Рустам Азизов: «Целесообразно ликвидировать саму возможность введения таких мер, как банковские комиссии»

Когда ключевая ставка установилась на уровне 16%, субсидирование банкам льготной ипотеки сократилось на 0,5%. При этом первоначальный взнос по программам с господдержкой вырос до 30%. При этом комиссия, которую крупнейшие банки России ввели для девелоперов за продажу квартир по льготным программам, является дополнительной, и что важнее – непредвиденной нагрузкой на финансовую модель девелоперского проекта. Платить ее нужно до раскрытия эскроу-счетов, поэтому девелоперам, возможно, придется брать у банков дополнительный кредит. 

Столь значительные расходы могут вынудить девелоперов поднять цены на жилье, даже если это противоречит их интересам и отразится на темпах продаж.

Поэтому представляется целесообразным ликвидировать саму возможность введения таких мер, как банковские комиссии. Например, повысить ставку по семейной ипотеке на 1 п.п., до 7%. А по программе с господдержкой, которая сегодня занимает более 50% от общего объема выданных ипотечных кредитов, – на 4 п.п., с 8 до 12%. Это значительно сократит расходы государства. В отсутствие комиссий девелоперы, если им позволяет финансовая модель, смогут направить всю сумму этой комиссии или ее часть на самостоятельное субсидирование ставки до уровня ниже 10%. Но это будет выбор каждого девелопера и может стать дополнительным инструментом конкуренции.

Пока же, по нашим оценкам, при покупке квартиры стоимостью 7 млн рублей по программе с господдержкой под 8% и с ростом стоимости квартиры на 10% первоначальный взнос для клиента составит 2,3 млн рублей, сумма кредита – 5,39 млн, а ежемесячный платеж – 45 тыс. руб. Если отменить комиссию и оставить ставку на 8% за счет девелоперского субсидирования, то первоначальный взнос снизится до 2,1 млн, сумма кредита составит 4,9 млн, а платеж – 40,9 тыс. в месяц.

В рамках семейной ипотеки, например, при покупке большой квартиры за 7 млн руб. под текущие 6% и с учетом роста стоимости жилья на 10%, первоначальный взнос для клиента будет в районе 1,6 млн рублей, сумма кредита – 6,16 млн, а ежемесячный платеж – 44,1 тыс. руб. Если повысить ставку всего до 7%, то цена останется неизменной, первоначальный взнос опустится до 1,4 млн, сумма кредита – 5,6 млн, а ежемесячный платеж снизится на 715 рублей до 43,4 тыс.

Стоит также увеличить лимит по размеру ипотечного кредита для заемщика с 6 до 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, а также сократить первоначальный взнос с 30 до 20% с условием сохранения тщательной процедуры скоринга заемщиков. Таким образом, условия по ипотечным программам с господдержкой станут снова приемлемыми для покупателей.