Оксана Моисеева: «Более 60% бизнеса внутри наших жилых районов работает по франшизе»

Специальная праздничная номинация: 
«КОМПЛЕКСНЫЙ ПОДХОД» 

О том, зачем это нужно застройщику, рассказывает Оксана Моисеева, заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК «А101».

– Расскажите про «магазин франшиз». Зачем вы его создали и чем он помогает девелоперскому бизнесу? 
– ГК «А101» первой на российском рынке применила модель трехстороннего взаимодействия «франчайзер–девелопер–фран­чайзи». Для девелопера важно создание качественной инфраструктуры внутри района, так как мы проектируем и продаем жизнь, а не метры в бетоне. Какую нам дает возможность предварительный акцепт франшизы? Это одобрение коммерческих активов в наших жилых районах под конкретные функции и бренды. То есть фактически мы уже можем анонсировать жителям, какой именно магазин или сервис откроется у них на первом этаже.  
Для инвестора, который приобретает коммерческую недвижимость, явный плюс этой схемы в том, что четко обозначен потенциал арендатора (который уже рассматривает это помещение). Причем могут рассматриваться несколько франшиз, для которых помещение подходит по техническим характеристикам. Тем самым ускоряется сделка у франчайзера по продаже франшизы; у девелопера – по заполнению помещения; а житель уже получает комфортную среду. Win-win-эффект. Именно для этого девелоперу нужны франшизы, потому что сегодня такие арендаторы – ключевые. Более 60% бизнеса внутри наших жилых районов работает по франшизе. 

– Речь о малом бизнесе на первых этажах ваших домов? 
– Да, хотя речь не только о нем. Мы всегда воспринимаем франчайзинг как что-то маленькое. Но на самом деле, например, Х5 retail также продает свои франшизы, и «Пятерочка» иногда работает в жилом районе по франшизе. Хотя у Х5 retail в этом вопросе точечный подход и достаточно дорогая франшиза. 
Базовый пул арендаторов, которые работают по франчайзингу, это и есть тот самый малый и средний бизнес. 

– Какую задачу решает сервис «магазин франшиз»? 
– В нем можно посмотреть помещение с уже одобренной франшизой. Если вы самостоятельно покупаете какую-либо франшизу, ее владелец даст вам техническое задание, по которому вы достаточно долго (иногда до шести месяцев) будете подбирать актив. Потом нужно будет его акцептовать, то есть одобрить у владельца франшизы, и только затем выходить на сделку. За это время вы можете потерять объект, который рассматривали. Магазин франшиз позволяет приобрести франшизу с уже одобренным помещением. ГК «А101» сама подобрала и проверила все параметры, и хоть сегодня можно подписать договор и открывать бизнес в помещении. Это очень сильно сокращает цикл покупки франшизы и ускоряет развитие инфраструктуры в районе. 

– В магазине франшиз есть помещения других девелоперов или только ваши? 
– Только наши помещения. Вы заходите, видите 100 кв. м, и там перечислено: данное помещение одобрено, например, барбершопом и пекарней. Вы видите этот список и понимаете, какую франшизу можно сразу купить пакетным решением, не тратя дополнительные ресурсы и время. Мы опробовали этот опыт в Москве, и наш подход к управлению будет интегрирован в Петербурге. 

– Вы как-то ограничиваете функции франчайзеров, которые к вам приходят? 
– Управлять функцией на законодательном уровне сегодня невозможно, как и закрепить ее. Когда один собственник, собравший пул самостоятельных арендаторов, продает его как готовый арендный бизнес, может быть и ротация арендаторов. 
По сути это трудоемкая работа, связанная скорее с культурой предпринимательства. 
Чтобы эта культура и новая среда создавались, необходимо давать инструменты управления: это обучение предпринимателя на территории, возможность выбора франшизы и продуктовая концепция, которую мы формируем еще на стадии разработки мастер-плана. Тогда мы закладываем технические характеристики для общепита, супермаркетов, физкультурно-оздоровительных комплексов, медицинских и детских образовательных учреждений. А затем учитываем их при разработке и проектировании наших домов. Остальные объекты четко не привязаны к конкретным технологиям и подходят под большое количество сопутствующих бизнесов. Также мы можем влиять на функционал помещений, привлекая на территорию интересных нам арендаторов силами собственного отдела аренды. 

– В какой период к вам обращаются продавцы франшизы? 
– Сегодня мы с ними работаем уже на этапе разработки проектов, при формировании продуктовой концепции. Мы учитываем их компетенции в профильном для них бизнесе. Например, поменялись СНиПы, и теперь детские образовательные учреждения с лицензией и медицинские клиники не могут открываться над паркингом. Обмен опытом, знаниями и компетенцией узкопрофильных операторов, в том числе владельцев франшиз, помогает нам более качественно делать продукт. 

– Вы видите разницу между московским и петербургским рынками недвижимости? Вдруг здесь по-другому воспримут это предложение… 
– Если честно, мы видим больше сходств, чем различий. Оба города проходят через агломерационные процессы и активное развитие. Это хорошо заметно по Новой Москве и Ленобласти. При этом развитие происходит по тем же принципам комплексного освоения крупных территорий, в частности, формирования локаций и соединения их транспортной сетью. Разве что скорость прохождения всех этих процессов в петербургской агломерации несколько ниже. 

– А если говорить непосредственно о коммерческих помещениях. В чем основные отличия от столицы? 
– Во-первых, в Петербурге спрос ориентирован на более компактные площади, чем в Москве. Если средний лот в Северной столице составляет порядка 50–70 кв. м, то в Москве – около 100 метров. Кроме того, мы видим запрос на локальные франшизы. Это тот бизнес, который еще не пришел в Москву, а развивается внутри региона. Петербург очень «крафтовый», самобытный, у него есть свои интересные франшизы. Он, пожалуй, сильнее Москвы по общепиту, кофейням, каким-то концептуальным форматам (новым для столицы). Более того, сети из Петербурга выходят сегодня на рынок Москвы, потому что москвичи хотят этого «крафта». 

Реклама / ГК «А101» / www.a101.ru