За третий квартал 2024 года цены на вторичном рынке Петербурга немного подросли: до 199 тысяч за «квадрат»

Пока цены на готовое жилье отстают от максимальных значений: в мае-июне 2024 года индекс городских цен впервые превысил 200 тысяч рублей за кв. м. В июне цены остановились, а в июле и вовсе снизились на 1,2%. Затем понемногу пошли вверх, но прежнего уровня не достигли, и сейчас средняя цена составляет 199 093 рубля за квадратный метр. Прирост за год составил 3%.

Интересно посмотреть изменение индекса цен по годам. (Табл. 1). С 2019-го по 2021-й цены на вторичном рынке плавно росли. В 2022-м - сначала остановились, потом начали снижаться. И падали вплоть до лета 2024-го. Что у нас случилось в 2022-м (кроме начала СВО, конечно)? Снижались ставки по массовой льготной ипотеке на новостройки. В марте 2022-го – 12%, в мае – 9%, в июне – 7%. Увеличился максимальный размер кредита, для Петербурга – до 12 млн рублей.

Параллельно менялась ключевая ставка ЦБ, а вместе с ней – рыночные ипотечные ставки. Короткий всплеск «ключа» в феврале – мае 2022-го (до 20-14%), потом возвращение почти к норме (7,5%); осенью 2023-го начался новый раунд роста: 13%, потом 15%, 16%... В июле 2024-го КС составила 18%, в октябре 19% в октябре, прогноз до конца года – 21-22%. Ставки по ипотеке выше 15% рынок воспринимает как «заградительные».

И первичка за счет льгот выиграла рынок «за явным преимуществом». Объем продаж на вторичном рынке упал на 45%: 121 361 сделка в 2021 году, 83 654 м в 2022-м. Одновременно начал расти разрыв между уровнем цен в новостройках и на «вторичке»… В 2023-м вторичный рынок почти восстановился – 115 714 сделок. В 2024 году – снова провал в продажах: 42,5 тысячи сделок за первое полугодие. (Данных за третий квартал пока нет, ожидания пессимистичные).

Отставание «вторичных» цен от средних по региону «первичных» за год возросло незначительно, с 6 до 8%. Но по сравнению с ценами на новостройки в спальных районах города разрыв увеличился заметно, с 22 до 28%.

В сентябре подешевели небольшие квартиры, за год подорожали все типы готовых квартир. Двух- и трехкомнатные прибавили менее 3%, остальные уложились в диапазон 4,2 – 7,7%).

За год прибавили в цене квартиры в районах с преобладанием старой застройки: Центральный, Василеостровский и Петроградский. Самый дорогой «квадрат» в исторической части – на Васильевском острове (около 220 тыс. рублей), в остальных районах застройки старого фонда – около 200 тыс.

На спальных территориях лидируют Приморский и Московский районы (примерно 215 тыс.), отстают Красногвардейский и Красносельский (чуть более 175 тыс.).

За двенадцать месяцев квартиры подорожали во всех категориях домов, наиболее заметно в старом фонде и в современных кирпично-монолитных домах. Количество вариантов в листингах до июня 2024 года росло, а в июле резко снизилось, и сейчас на 30% отстает от прошлогоднего показателя.

Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов также отмечает: «Объем предложения в спальных районах Петербурга продолжает плавно убывать. Становится еще больше обменных сделок. Работает «правило Парето» (20/80): сделки проходят по 20% объектов, с адекватной ценой или сильными преимуществами, а остальные 80% формируют фон и «средний уровень цен»: по ним ни звонков, ни просмотров».

Среднесрочный прогноз: до конца года рынок будет стабильным, возможно – с некоторой тенденцией к росту, за счет переключения части клиентов с первичного рынка на «вторичку». Но это все зависит от массы факторов, на которые участники рынка повлиять не могут. Но подходе еще (возможно) увеличение притока «дефолтных» квартир и рост доли продаж квартир с ипотекой.

Приведенные в таблицах данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу на портале «Бюллетень недвижимости». Ценовой обзор не затрагивает квартиры, расположенные на первом этаже.

Подробные данные за 12 месяцев, с распределением цен по типам домов и квартир можно посмотреть или скачать здесь.