За май 2023 года в петербургской агломерации было заключено свыше 6 тысяч ДДУ: на 11% больше, чем в апреле

Комментарии экспертов 

 Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»: 
– Наша ситуация заметно отличается от средней по рынку: май выдался вполне удачный, как и март. В апреле был небольшой спад, но в целом весенние продажи хорошие. Итоги пяти месяцев тоже оказались лучше ожиданий – на фоне текущих событий и ужесточения условий по ипотеке спрос демонстрирует устойчивость и оптимизм. Мы связываем это с высокой готовностью ЖК «Огни залива». Если и в дальнейшем уровень продаж сохранится, то это позволит бизнесу воспроизводиться. Если же впереди новые потрясения, тогда, наверное, придется корректировать планы. Возможно некоторое замедление, но не радикальное. Думаю, покупатели уже перестали верить в «почти бесплатную раздачу слонов» и падение цен, поэтому рынок будет жить при любой погоде. Рекламные компании крупных игроков рынка сегодня изобилуют акциями: тут и прямые скидки, и специальные условия по ипотеке, и рассрочки.  
 
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" (Setl Group): 
– Спрос в мае в этом году оказался даже чуть выше, чем в апреле, что нехарактерно для этого месяца из-за длинных праздников. Традиционно в мае отмечается снижение продаж к предыдущему месяцу в среднем на 15–20%, а в 2023-м мы наблюдали противоположную картину. Покупатели быстро принимали решение, чтобы успеть заключить сделку до июня, когда должны были измениться ипотечные условия, в частности – увеличиться минимальный размер первого взноса. Доля ипотечных сделок в мае сохранилась на очень высоком уровне – 89%. 
Объем продаж летом, как и прежде, будет зависеть от доступности ипотеки и наличия программ с комфортным ежемесячным платежом. 
 
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:  
– Если не случится никаких катаклизмов, в ближайшие месяцы будет преобладать тренд на плавное повышение количества сделок. Возможен незначительный рост продаж. Банки будут продолжать финансирование застройщиков, но с учетом рисков. В том числе – риска замедления продаж. Это может повлиять на условия финансирования новых проектов. Полагаю, на первом этапе будет увеличиваться объем собственного участия застройщика. В дальнейшем, вероятно, подрастет ставка по кредиту. 
Банки не меньше девелоперов заинтересованы в стройке. Для них ипотека и проектное финансирование – важнейшие источники дохода. Поэтому они тоже будут искать способы обойти новые ограничения, которые вводит регулятор, придумывать новые программы. 
«Околонулевых» ставок не будет; будет видоизменяться траншевая ипотека, девелоперы станут активнее разрабатывать собственные варианты с рассрочкой. Застройщикам приходится очень плотно заниматься собственными финансовыми инструментами. 
Сейчас новое предложение превышает спрос, это влияние ранее запущенных проектов. У жилищного строительства большая инерция. Стройку довольно сложно приостановить, для этого надо проделать огромную работу. Может получиться, что мы сами с собой и будем конкурировать: квартиры в новых корпусах – с оставшимися лотами в уже построенных. Возможно, кому-то придется растягивать сроки реализации проекта, чтобы найти новый баланс необходимого и достаточного, новую точку равновесия. 
  
Иван Носов, директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС: 
– Завершение начатых жилых комплексов вопросов не вызывает. Все ЖК будут завершены, все квартиры переданы дольщикам. Вопрос: заработает ли на них застройщик? Зарабатывать стало сложнее: замедление спроса может привести к увеличению доли финансирования, не покрытого поступлениями на эскроу-счета. Это может привести к изменению ставок. 
Запуск новых ЖК, конечно, не прекратится. Но выбор локации и параметров становится еще более аккуратным и осторожным. Снижение спроса тоже происходит неравномерно: где-то меньше покупают, где-то больше. Сейчас за определенный период на рынок выводят больше лотов в новостройках, чем девелоперы успевают продать. Пока это особенность, но если на нее не реагировать, она может перерасти в угрозу. 
Увеличивается количество непроданных квартир в уже сданных домах. Возникает внутренняя конкуренция: девелоперу надо одновременно продавать жилье в корпусах на начальной стадии и готовые квартиры. Решение: должна быть либо разница в характеристиках продукта, либо в цене. Эти стратегии можно комбинировать. В комплексных проектах можно варьировать ассортимент: один объект, условно говоря, попроще, другой побогаче. Разная насыщенность инфраструктурой. Это нормальная практика. 
Сейчас первичный рынок, в плане разнообразия предложения и способов покупки, довольно насыщенный. Проектное финансирование прошло период обкатки, начинается промышленная эксплуатация. Ипотека стала главным инструментом покупки, и банки проявляют гибкость, готовность к диалогу с застройщиками. Система жилищного строительства обладает, если использовать термин Нассима Талеба, определенной «антихрупкостью». Банки не заинтересованы в том, чтобы душить застройщика. Девелоперы не заинтересованы в том, чтобы запускать проекты с высоким уровнем рисков. Так что решения будут найдены. 
Проектное финансирование – не просто коммерческий кредит. Это реальное партнерство, совместная работа, поиск общих решений, которые позволят ответить на новые вызовы. 
 
Наталия Коротаевская, директор по маркетингу и аналитике Группы Аквилон: 
– По итогам мая мы отметили повышение покупательской активности. Вопреки сезонности, результаты мая превысили показатели апреля на 51%. Скорее всего, это связано с информационной повесткой о повышении ставок по ипотеке, об увеличении размера первоначального взноса, ужесточении условий. 
В настоящий момент планы продаж Группы Аквилон выстроены и исполняются таким образом, что все текущие проекты реализуются согласно графику. Весной мы вывели на рынок две очереди текущих проектов и один новый объект. И не меняем решений о дальнейших стартах, которые планируем на осень. 
 
Константин Гриценко, руководитель отдела маркетинга ГК «Полис»: 
– Исторически май на 10–20% слабее апреля, но в этом году исключение – майский спрос выше апрельского на 5%. Главным образом это связано с ажиотажем вокруг слухов об увеличении размера первого взноса. На сегодняшний день условия по ипотеке не изменились: ключевая ставка осталась на прежнем уровне, первый взнос все также 15%. 
Текущего спроса, безусловно, хватит на реализацию запущенных проектов и для вывода новых очередей. Что касается старта принципиально новых объектов, а тем более в сложных «холодных» локациях, то здесь пока рынок на паузе. 
Чтобы стимулировать спрос мы активно взаимодействуем с банками, работаем над совместными льготными программами по ипотеке. К примеру, сейчас на финальной стадии переговоры с нашим партнером по проектному финансированию. Запускаем ипотеку со ставкой 2,9% без удорожания стоимости квартиры. 
 
Мария Орлова, директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге: 
– Представляется, что нынешние особенности рынка, включая объемы и темпы продаж, большая часть девелоперов предвидела и выстроила свои планы развития на 2023 год в соответствии с прогнозами. 
В целом продажи находятся на вполне рабочем уровне. Более того, мы отмечаем растущую долю сделок с клиентами из регионов: если год назад она составляла около 35%, то сейчас находится на отметке 45–47%. Причем региональные сделки проходят преимущественно в классе «комфорт», который в принципе отличается хорошей устойчивостью и более широкой целевой аудиторией. А поскольку квартиры в проектах ГК «А101» стоят до 12 млн рублей, на них можно оформить льготные условия покупки, ту же семейную ипотеку. 
Фундаментом спроса вот уже больше года остается ипотека. Доля сделок с использованием заемных средств по нашим проектам доходит до 94%. Основным драйвером по-прежнему остается траншевая ипотека, занимающая почти половину объемов выдачи. Сохраняется очень важная для покупателей опция покупки квартиры без первоначального взноса. Все инструменты стимулирования спроса есть, и они работают. Даже определенное ужесточение требований ипотечных программ пока не коснулось конечного потребителя.