Девелоперы загородного рынка готовятся к спаду продаж

В мероприятии приняли участие ведущие девелоперы Санкт-Петербурга и Ленинградской области, представители органов исполнительной власти и СМИ.

Партнерами мероприятия выступили: ГК «Абсолют Строй Сервис», проект "Арт’д ЭКО Club", Puzzle Realty, компания ООО «1-я Академия недвижимости», УК «Семиозерье» и Maslov Group Development. 

Предваряя дискуссию, исполнительный директор оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Валентина Нагиева рассказала о состязании. 

13 ноября состоится решающее мероприятие – заседание Экспертного совета. Финалисты выступят с презентациями и ответят на вопросы экспертов, а независимый консультант – компания Nikoliers – озвучит результаты оценки конкурсной документации финалистов. На суд членов Экспертного совета будут представлены результаты проведенных оргкомитетом исследований «тайный покупатель» по оценке работы отделов продаж и администраторов офисов банков, застройщиков, риелторских агентств и управляющих компаний, а также анализа чек-листов по итогам объездов объектов жилых комплексов, апартаментов и проектов загородного строительства.  

Статистика продаж и спрос  

На рынке снижаются продажи первичной недвижимости относительно 2023 года. За 9 месяцев этого года предложение пополнилось на 4,1 тыс. лотов, реализация участков и загородных домов снизилась на 20%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, констатировала руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. 

С января по сентябрь вывод новых проектов в продажу был на 28% ниже объема спроса за этот же период. Спрос за три квартала текущего года составил 5,7 тыс. сделок – большая часть из них (86%) приходится на земельные участки без подряда. При этом спрос на рекреационные инвестиционные загородные проекты на 46% превышает показатель 2023 г., в общей структуре спроса на домовладения, инвестиционные лоты занимают уже 11% (в 2023-м – 5%). Наблюдается сокращение площадей лотов в предложении, как домов, так и участков.

В 2024 году цены на землю в Ленобласти выросли на 17%, в среднем до 330 тыс. руб. за 100 кв. м. В границах Петербурга участки подорожали на 32% – до 1,1 млн руб. за «сотку». Средний бюджет сделок с коттеджами в эконом-сегменте составляет 9,5 млн руб., в комфорт классе – 20,6 млн руб., по сравнению с прошлым годом бюджеты почти не изменились. При этом коттеджи в бизнес-классе за год продемонстрировали небольшие корректировки: с 37,4 млн до 35 млн руб., в элитном сегменте – с 89,2 млн до 80,8 млн руб., в премиальных сегментах с ограниченным предложением сильно влияет структура реализованных объектов.

«Мы отмечаем замедление продаж, как в части реализации домов, так и участков. Как и в городе, объем предложения снижается. Ожидать какого-то снижения цен не приходится», – констатировала Ольга Трошева. 

По статистике управляющего партнера агентства Puzzle Realty, эксклюзивного брокера проекта "АРТ’Д ЭКО CLUB" Марины Шкурко, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области порядка 420  коттеджных поселков, из них около 100 уже распроданы. При этом 50 коттеджных поселков по каким-либо причинам заморожены. В продаже находится 270 объектов от застройщиков всех классов. В 2023 году ввод ИЖС превысил ввод многоквартирных домов и составил 60%.

Основные проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы в загородную недвижимость, – это рост стоимости стройматериалов и, как следствие, отсутствие стандартных просчитанных проектов, а также участков с подведенными коммуникациями.

От принятия закона об эскроу-счетах по договорам подряда, по мнению Марины Шкурко, выиграют девелоперы, работающие в бизнес- и эконом-сегментах. С ее точки зрения, девелоперы коттеджных поселков будут активно использовать рассрочки и отсрочки платежей по ипотеке. Среди других трендов, которые наблюдаются в технологиях строительства, спикер видит такие, как использование типовой застройки из быстровозводимых домов, причем не только в эконом-, но и в бизнес-сегменте. Также наблюдается явное разделение строящихся домов на доходные и дома для жизни. 

Выгода и риски новых инструментов 

Руководитель отдела продаж, член совета директоров 1-й Академии Константин Лапшин поделился статистикой развития рынка ИЖС в России. 

В 2023 году в этом сегменте было построено более половины введенного жилья (59 млн кв. м из 110,4 млн кв. м). Всего за 2023 год построено 431 000 индивидуальных домов. За 7 месяцев 2024 г. построено 314 000 домов (43,6 млн кв. м), что на 26% больше, чем за январь–июль 2023 года.  

В качестве дополнительных мер государством заявлены: разрешение на использование средств материнского капитала для строительства ИЖС и освобождение застройщиков ИЖС, работающих с эскроу, от уплаты НДС. По расчетам Минстроя, в будущем году с помощью эскроу-счетов построят 3000 индивидуальных домов. Популярность схемы с эскроу будет поддерживаться субсидированием ставки проектного финансирования. «Пилотная» схема от банка "ДОМ.РФ" с кредитованием застройщиков под 1%, 2% и 6%. По данным "ДОМ.РФ", в июне на ИЖС было выдано 25 000 кредитов. В июле всего 4000. В Ленинградской области в июне продано 9120 участков ИЖС и СНТ, в июле – 14 812, в августе – 7300. За 9 месяцев 2024 года построен 19 861 дом (в 2023 году на 26% меньше – 15 813 домов). На вторичном рынке в июне продано 2763 дома, в июле – 3112, в августе – 3094.

За третий квартал жилой фонд области пополнился на 6470 домов – на 8,6% больше, чем во II квартале (5957) и на 13% меньше, чем в I квартале (7434).

За июль продано 14 812 участков ИЖС и СНТ, в июне – 9120, в август – 7300 участков. По льготной ипотеке наблюдается падение в июле–августе в 2–2,5 раза.

Стабильным остается число инвесторов, покупающих объекты на рынке ИЖС на ранней стадии строительства поселка. Объем инвестиций в строительство домов для сдачи в аренду будет расти, тогда как число покупателей участков на конечной стадии строительства будет падать за счет сокращения числа проектов с повышенной стоимостью. Сокращение объема инвестиций ожидается и на рынке строительства домов на продажу из-за отмены льготной ипотеки и сложностей у девелоперов с аккредитацией для работы с эскроу-счетами. 

Ведущий менеджер по работе с партнерами «Маслов Групп Девелопмент» Артем Чугай оценил ситуацию на рынке загородной недвижимости на основе анализа потребительских предпочтений покупателей коттеджного поселка "Павлов`SKY". По мере изменения условий на ипотечном рынке продажи стали понемногу падать, изменилась структура покупателей. Если в первой очереди покупки на старте осуществлялись для того, чтобы потом построить дом или заказать подряд (69% участков покупались «для жизни» и 31% под инвестиции), то во второй очереди это соотношение изменилось (55% под инвестиции и 45% «для жизни»).

Решающим фактором при покупке земельных участков поселков бизнес-класса является подведение коммуникаций и создание дорожной сети, прокладка асфальта. Привлекательность покупки участка – в высокой доходности, простого и понятного расчета. Участок покупают, чтобы вложить деньги под оптимальные условия. Риски минимизируются за счет владения активом, который так или иначе вырастет в цене и никуда не пропадет. При покупке дома с участком есть высокие риски при выборе стороннего подрядчика и качества строительства.

«Последний нюанс – это высокий порог входа. Стоимость подобных инвестиционных предложений сейчас достаточно высока как раз из-за роста цен на землю, на стройматериалы», – резюмировал Артем Чугай. 

Крупные городские девелоперы   

Руководитель проекта «Моменты. Репино», «Абсолют Строй Сервис», Янина Гурова называет два фактора, влияющие на успешность продаж загородного проекта, – это комфорт городского уровня в окружении природы и транспортная доступность. 

«Именно локация была одним из основополагающих факторов для стройки, –  отметила Янина Гурова. – Понимая, насколько Курортный район востребован в загородном сегменте, мы посчитали для себя обязательной программой наполнить «Моменты. Репино» качественными объектами образовательной, развлекательной и торговой инфраструктуры.

Третья очередь проекта располагается прямо вдоль реки Сестры, поэтому мы благоустраиваем и набережную, где можно будет погулять и уединиться. А также организуем банный комплекс и пляжную зону. Несомненно, важный фактор при выборе объекта – это его качество при свободе выбора дизайн-проекта».  

Чем обеспечивается доходность    

Генеральный директор оператора по сдаче в аренду «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, что спрос на сервисные доходные апартаменты вырос на 31%, по сравнению с 2022 годом, и почти на 50% – на краткосрочную аренду загородного жилья. При этом предложение на рынке загородного жилья увеличилось лишь на 25%. 

Привлекательность стройки дома для последующей сдачи в аренду в том, что, например, стоимость посуточной аренды за городом дороже, чем в городе (но при этом и расходы больше). «Чтобы обеспечить доходность, очень важны точки притяжения вокруг объекта, наличие того же самого леса, озера, мест проведения досуга и так далее», – заметил Николай Иордан.

На примере проекта «Семиозерье» Николай Иордан рассказал, как специально созданная компания по сдаче домов в аренду работает с соцсетями и тревел-блогерами. Они не только оставляют свои отзывы в соцсетях и на площадках бронирования, но и получают промокоды для партнеров, позволяющие проекту привлекать дополнительных клиентов. 

Заканчивая дискуссию, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Елизавета Конвей отметила, что несколько форматов загородной недвижимости качественно трансформировались. Доступная малоэтажная застройка в пригороде и области стала второй квартирой, с загородной атрибутикой, аналогом дачного проживания и первым шагом к загородной жизни без тягот владения крупным объектом с земельным участком. Также распространенный, но сложный для реализации в 2000-х формат таунхаусов стал самым удобным компромиссом для тех, кто ищет вертикальное зонирование, разреженное проживание с небольшим кусочком собственной земли и развитой внутренней инфраструктурой.