Элитная недвижимость в дефиците: в Петербурге уже появились резиденции по цене 3 млн рублей за квадратный метр
Для элитного сегмента (как и рынка жилья в целом) 2023 год завершился на позитиве. Оптимизма девелоперам добавили покупатели, ринувшиеся скупать квартиры и апартаменты во второй половине года. Активность была такой, что некоторые застройщики за квартал выполнили годовой план продаж. Сокращение предложения привело к росту цен. В Петербурге, кстати, уже появились резиденции по цене 3 млн рублей за кв. м.
По данным консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в Setl Group), за 2023 год в Петербурге в продажу выведено порядка 4 тыс. квартир (220 тыс. кв. м) бизнес-класса и 670 квартир (64 тыс. кв. м) – в элитном сегменте. По площадям это на 8% и 18% меньше, чем в 2022-м. Здесь и далее под квартирами мы понимаем и несервисные апартаменты тоже (они же – псевдожилье).
Дорогая конъюнктура
Всего в продаже находились 52 комплекса бизнес-класса совокупно на 4700 квартир общей площадью 290 тыс. кв. м. Плюс 28 элитных домов на 2200 квартир общей площадью более 200 тыс. кв. м. За год объем предложения (по площадям) уменьшился на 20%.
В NF Group (где анализируют только «элиту», без бизнес-класса) объем предложения на первичном рынке элитного жилья оценили в 770 квартир (105 тыс. кв. м). Это на 19% меньше по площадям, чем годом ранее. Снижение показателей эксперты объясняют оживлением покупательской активности, а также неспешным выводом новых проектов девелоперами. В результате объем предложения вернулся на уровень 2021 года.
По подсчетам КЦ «Петербургская Недвижимость», за прошлый год продажи в бизнес-классе увеличились на 80%: реализовано 4600 квартир (260 тыс. кв. м), в элитном сегменте продано вдвое больше – 1400 квартир (110 тыс. кв. м).
У аналитиков NF Group цифры, правда, существенно скромнее: продано всего 340 квартир – 41,5 тыс. кв. м. Видимо, дело в разных подходах к классификации жилых объектов.
Цены за прошедший год скорректировались незначительно и составили: 350 тыс./руб. кв. м (+1,3%) в бизнес-классе и 525 тыс./руб. кв. м (+5,3%) – в «элите» (КЦ «Петербургская Недвижимость»). Правда, если уйти от средних цифр, можно обнаружить более существенную динамику. Так, объекты подкласса «люкс» (у других консультантов – «премиум») подорожали на 12% – до 472 тыс./руб. кв. м, а в подклассе «делюкс» – на 13%, до 892 тыс./руб. кв. м.
Предыдущие два года были напряженными для рынка недвижимости (начало СВО, оборванные связи и дефицит импортного оборудования, подорожание стройматериалов, рост ключевой ставки и пр.). Девелоперы не спешили выводить новые проекты; запускались лишь те, кто уже был на низком старте. Поэтому и объем предложения по итогам 2023-го заметно сократился.
Яркие старты
В элитном сегменте за отчетный период появились в продаже лишь три новых проекта с апартаментами. Это комплекс Zen Garden на пр. Добролюбова от Yard Group, проект «17/33 Петровский остров» на Ремесленной ул. от Element Development, а также реконструированный корпус № 3 с апартаментами в составе элитного ЖК «Северная корона» на наб. Карповки от ГК «ПСК». Правда, в отчетах некоторые аналитики упоминают и элитный ЖК Astrvm (от Yard Group) на Крестовском острове, однако там «закрытые» продажи начались еще в конце 2022-го. Кстати, девелопер и сейчас продолжает ту же политику: цены сообщают только потенциальному покупателю, а брокеры могут знать лишь стоимость конкретной квартиры.
Зато очень ярким и громким получился выход на рынок проекта «17/33 Петровский остров». Неизвестно, во сколько обошлись Element Development выступления Филиппа Киркорова, «Иванушек Интернешнл» и др. на пленэре с банкетом на тысячу персон, но шоу запомнилось многим. «После такого старта был устроен своеобразный аукцион, потому что заявок оказалось гораздо больше, чем квартир в проекте. Говорят, за день было продано лотов на 6 млрд рублей», – рассказывает руководитель отдела продаж долевого строительства элитного жилья АН «Элитные квартиры» Екатерина Патрушева.
Однако компании Element Development Виталия Коробова пока не повезло со вторым проектом. На месте выкупленного здания бывшего дельфинария на Крестовском острове (Константиновский пр., 19) девелопер собирался построить суперэлитный ЖК. Но в прошлом году комиссия по поправкам в Генплан отклонила заявку компании на перевод участка в другую функциональную зону. Здание стоит, помещения в нем сдают в аренду, дальнейшая судьба проекта неизвестна.
Более заметно пополнение предложения в бизнес-классе, где представлены как камерные проекты (ЖК Talento), так и крупные (ЖК «Парусная 1» или «Струны»). Интересный проект редевелопмента начал реализовывать холдинг AAG на Пионерской улице. На территории бывшей фабрики «Красное знамя» появится МФК Avant с жильем, апартаментами, общественными зонами и пр. Здесь предусмотрены двухуровневые резиденции формата work & live, где на первом этаже можно вести бизнес, а на втором – жить. Будет и фирменная «фишка» девелопера – ситихаусы с опциями загородного жилья (отдельный вход, патио, второй свет, винный погреб). Но их площади заметно скромнее (до 140 кв. м), нежели в прежних проектах.
Кстати, площади квартир в элитных проектах Петербурга вот уже много лет неуклонно уменьшаются. Например, традиционные 100-метровые варианты уже не столь популярны, как квартиры по 75–80 кв. м. Коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов считает, что дело не в стоимости, как может показаться, а в меняющемся отношении к жилому пространству. Чем удачнее планировка, тем меньше метража требуется.
Налетай: подорожало!
Активизацию спроса на жилье (не только элитное) во второй половине 2023 года эксперты связывают с рядом факторов: волатильностью курсов валют, инфляцией, ростом ключевой ставки. Недвижимость на этом фоне остается одним из самых надежных способов сохранения (и преумножения) сбережений. Покупателей интересовали, прежде всего, недавно сданные в эксплуатацию дома.
По подсчетам аналитиков NF Group, в подклассе «премиум» лидерами по продаже стали три комплекса в Петроградском районе. Это жилые комплексы Neva Haus («Группа ЛСР») и «Петровская Доминанта» (Группа «Эталон») на Петровском острове, а также «Северная корона» (ГК «ПСК») на наб. Карповки. На объекты-лидеры пришелся 61% от общего числа сделок, заключенных в 2023 году. Всего же в Петроградском районе было зафиксировано 94% сделок с элитным жильем, что на 7 п.п. больше, чем годом ранее.
Кстати, в начале февраля 2024 года в ЖК Neva Haus получено разрешение на ввод последнего дома. Этот проект стартовал в 2017 году: всего там построили восемь жилых корпусов высотой от семи до девяти этажей, а также отапливаемый паркинг на 885 машино-мест и два встроенных детских сада на 60 и 140 мест. В конце 2023-го был сдан ЖК «Северная корона», который возвели на месте одноименной гостиницы, простоявшей "недостроем" 30 лет.
Впечатляющими оказались темпы продаж и в некоторых проектах на стадии «котлована». Например, в ЖК бизнес-класса «Струны» на пр. Просвещения в декабре 2023-го, за неделю до официального старта продаж, покупатели забронировали 25% всего выведенного товарного запаса.
Такая активность привела к вымыванию предложения, в том числе и на вторичном рынке, и – соответственно – к росту цен в отдельных комплексах.
По словам гендиректора ГК «Еврострой» Оксаны Кравцовой, средний чек покупки в элитных проектах компании увеличился за год на 94% и достиг 114,6 млн рублей.
Вице-президент по маркетингу и продукту Группы RBI Михаил Гущин подметил, что в бизнес-классе средняя цена в конце года впервые перевалила за 400 тыс. руб. за кв. м. Актуальный показатель: 407 тыс. (+4,3% за 2023-й).
Кстати, некоторые ЖК комфорт-класса по ценам догоняют, а местами и превосходят объекты бизнес-класса. Например, ЖК «Куинджи» от Группы RBI (от 291 тыс./руб./кв. м) или ЖК «Лермонтовский, 54» от компании «ПИК» (369,3 тыс./руб./кв. м).
Ценники же на самые дорогие объекты могут шокировать неподготовленного обывателя. Например, в комплексе Cheval Court за видовой пентхаус размером около 600 кв. м просят 1,8 млрд рублей. Получается около 3 млн (!) рублей за кв. м. Наверное, это самая дорогая резиденция в Петербурге на первичном рынке. На втором месте, пожалуй, комплексы Zen Garden и Astrvm, где максимальный ценник, по нашим данным, может доходить до 2 млн рублей за «квадрат».
Если брать абсолютные цифры, самый дорогой лот в открытой продаже – это пентхаус площадью 1000 кв. м в комплексе «17/33 Петровский остров», который предлагают за 2 млрд рублей, или по 2 млн рублей за кв. м.
Но и это, похоже, не предел. Недавно аналитики NF Group на основе исследования компании Knight Frank представили прогноз роста цен на элитную недвижимость в 2024 году. Петербург занял по этому показателю второе место в рейтинге городов мира, впереди – только Окленд (то ли в Новой Зеландии, то ли в Калифорнии), где прогнозируется рост в 10% за 2024-й. Петербург с его 6% оставил позади Дубай, мегаполисы Европы, США и Юго-Восточной Азии. Москва откатилась на 9-е место, а Сочи – на 15-е.
Осторожный позитив
Далеко не все дорогие проекты распродаются быстро на фоне сохраняющейся неопределенности. Сергей Софронов признает, что в последние два-три года цикл спроса на дорогую недвижимость удлинился и вышел за пределы строительного цикла. Иными словами, к моменту сдачи дома в нем остается значительное число непроданных квартир. Кстати, по большинству проектов эту информацию можно найти на сайте наш.дом.рф. Директор по маркетингу компании AAG Евгений Хохлов считает, что главным трендом останется сокращение и оптимизация площадей квартир. Растет популярность жилья с полной отделкой и меблировкой.
Что касается нового предложения, одним из самых дорогих проектов, видимо, станут апартаменты на Конюшенной площади, 2 от Yard Group. Их должны вывести на рынок в этом году.
По данным Михаила Гущина, у RBI на рассмотрении порядка 20 проектов в пре-девелопменте. «Там, где еще недавно строили комфорт-класс, уже планируем в чистом виде «бизнес». Дорогая недвижимость появляется в лучших локациях удаленных районов».
Fizika Development в этом году выведет комплекс апартаментов (псевдожилье) на Галерной ул., 20. В проработке – еще два проекта.
Компания Formula City Юрия Грудина выкупила готовый проект реконструкции Мытного двора у «Охта Групп» и, видимо, в 2024-м начнет продавать квартиры.
В ЖК «Приоритет» откроют бутик-отель на девять номеров с отдельным входом и гостиничным сервисом. Их будут сдавать долгосрочную аренду, как и номера в бутик-отеле в ЖК «Олимпийская деревня». Такие же апартаменты заявлены и в комплексе «Мадонна Бенуа» на Петроградской стороне.
В прошлом году из России ушел последний иностранный девелопер жилья – Bonava, активы которого выкупила ГК «ФСК». Однако бывший топ-менеджер Bonava Александр Свинолобов вместе с партнером создал фирму «Атриум Строй» и собирается строить дома, в том числе бизнес-класса.
Бывший топ-менеджер компании «Ховард» Дмитрий Лебедев вернулся в девелоперский бизнес и реконструирует здание в Коломне под клубные апартаменты Hovard Club.
Тюменская «Страна девелопмент» реализовала первые два жилых проекта в Петербурге, один – в бизнес-классе.
Тренд на постепенный переход от «рынка покупателя» к «рынку продавца», наметившийся в 2023-м, в этом году может укрепиться, прогнозируют в NF Group. Это, в свою очередь, может стимулировать запуск новых проектов, поставленных на паузу еще в 2022-м. В этом году консультант ожидает старта продаж в трех ЖК в Петроградском и Центральном районах общей жилой площадью более 60 тыс. кв. м.
Мнения экспертов:
«В прошлом году мы нарастили выручку вдвое по сравнению с 2022-м. 70% от общего числа сделок пришлось на продажи в элитных проектах, в частности, готовом клубном доме «Приоритет» на Воскресенской набережной. Средний чек покупки элитного жилья вырос на 94% и достиг 114,6 млн рублей.
Среди заметных трендов 2023 года в дорогом сегменте – внимание к квартирам больших площадей. Средняя площадь приобретаемой недвижимости составила 93 кв. м (против 57 годом ранее).
Изменения, происходившие в ипотечной сфере во второй половине года, не сильно повлияли на результаты наших продаж. Доля ипотечных сделок в нашей компании не превышает 25%, а в элитных объектах их всего 5%. Покупатели предпочитают пользоваться рассрочками.
Январь – традиционно спокойный месяц для рынка. Как правило, завершается цикл сделок с клиентами, которые обратились в декабре.
Локации, перспективные для сегмента deluxe, особенно не изменились: это по-прежнему «золотой треугольник», Крестовский и Каменный острова, Петроградская сторона»
«В бизнес-классе средняя цена в конце 2023-го впервые превысила 400 тыс. руб. за кв. м. Рост обусловлен как выходом на рынок нового проекта на Петроградской стороне в этой нише, так и повышенным спросом к концу года.
Рыночные тренды отразились и на продажах нашего проекта «Миръ» на Миргородской улице. В третьем квартале было заключено на 25% больше сделок, чем за все первое полугодие, в четвертом – на 50% больше. Пик спроса пришелся на конец года.
О трендах 2024-го судить пока рано, январь не самый показательный, для него характерно в том числе сезонное падение спроса. Одна из главных тенденций в элитном сегменте – дефицит качественных проектов в удачных локациях. У нас очень серьезные листы ожидания от постоянных клиентов, которые ждут таких проектов.
В 2024 году мы планируем вывести в продажу целый ряд комплексов как в Петроградском районе, так и в Курортном»
«Второе полугодие ознаменовалось ростом спроса и продаж – в среднем в полтора раза. В отдельных проектах отмечен и двукратный рост. Именно вторая половина года и позволяет судить о 2023-м как об удачном годе для рынка Петербурга. Мы увеличили выручку на 40% за год. Среднерыночный же рост продаж оценивается в 30%.
Даже негативные факторы в определенной степени сработали на пользу девелоперам. Например, курс рубля, проходивший психологические отметки, способствовал интересу к недвижимости. Чем выше волатильность, тем больше у людей желание вложиться в метры. Так было всегда.
Продажи в январе 2024-го в наших премиальных проектах превзошли уровень декабря. Этому способствовал ввод в эксплуатацию ЖК на наб. Карповки. Как только с фасадов снимают «леса», число обращений растет.
Петроградский район и другие престижные локации (например, на островах) пока полноценно заменить нечем. Да и каждую новую локацию потребуется «раскачать». Это очень непросто и едва ли перспективно в условиях, когда есть сложившиеся и однозначно воспринимаемые районы. В ближайшей перспективе элитная застройка будет тяготеть к редевелопменту и реконструкции в исторических кварталах. Такие проекты будут штучными, что соответствует понятию элитной и премиальной недвижимости»
«Осенью мы увидели рекордные показатели продаж. В декабре ощущалось некоторое охлаждение, оно было связано с тем, что осенью люди поспешили воспользоваться «старыми» условиями по ипотеке и пр.
По январю 2024 года до официальных данных Росреестра делать выводы рано. По общим ощущениям, снижение спроса составит 15–20%.
Главным трендом остается оптимизация площадей квартир. Примечательно, что европланировки уже не являются однозначно оптимальным решением. Недавние опросы показали: процент тех, кто хочет иметь отдельную гостиную и кухню, вырос до 40%. Хотя еще пару лет назад предполагалось, что евроформат полностью вытеснит «классику».
В своей нише мы ориентируемся на узкую прослойку людей, которые приобретают дорогой и эксклюзивный продукт. Поэтому стремимся находить нестандартные решения в проектах, связанные с архитектурой и планировками. Это, например, второй свет, двухуровневые квартиры формата work & live, ситихаусы.
Если говорить о коллекционной недвижимости, она в принципе не рассматривается вне границ исторического центра. А вот бизнес-сегмент все больше дифференцируется. К новым локациям можно добавить Черную речку, Малую Охту, частично – Обводный канал, а также юго-западную часть Васильевского острова с его проектами редевелопмента»
«Рост ключевой ставки повлиял не только на спрос в массовом сегменте, но и отразился на увеличении активности в дорогом. По итогам 2023-го на элитном рынке Петербурга было реализовано 1,4 тыс. квартир: вдвое больше, чем годом ранее. В первой половине 2023 года мы отмечали высокую активность на вторичном рынке, в том числе за счет дисконтов. А во втором полугодии потенциальные покупатели переориентировалась на новостройки, т. к. в продажу вышли новые и интересные по цене объекты в привлекательных локациях.
По итогам января 2024-го продано чуть более 80 элитных квартир, что составляет 60% объема продаж I квартала 2023-го.
Гостиничный сервис – один из новых запросов потенциальных покупателей, особенно в элитных апартаментах. В целом же предпочтения довольно консервативны: место, виды, планировки. Привычные локации ограничены в плане нового строительства, поэтому мы все чаще отмечаем интерес к другим районам, например, к Васильевскому острову. Один из наиболее востребованных объектов здесь – ЖК премиум-класса Imperial Club от Setl Group, рядом с ледоколом «Красин».
Локация сегодня позволяет более четко разграничить продукт с точки зрения целевой аудитории. Крестовский остров, отдельные кварталы Петроградского, Центрального и Адмиралтейского районов – класс «делюкс». Петровский остров, историческая часть Васильевского острова, бывшие промзоны Петроградской стороны – места концентрации элитных проектов, ориентированных на более широкую аудиторию»
«2023-й характеризовался притоком иногородних покупателей. Часть состоятельных граждан из Петербурга и Москвы двинулась за границу, в тот же Дубай. А региональные клиенты, наоборот, стали активно приезжать в обе столицы. В Петербурге, по нашим сделкам, доля иногородних – самая большая из всех категорий покупателей.
Себестоимость строительства выросла минимум на 30%, и застройщики не могут снижать цены. Они в целом остались на прежнем уровне, некоторый рост есть в отдельных проектах. Больших скидок девелоперы уже не давали, но были хорошие рассрочки, а также компенсация части расходов по ипотеке (комбо-ипотека).
В 2023-м увеличился спрос на квартиры с ремонтом. А предложений нет, в прошлом году были проданы последние варианты с отделкой в ЖК One Trinity Place»
