Апартаментам пригрозили налогами
Возвращение НДС для апартаментов приведет к увеличению цен и снижению доходности.
Поправки в Налоговый кодекс, предлагаемые правительством, предусматривают отмену «нулевой ставки» НДС для застройщиков апартаментов.
Законопроект был внесен в Думу 24 апреля 2023 года, вызвал массу вопросов и недоумений; 26 апреля документ отозвали «по техническим причинам» (на доработку). То есть вернуть его в парламент могут в ближайшее время. В законопроекте более 200 страниц; поправки касаются налогообложения "релокантов", банковских гарантий, досудебного урегулирования налоговых споров и т. д. Строительное сообщество затронул абзац, касающийся налогообложения апартаментов.
С 2010 года для строителей, которые возводят комплексы апартаментов с использованием ДДУ, действует «нулевая ставка» – как и для строителей жилья. Авторы законопроекта предлагают ее отменить. Почему – неизвестно. В пояснительной записке просто указано: «2. Отменяется освобождение от НДС услуг застройщика, оказываемых при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания (без права на постоянную регистрацию), на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ».
О том, чем руководствовались авторы поправок, отчасти можно судить по реакции федеральных СМИ. «Сегодня к апарт-отелям и их последующему управлению фактически отсутствуют какие-либо требования, – говорит эксперт, опрошенный «Российской газетой». – А это, в первую очередь, огромная финансовая выгода для застройщика на всех этапах. Также при таком строительстве девелопер может хорошо сэкономить на инфраструктуре – он не обязан строить школы, детские сады, подъездные пути и т. д.».
«При строительстве такого типа недвижимости девелопер не связан нормами об обязательном обеспечении здания объектами социальной инфраструктуры… Плюс ко всему, стоимость перевода вида разрешенного использования земельного участка при строительстве апартаментов существенно ниже, чем при возведении классического жилья», – это уже из «Коммерсанта».
Наверное, петербургским застройщикам любопытно читать про «отсутствие требований" по "социалке". Смольный регулярно нагружает их именно такими условиями. Интересно также – про отсутствие требований к управлению. После многолетней дискуссии о том, что апарты – это гостиницы. Именно петербургские девелоперы на этом настаивали. А москвичи (и федеральные власти) – игнорировали и строили в столице "псевдожилье" все в больших объемах. Оттуда же – изменение ВРИ (вида разрешенного использования) за деньги: чисто столичная «фишка», в Петербурге такого нет.
История с апартами – идеальная иллюстрация: законы пишутся в Москве, под московские условия и особенности. Ситуация в других регионах и в отрасли в целом законодателей не волнует. Если они вообще в курсе.
Слухи об ужесточении условий могут породить краткосрочную волну спроса. Потому что «дальше будет хуже». Принятие поправок приведет к повышению цен и сокращению спроса. Отсутствие льготной ипотеки сделает не только сервисные апартаменты, но и объекты в формате «псевдожилья» неконкурентоспособными.
Мнения экспертов
Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group:
– Если поправки о возвращении НДС примут, это, скорее всего, запустит цепочку взаимосвязанных событий. Девелоперы будут вынуждены поднять цены, либо сохранять цены, но снижать доходность, либо им придется искать более дешевые участки. В результате это повлияет и на доходность для конечных покупателей, которая на текущий момент и так небольшая. В результате сегмент сервисных апартаментов продолжит трансформироваться в «псевдожилье».
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»:
– Инициатива однозначно приведет к удорожанию апартаментов, вплоть до 20%. Точнее можно будет сказать после согласования окончательных формулировок законопроекта.
Если же закон будет работать по-максимуму, то апартаменты застройщикам возводить будет невыгодно. На этом их строительство может и закончиться.
Цель столь кардинального подхода непонятна. Апарт-отели и так генерируют налоги, в отличие от «серого» рынка аренды. Налоги платит управляющая компания и собственник апартаментов. Подобные законопроекты могут сократить налоговую базу бюджета и поставить на долгую паузу развитие рынка качественных мест размещения.
Петербург, конечно, успел за последние пять лет нарастить номерной фонд апарт-отелей, пережив несколько волн пристального законодательного внимания. Очередная инициатива, сулящая рост цен, это едва ли то, что нужно строительной отрасли и арендному сегменту.
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:
– Годами не решая вопрос со статусом апартаментов, законодатель решил пойти по
категорическому сценарию: «Нет предмета – нет проблемы». Корни вопроса, конечно
же, тянутся в Москву - столицу «квазижилья». В Петербурге сервисные апартаменты
все-таки преобладают. А с учётом того, что у нас все (!!!) проекты апартаменты
и гостиниц обкладываются социальным оброком, возвращение НДС сделает их
строительство жестко убыточным. Такой неумный шаг в принципе тянет на
экономическую диверсию и вредительство в особо крупном размере (снижение
налогов, количества рабочих мест, инвестиционной привлекательности и т.д.).
Кроме того, интересно понять, как именно власти будут решать вопрос начисления
НДС на строительство апартов юридически и бухгалтерски. Долевка – это
инвестиционная деятельность, и до ввода в эксплуатацию – это не выручка
застройщика.
Ясно одно, даже если рынок выживет после подобных издевательств, то проектов
будет сильно меньше, и апарты будут дороже.