Дмитрий Некрестьянов: «Финансовое давление на девелоперов усиливается»

В переходе на проектное финансирование строительства все хорошо в условиях низких процентных ставок. В нынешних экономических условиях процент по кредитам настолько высок, что девелоперы активно и целенаправленно ищут другие, более дешевые источники финансирования. 

Это особенно актуально для стадии преддевелопмента, то есть периода до момента получения разрешения на строительство. В этот период процентные ставки по кредитам не субсидируются, а сама стадия преддевелопмента, в силу административных сложностей и постоянно меняющихся требований, может длиться достаточно долго. Не секрет, что в Петербурге только на прохождение Градкомиссии девелоперы закладывают не менее года – из-за нерегулярности ее заседаний и непредсказуемости результатов. А ведь еще нужен срок на разработку проекта, его экспертизу, во многих случаях еще и на разработку проекта планировки территории… В итоге стадия преддевелопмента в Петербурге в среднем занимает от года до трех лет, а при средней текущей ставке в 22–24 процента годовых это плюс 20–70% к стоимости участка, причем на стадии, когда еще даже нет уверенности в итоговых параметрах стройки.

Поэтому девелоперы используют различные механизмы для снижения финансовой нагрузки. Рассмотрим наиболее популярные из них. 

Аренда с выкупом на период преддевелопмента 

Использование договорного механизма «аренда с выкупом» является достаточно распространенным вариантом сокращения издержек для девелопера. В рамках такого договора на стадии преддевелопмента собственнику выплачивается номинальная арендная плата, представляющая собой условный «задаток». А фиксация условий последующего выкупа при достижении стадии получения разрешения на строительство обеспечивает интересы обеих сторон по их ожиданиям насчет итоговой цены участка.

У этого механизма есть ряд недостатков, о которых нельзя забывать. Во-первых, аренда не предполагает переоформления сразу собственности на девелопера, а потому имеет существенное значение финансовое положение продавца в период до завершения выкупа. В случае банкротства продавца появляется высокий риск невозможности реализовать право выкупа участка по согласованной в договоре цене. Во-вторых, передача в аренду участка и объектов на нем приводит к возможности трактовать такую деятельность как предпринимательскую, что приводит к негативным налоговым последствиям для продавцов – физических лиц. Они, как правило, претендуют на освобождение от налогообложения в связи с владением объектами более пяти лет, так как для предпринимательской деятельности нет такой льготы. 

Использование ЗПИФ 

Закрытые паевые инвестиционные фонды имеют специальное регулирование, однако фактически, если перевести на бытовой язык, такую форму можно назвать «кошельком для рефинансирования». Главной особенностью ЗПИФ является тот факт, что до момента выплаты средств ЗПИФ его пайщику промежуточные сделки ЗПИФ не влекут обязанности по уплате налога на прибыль, а она сохраняется в «кошельке» с возможностью ее рефинансирования.

Этот механизм сам по себе не решает вопрос со снижением расходов на стадии преддевелопмента, однако при умелом использовании становится удобным для получения девелопером быстрой окупаемости вложений в участок и использования прибыли для новых проектов. 

Как правило, ЗПИФ используется девелоперами при наличии собственных средств на покупку участка у продавца. После завершения стадии преддевелопмента ЗПИФ продает участок с уже полученным РНС итоговому застройщику, по более высокой стоимости, чем цена приобретения. При этом застройщик получает деньги на покупку участка в рамках проектного финансирования, то есть по более низкой ставке.

ЗПИФ зачастую используется совместно с иными механизмами (например, активно применяется аренда с выкупом, но арендодателем уже выступает ЗПИФ).  

Покупка участка за метры  

Казалось бы, с переходом на эскроу покупка за метры должна была стать невозможной, однако на практике это не так.

Общая идея этого механизма реализуется следующим образом. По договору купли-продажи участка право собственности на него сразу переоформляется на девелопера. При этом, как правило, девелопер выплачивает продавцу незначительную часть стоимости объекта, а на остальную часть устанавливается рассрочка и залог в пользу продавца. Таким образом у продавца появляются два юридических механизма возврата участка, если девелопер не сможет получить РНС в согласованные сроки: расторжение договора купли-продажи и возврат участка как неоплаченного либо обращение взыскания на заложенное имущество (как правило, путем оставления его за залогодержателем).

Одновременно с договором куп­ли-продажи стороны заключают пред­варительные договоры долевого участия в строительстве (основные заключить возможно только после получения РНС и опубликования проектной декларации). В соответствии с этими договорами оставшаяся часть цены участка будет направлена на эскроу-счета в оплату ДДУ. По действующим правилам третье лицо не может направлять денежные средства на эскроу-счет, это должен сделать только сам владелец эскроу-счета. Для гарантии поступления денег на эскроу используется механизм залогового счета, который позволяет ограничить допустимые цели расходования средств. 

Стоит отметить, что девелопер в итоге все так же берет деньги на оплату земельного участка из проектного финансирования, однако это уже происходит после РНС, и он экономит как на периоде пользования денежными средствами, так и на процентной ставке (при проектном финансировании ставка снижается). При этом механизм «участок за метры» позволяет девелоперу еще и досрочно выполнять план продаж, так как заключенные с продавцом участка ДДУ с наполненными эскроу-счетами учитываются в финансовой модели строительства.

Дополнительным экономическим бонусом является возможность для сторон выбирать время наполнения эскроу-счетов. Договорившись с продавцом, девелопер может не брать у банка финансирование на оплату участка до последнего момента, что позволяет неплохо сэкономить на процентах. Конечно, все это требует согласования как с банком, так и с продавцом, а также оценки рисков.  

Финансовые инструменты  

Не секрет, что целый ряд крупных застройщиков прошли сложную процедуру IPO и используют для финансирования механизмы облигационных займов. Объективно такой вариант финансирования экономически обоснован только для крупных компаний, так как подлежащие соблюдению формальности и транзакционные расходы на эмиссию облигаций весьма высоки, и окупаются только при систематическом использовании этих механизмов и при высоком уровне кредитной репутации у девелопера.

В настоящее время набирает популярность близкий по смыслу, но более простой по реализации механизм привлечения частных инвестиций – выпуск цифровых финансовых активов (токенов). Мы помним, что пионером в выпуске токенов в концепции «цифрового метра» стала ГК «Самолет», однако в настоящее время такие токены уже выпустил ПИК и целый ряд других застройщиков. 

Применительно к токенам следует отметить, что их оборот регулируется специальным законом «О цифровых финансовых активах…». Нужно признать, что до настоящего момента токены в девелопменте не стали настоящим «цифровым метром». На практике их нельзя обменять именно на квадратные метры в строящейся недвижимости – этому препятствуют ограничения закона № 214-ФЗ, в котором содержится запрет привлечения денежных средств граждан для финансирования стройки, кроме как по ДДУ. Однако девелоперы продолжают экспериментировать с этим форматом, и можно ожидать в ближайшем будущем, что «цифровой метр» все же будет реализован – например, путем заключения с владельцами токенов опционов на заключение ДДУ, с принятием оплаты через конвертацию токенов в платежи по эскроу.

Очевидно, это далеко не все варианты оптимизации затрат на преддевелоперской стадии. Например, еще можно использовать корпоративные механизмы, с созданием продавцом проектной компании, передачей на нее участка и последующей продажей самой фирмы. Однако такие варианты уже требуют более глубокого анализа правовых и финансовых последствий, а также индивидуальных решений.

Стоит отметить, что с учетом изменений в налоговое законодательство, увеличением налога на прибыль до 25% и существенным повышением государственных пошлин на регистрацию, а также с ожидаемым ростом процентных ставок финансовое давление на девелопера усилится, и затронутая тема еще долго будет актуальной.