Ограниченный спрос не позволяет застройщикам Петербурга и Ленобласти поднимать цены на новостройки

За год средние цены предложения в новостройках региона почти не изменились. В Петербурге за 12 месяцев цена «квадрата» на первичном рынке, по данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», снизилась на 2,7%: с 222 тысяч до 216 тысяч рублей. В новостройках области – коррекция в рамках погрешности: 146 тысяч рублей за кв. м в мае 2022-го, 144 тысячи – в мае 2023 года. Активность покупателей, по оценкам участников рынка, сейчас определяет не столько стоимость квадрата, сколько величина ежемесячного платежа по ипотеке. 

Разница между индексом цен на первичном рынке и средней стоимостью жилья на «вторичке» составляет 13%. (Готовое жилье дешевле.) 

В Петербурге за четыре месяца застройщики подписали 17 013 ДДУ – на 43% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (29 809 сделок). 

В Ленобласти, по данным Росреестра, за январь–апрель зарегистрировано 6609 ДДУ – на 26% меньше, чем в январе–апреле 2022 года, когда было заключено 8953 договора.  

Спальная коррекция 

За год новостройки в спальных районах Петербурга подешевели на 8,3%. В мае 2023-го средняя стоимость «квадрата» в строящихся ЖК на спальных территориях составила 238,5 тысячи рублей. Год назад, в мае 2022-го, – 260 тысяч рублей. Максимум был достигнут в июле прошлого года, в период расцвета льготной ипотеки и «совместных программ» (с «околонулевыми» ставками) – 266,6 тысячи рублей за кв. м.

Наиболее заметной корректировке подверглись цены в Выборгском районе: минус 21%. Причины: снижение цен в ЖК iD Svetlanovskiy и появление в листингах большого количества квартир в сданных корпусах ЖК «Прагма City» и «Северная долина», причем по относительно невысокой цене.  На 19,3% снизились цены на намывных территориях Васильевского острова: здесь подешевели квартиры в ЖК «Морская набережная» и «GloraX Premium Василеостровский». Подорожало строящееся жилье в престижном Московском районе: +5,8%. Впрочем, здесь чаще речь идет об относительно отдаленных южных окраинах.

Самые дорогие (в среднем, конечно) квартиры в спальных районах – в домах после реконструкции: 265,4 тысячи рублей за кв. м, самые дешевые – в панельных зданиях: 204 тысячи рублей. Кирпичные и кирпично-монолитные – около 244 тысяч рублей за «квадрат».

Спальные районы стабильно занимают треть предложения в регионе: 115 жилых комплексов, 29% – по количеству новостроек, 30% – по количеству квартир.

«На рынке новостроек не следует ждать каких-то сюрпризов, – комментирует Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость». – Не самый высокий, но стабильный спрос, адаптация рынка к отказу от субсидированных ставок, уход инвесторов, сдерживание запуска новых проектов и т. д.».  

Областная стабильность 

Во Всеволожском районе, где сосредоточено 79% выставленных на продажу квартир, строящееся жилье в мае подорожало на 0,5%. В других прилегающих к Петербургу районах цены снизились. Наиболее заметно (на 3,5%) – в Тосненском: уменьшилось предложение в относительно дорогом ЖК «Сибирь» в поселке Тельмана. При этом за год цены в Тосненском районе выросли на 9,3%. 

В популярных локациях цены в мае колебались заметнее, чем в апреле. В Сертолово, например, они выросли на 8,7%. Причина: сократилось предложение в ЖК «Золотые купола. Новая история» со сроком сдачи в 2025-м. В Верево средние цены снизились на 8,6% – подешевели квартиры в ЖК «Верево-Сити». 

Наибольшее отклонение за год (минус 14,7%) – в Девяткино, где снизился ценник в ЖК «Удача». Город-курорт Gatchina Gardens остается самым дорогим проектом. Однако его дальнейшая судьба так и не прояснилась: пока в этом ЖК возможно только бронирование квартир. 

На первом месте в списке областных локаций по уровню цен – Кудрово (176 545 рублей за «квадрат»). В конце рейтинга – Романовка, Верево и поселок имени Свердлова, чуть больше 110 000 рублей.

Сейчас в регионе в продаже находятся 98 ЖК, на 12,6% больше, чем год назад. За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе увеличилась, как по числу проектов (с 24 до 27%), так и по числу квартир (с 30 до 35%).  

Конкуренция по горизонтали 

На первичном рынке за год увеличился объем предложения в пригородных районах, на окраинах и в Ленобласти. В квартирографии основной объем составляет малогабаритное жилье: 60% вариантов – студии и «однушки».

По данным Единой информсистемы жилищного строительства, за год в Петербурге объем строящегося жилья в продаже сократился на 800 тысяч кв. м, в Ленобласти – на 87 тысяч увеличился.

Существенного снижения цен эксперты и участники рынка не ожидают, но разного рода скидки, акции, рассрочки и новые ипотечные схемы застройщики будут применять все активнее.

Аналитики отмечают смещение платежеспособного спроса от обжитых районов – к проектам на окраинах и в пригородах, а также – к ЖК в приграничных районах Ленобласти. И конкуренция за покупателя будет обостряться.

По данным NF Group, с января по май 2023-го в Петербурге, включая административно-подчиненные районы, объем нового предложения составил 516 тысяч кв. м (около 13 тысяч лотов в 23 ЖК). На пригородный рынок за тот же период застройщики вывели 422 тысячи кв. м (9,8 тысячи лотов в 12 ЖК). 

«Для поддержания спроса в удаленных локациях требуется уделять внимание комплексному освоению: необходимы детсады, школы, коммерческие помещения; важны также зоны отдыха и досуга внутри квартала, комфортная этажность, – отмечает Кирилл Храпов, коммерческий директор группы «Самолет». – В настоящий момент в новые локации выходят сразу несколько крупных игроков». 

По мнению экспертов NF Group, строительство жилья в новых локациях дает девелоперам больший простор для реализации комфортных проектов. Массовый сегмент пополняют ЖК малой и средней этажности. Невысокая этажность и близость к природе компенсируют удаленность таких локаций от центра.

Отставание цен областных новостроек от ЖК в городских спальных районах за 12 месяцев уменьшилось с 42 до 39%. Разница с ЖК на городских окраинах (без метро) составляет 14%. Разрыв с проектами в пригородных районах увеличился от 8 до 11%. 

Мнения экспертов: 

Андрей Соловьев, партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group: 
– На первичном рынке жилья сохраняются тренды 2022 года, обусловленные, в первую очередь, геополитическими обстоятельствами. На конец прошлого года объем свободного предложения в Петербурге (без учета административно-подчиненных районов) составил 1,7 млн кв. м, увеличившись на 26% по сравнению с концом 2021 года. Объем спроса, напротив, сократился и по итогам 2022 года составил 1,9 млн кв. м, что на 35% ниже, чем в 2021-м. Сохранение этого тренда угрожает рынку затовариванием.  
На рынке жилья высокого класса сохраняется сдержанная девелоперская активность по выводу новых объектов на рынок, наметившаяся в прошлом году. 
В массовом сегменте интерес девелоперов сместился в пригородные локации, в которых ведется преимущественно комплексное освоение территорий. Это обусловлено ростом дефицита свободных участков в черте города, а также смещением спроса на пригородные новостройки. Наибольшим потенциалом развития в формате КОТ обладают южное и восточное направления петербургской агломерации. В этом году пригородный рынок пополнился новой локацией на юге (Лаголово), в которой стартовали продажи от девелопера «А101» и группы «Самолет». 
В краткосрочной перспективе предпосылок для снижения цен в петербургских ЖК нет. Напротив, на фоне невысокого уровня спроса, чтобы выделиться на фоне конкурентов, девелоперы будут улучшать новые объекты, уделяя внимание их качественному наполнению. Востребованность жилого комплекса во многом зависит от его соответствия запросам покупателей, которые в последние годы существенно расширились: теперь вместе с квартирой они хотят приобрести и определенный образ жизни.  
 
Оксана Понаморенко, директор управления маркетинговых коммуникаций компании «Л1»: 
– За период пикового спроса 2020–2021 годов с рынка были «вымыты» наиболее ликвидные и интересные квартиры, особенно в сегментах комфорт- и бизнес-классов. Сейчас, на волне сниженного спроса, это ощущается не так сильно, но в перспективе рынок может столкнуться с дефицитом предложения качественной недвижимости. 
Да, сейчас предложение, особенно в низком ценовом сегменте, превышает спрос. Но и там оно постепенно сокращается. Поэтому надеяться только на распродажу «остатков» – это неверная стратегия. Процесс строительства многоквартирного дома занимает не один год, и восполнить дефицит по-быстрому не получится. 
Компания «Л1» в нынешнем году пока не вывела на рынок новых проектов, но они находятся в разработке. Это будут объекты бизнес-класса с ограниченным количеством квартир, в обжитых локациях с качественной инфраструктурой и удобным транспортным сообщением. 
 
Светлана Денисова, начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент»: 
– Считаю, что те застройщики, которые не спешат с выводом новых объектов в продажу, в нынешних реалиях поступают разумно, придерживаясь осторожной, консервативной стратегии. В мае у «БФА-Девелопмент» план продаж был перевыполнен, объем бронирования достаточный; мы связываем это с высокой готовностью объекта, который вводится в текущем году. 
В начале 2023 года мы вывели в продажу новый объект «БФА в Озерках» – дом бизнес-класса на берегу Большого Суздальского озера в жилом квартале «Новая Скандинавия». В доме семь этажей, на площадке от 4 до 6 квартир с видом на водную гладь и уютный двор малоэтажной застройки. 
 
Александр Брега, генеральный директор корпорации «Мегалит»: 
– Наша работа продолжается в заданном направлении и отличается только тем, что долгосрочное планирование сегодня невозможно. Мы перешли на ручное оперативное управление всеми подразделениями, корректировки вносятся если не еженедельно, то регулярно. Мы продолжаем как планомерную реализацию проектов в Петербурге и Подмосковье (оба в завершающей стадии строительства), так и подготовку в этих регионах новых комплексов; ни останавливаться, ни форсировать вывод не собираемся. Возможно, приступим к реализации до конца года. 
Сейчас спрос и предложение в целом сбалансированы – об этом свидетельствует «заморозка» средней цены на рынке. Мы с начала лета немного подняли стоимость наиболее востребованных типов квартир у «Пионерской» и продолжим увеличивать цены вслед за сокращением этого предложения и готовностью домов к заселению. Понижать цены не планируем и не видим возможности: себестоимость продолжает расти, а наши дома – это всегда качественное жилье в хорошей локации. 
Мы знаем, что копится отложенный спрос. Многолетний опыт показывает, что после затяжного снижения продаж спрос на качественные новостройки обязательно реализуется в сделках. 
Наша компания всегда в поиске оптимизации себестоимости, однако об удешевлении речь не идет. Мы вкладываемся в комфорт проживания, это доказывают наши многомиллионные инвестиции на озеленение и благоустройство в нашем флагманском проекте «Приморский квартал». 
 
Александр Леушин, основатель и генеральный директор строительного холдинга «Сенатор»: 
– В этом году мы начнем продажи в двух проектах: в Выборгском районе и любимом нами Курортном. В Выборгском районе мы планируем возвести жилой комплекс общей площадью порядка 17 тыс. кв. м. При этом дома будут средней этажности. Проектом предусмотрен широкий ассортимент планировочных решений, в том числе и с просторными кухнями-гостиными. А также развитая инфраструктура с зонами для отдыха, игр и спорта. 
В Курортном районе мы построим комплекс ориентировочной площадью 48 тыс. кв. метров, где также разместится спа-центр, ресторан, крытый бассейн и современный медицинский центр. Проектом будет предусмотрена закрытая территория для резидентов с ландшафтным дизайном и зонами отдыха, а также уникальные планировочные решения с персональными террасами и живописными видами. 
 
Сергей Степанов, директор по продажам объединения «Строительный трест»: 
– В наших проектах доля двух- и трехкомнатных квартир составляет 68%, и основной покупатель – семьи с детьми. Спрос на такую недвижимость стабилен, так как ее приобретают для себя, в отличие от малогабаритного инвестиционного жилья. 
В первом квартале 2023 года мы вывели в продажу 1-й и 2-й лоты второго этапа жилого квартала «NEWПИТЕР» в поселке Новоселье. Это разноэтажные дома общей площадью более 58 тыс. кв. м, включая коммерческие и кладовые помещения. Строится комплекс «Наука» в Калининском районе Петербурга. Всего в квартале запроектировано девять корпусов высотой от 11 до 13 этажей, школа и детский сад. Сейчас в продаже помещения в корпусах 1, 2, 3 и 9. 
Время шаблонных объектов уходит. Для привлечения покупателей к новым адресам следует предложить концепцию, стиль жизни, а не просто безликий набор функций.  
В наших проектах параллельно строительству домов создается необходимая социальная инфраструктура. Особое внимание уделяем общественным пространствам, зонам отдыха и детского досуга. 
 
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers: 
– Ситуация на первичном рынке жилья все еще остается нестабильной, особенно в условиях снижения спроса и увеличения объемов нераспроданного жилья. Падение покупательского интереса привело к значительному сокращению девелоперской активности. Многие компании разделяют проекты на более мелкие этапы и выводят на рынок ограниченное количество корпусов даже в масштабных комплексах.  
В начале 2023 года в Петербурге в продажу в основном выходили очереди и корпуса уже начатых проектов, старты новых откладываются. Так девелоперы стремятся избежать перенасыщения рынка. Но даже при этом существующий спрос не может поглотить весь объем предложения и предотвратить затоваривание рынка. В результате в дальнейшем девелоперы могут продолжить искусственно формировать дефицит, чтобы удерживать цены на прежнем уровне. 
По нашим прогнозам, в 2023–2024 годах показатель ввода жилья в Петербурге может сократиться на 10–15% от объемов 2022 года. Снижение платежеспособности населения, повышенный интерес к более бюджетному продукту на периферии, а также возрастающая популярность ИЖС поддержат тренд на смещение интереса девелоперов в Ленобласть, где ввод в 2023–2024 годах может увеличиться на 15–20%. 
 
Елена Федорова, управляющий партнер ГК «Глобал ЭМ»: 
– Как проектная компания мы можем подтвердить, что все жилые проекты в нашем портфеле заказов претерпевают изменения. В части проектов снизились темпы реализации, другие вовсе заморожены до лучших времен. Есть и такие, что ушли на новый круг проектирования. Среди них практически все застройщики выбирают из двух вариантов приспособления к новым реалиям: либо выделяют больше этапов строительства, либо уменьшают площади квартир или апартаментов. Последнее изменение наиболее частое, даже в бизнес-классе.  
 
Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон: 
– Группа Аквилон придерживается ранее выбранной стратегии развития. Мы продолжаем приобретать участки, выводить на рынок следующие очереди текущих проектов и новые комплексы. В этом году мы уже запустили продажи во второй очереди ЖК «Аквилон ZALIVE» на 34 тыс. кв. м, в новом проекте в Шушарах «Аквилон All in 3.0» на 45 тыс. кв. м, во второй очереди «Аквилон Leaves» в Московском районе площадью 82 тыс. кв. м. До конца года планируем еще ряд стартов. Мы реализуем проекты в черте города, но также рассматриваем и областные локации. Один из новых проектов будет расположен в Янино.  
Мы ничего не откладываем на потом, потому что видим, что спрос есть. Да, горизонт планирования сокращен, но на фоне постоянных разговоров об ужесточении условий по ипотеке люди стараются решить жилищный вопрос здесь и сейчас. Мы также не меняем подход к формированию продукта: не сокращаем площади до минимума – мы их оптимизируем за счет тщательной проработки, делая каждый метр функциональным. Мы делаем ставку на комфорт-класс, так как понимаем, что потребитель не будет снижать своих требований к жилью. И, сократив и упростив все сейчас, в ближайшем будущем может быть сложно реализовать такой «голый» продукт. 
Для покупателей мы разрабатываем различные программы, позволяющие приобрести недвижимость на хороших условиях. При этом стараемся предоставлять выбор, чтобы клиенты сами решали, что для них актуальнее. Например, в июне у нас действует предложение «Отделка в подарок или скидка 10%». 
 
Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ»: 
– Предложение на рынке новостроек Петербурга в прошлом году регулярно пополнялось. Сложно изменить планы относительно объектов, по которым согласованы и получены проектное финансирование и вся разрешительная документация. 
В 2023 году стартов продаж на рынке новостроек заметно меньше, в основном это последующие очереди, но есть и абсолютно новые объекты. Наше предложение пополнил ЖК «Лайнеръ» на Октябрьской набережной. Несмотря на высокую конкуренцию в локации, этот объект привлек внимание и уже второй месяц подряд первым выполняет план продаж. В планы 2023 года входит также старт продаж новых очередей в уже строящихся проектах. Одновременно ведется активное проектирование новых объектов, старт которых намечен на 2024 год. 
РСТИ специализируется на строительстве жилья класса «комфорт», в наши планы входит наращивать компетенции в этом сегменте и не идти по пути упрощения. Очевидно, что в кризисные времена наибольшим спросом пользуется самое дешевое жилье. Но мы уверены в востребованности по-настоящему комфортного жилья и прикладываем еще больше сил и внимания к созданию продукта.  
Застройщики ведут активную конкурентную борьбу, информации о новостройках много, и зачастую в ней сложно ориентироваться. Важную роль в продвижении информации об объектах играют наши партнеры – агентства недвижимости. Многое зависит от их компетенций и профессионального знания рынка, умения донести до покупателей преимущества того или иного объекта. 
 
Павел Мельников, директор департамента развития проектов Setl Group, «Петербургская Недвижимость»: 
– С начала 2023 года мы вывели на рынок очереди в уже строящихся проектах. Например, в малоэтажных жилых кварталах «Дворцовый фасад» и Univer City, в ЖК «Город звезд» – грандиозном по своим масштабам проекте на правом берегу Невы. 
Во втором полугодии мы также выводим на рынок очереди начатых ранее проектов и несколько новых высокого и комфорт-класса, расположенных преимущественно в южных районах Петербурга. Общая площадь, которую готовим к выводу, – около 500 тыс. кв. м. 
 
Дарина Новикова, директор по маркетингу и PR строительного холдинга «Сенатор»: 
– Привлечь внимание покупателей можно в первую очередь используя онлайн-инструменты, а также – активно работая с брендом застройщика. Мы еще только начинаем свой путь в этом направлении и формируем мнение о компании на рынке. Но уже есть результаты: наши проекты получают признание профессионального сообщества. В начале 2023 года ЖК «Панорама Невы» отмечен дипломом «Единого реестра застройщиков» за решения, повышающие потребительскую привлекательность. Также в 2023 году комплекс «Морская Ривьера» вышел в финал престижной федеральной премии Urban Awards. Это замечают и наши потенциальные клиенты. 
Сейчас мы концентрируемся на контент-маркетинге и налаживаем сотрудничество с агентствами по недвижимости: устанавливаем партнерские отношения с риелторами, проводим для них мастер-классы. 
 
Егор Федоров, коммерческий директор GloraX: 
– В наших планах – масштабное увеличение портфеля проектов, поэтому мы не останавливаемся, изучаем рынок участков, проводим оценку площадок. Кроме того, мы решили диверсифицировать свой портфель с акцентом на увеличение доли комфорт-класса. Этот сегмент демонстрирует востребованность среди покупателей и высокую устойчивость даже в кризисные периоды, поэтому мы намерены запустить несколько таких объектов. Также продолжаем реализацию наших проектов бизнес- и премиум-класса. 
Наша стратегия не предполагает дисконтирования, мы понимаем ценность своего продукта, как и наши клиенты. 
На наш взгляд, сейчас нет предпосылок, чтобы говорить о затоваривании рынка в России и в частности в Петербурге, обеспеченность жильем на душу населения в целом по стране находится на достаточно низком уровне. Кроме того, аварийного жилья ежегодно становится на 2 млн кв. м больше. Поэтому ликвидные проекты не испытывают серьезных сложностей с продажами, в то время как переоцененные и низколиквидные действительно буксуют. 
Несмотря на непростую экономическую ситуацию, GloraX не меняет свои планы по выводу новых проектов: в ближайшее время анонсируем новый комплекс комфорт-класса в Петербурге. 
Залог успеха жилого комплекса – детально проработанный продукт, основанный на понимании потребностей своей целевой аудитории. Интересная архитектура, качественное благоустройство, развитая инфраструктура фактически стали базовым набором требований для проектов на высококонкурентном рынке. Чтобы выделяться на фоне конкурентов, застройщикам необходимо предлагать новые решения. Так, например, мы предусматриваем наличие «умного дома» и «умной квартиры» во всех своих проектах, независимо от ценового сегмента. 
 
Ленария Хасиятуллина, вице-президент по продажам и маркетингу Группы «Эталон»: 
– Для Группы «Эталон» Петербург остается одним из ключевых регионов присутствия. Мы видим активный спрос на наши проекты, как на уже введенные в эксплуатацию, так и на строящиеся. Для нас важно иметь достаточно широкую витрину предложения, в том числе в проектах на разной стадии готовности и различающихся по формату и масштабу застройки. С начала года мы наблюдаем, как рынок постепенно нащупывает баланс, спрос восстанавливается: в апреле этого года мы реализовали на 67% больше площадей, чем в апреле 2022-го. 
В планах Группы также вывод новых проектов на рынок. В прошлом году в регионах присутствия мы совокупно вывели 650 тысяч кв. м недвижимости, в этом году планируем увеличить этот объем до 850 тысяч кв. м. О «навесе» предложения в качественных проектах говорить не приходится, покупательская активность растет, и мы ведем планомерную работу по оценке новых участков для будущих проектов.  
В Петербурге в начале июня мы открыли продажи квартир в новом проекте комфорт-класса «Пулковский дом». Это малоэтажный жилой комплекс, состоящий из трех четырех-этажных корпусов с приватным внутренним двором и прилегающей территорией с зоной парковки. Продолжается активное строительство нашего нового ЖК «Монография», где в феврале был залит первый бетон. 
 
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»: 
– Снижение спроса – реальность, в которой нам придется довольно долго жить и работать. Необходимо учитывать постепенное смещение акцента в комплексных проектах от собственности – к аренде (включая варианты долгосрочной аренды с выкупом, рассрочки и пр.). Просто в силу того, что покупка жилья в собственность для части граждан будет становиться все менее доступной. Кроме того, застройщикам понадобится прикладывать усилия для формирования «комплексного продукта», для включения в единый платеж расходов на оплату паркинга, кладовой, мебели, различных сервисов и т. д. Важным трендом становится развитие на территории ЖК или в непосредственной близости мест приложения труда. 
При этом демпинг, установку на снижение цен я не считаю разумной стратегией, она ведет в тупик. И девелоперы, и государство должны принимать и продвигать разумные меры по поддержанию сложившегося уровня себестоимости и цен. 
Наша компания готовит к запуску новые проекты и в районе Горелово, и в Новоселье. Но решение будет приниматься в зависимости от ситуации и геополитических факторов.