда мы начали проектировать ТРЦ, у нас было куда меньше исходных данных от заказчика, чем сегодня – на финишной прямой. 

 Был ли у вас опыт проектирования таких больших ТРЦ?  
– Пожалуй, Hollywood самый большой, его общая площадь порядка 115 тыс. кв. м.  

ТРК «Голливуд». Фото: «Глобал ЭМ»
ТРК «Голливуд». Фото: «Глобал ЭМ»

Участники дискуссии: 

«Голливуд» уникален тем, что он строится, когда вокруг ничего не строится. Востребован он точно будет, вопрос в содержании и структуре. Люди придут, потому что более плотного жилого «муравейника» вокруг станции метро трудно найти. К тому же «Мегалит» завершает по соседству огромный ЖК «Приморский квартал».
Я не знаю в точности новую концепцию «Голливуда». Волатильность в принятии решений сегодня очень высокая, поэтому я бы на их месте с открытием не торопился.
Из функций точно будет востребована еда; фуд-холлы уже стали трендом. В фэшн-сегменте появились турецкие и арабские бренды. У федеральных сетей сегодня – поле непаханое. Они могут выбирать лучшие локации в ТЦ, откуда ушли иностранцы. Ситуация сложная, и проект сложный, поэтому советую не торопиться с принятием решений по конкретным операторам, помимо «якорей», конечно.
Современным ТЦ нужно более продуманное зонирование. Хорошо бы заложить решения, которые в будущем (в зависимости от обстоятельств) позволили бы поменять функциональное назначение помещений, а также логистику. В силу большой неопределенности мы в свое время закладывали такие же решения в ТК «Сенная». Однако они приводят к дополнительным затратам, поэтому все надо взвешивать»

управляющий партнер ГК «АйБи Групп»
Борисов Юрий Алексадрович

«Сложный объект и сложное время. Вокруг «Голливуда» плотное конкурентное окружение. Работает ТК «Капитолий», владельцы которого некогда пытались сделать реконцепцию и превратить его в некое подобие дисконт-центра. Есть ТРК «Сити Молл», после реконцепции нарастивший трафик, а также десяток небольших ТК, включая встроенные. Мне кажется, «Голливуду» будет трудно конкурировать с ними в ситуации, когда покупательная способность падает, хотя у него и самая удачная локация – прямо у метро. Пока не представляю, что уникального можно предложить потребителям. Наверное, будет происходить переманивание арендаторов из ближайших ТЦ за счет качественной архитектуры, лучшей локации, а также льготной аренды на первое время. Если удастся привлечь на большой объем площадей китайские и турецкие бренды, это станет «изюминкой» проекта.
У нас в «БестЪ» есть поверье: любой проект надо начинать в кризис. Пока ты все согласуешь, построишь и откроешь, кризис закончится. «Голливуд» как раз начали в кризис, и, дай бог, к его открытию торговля выйдет из крутого пике, и новый ТРЦ начнет собирать «сливки»

генеральный директор «МТЛ. Управление активами», партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» ГК «БестЪ»
Станислав Ступников

«Проект в этой локации может быть успешен с учетом создания сильного tenant mix и инвестиций во впечатления. Новый комплекс расположен на трафике одной из самых оживленных станций метрополитена (пассажиропоток – около 1833 тыс. человек в месяц). Кроме того, у нового проекта будет возможность учесть актуальные требования рынка. Многие российские ритейлеры значительно расширили магазины, вывели новые бренды и активно развиваются. Hollywood сможет привлечь «якорей» уже в новых укрупненных форматах, открыть флагманские магазины, чего не могут предложить другие окрестные ТК.
Чтобы быть востребованными, новым проектам важно превращать поход в ТК в путешествие, в эмоции. Помимо создания грамотного tenant mix, важно уделить внимание актуальным food-концепциям, развлекательным и образовательным активностям для детей и взрослых, инвестировать в интерьерные решения. Если удастся это реализовать, ТРЦ Hollywood станет новым центром притяжения для петербуржцев – и не только жителей Приморского района»

Мария Парфененко
гендиректор инвестиционно-управляющей компании STEIT