Загородная ипотека выдыхается: покупатели домов и участков привыкают обходиться без кредитов
В сентябре 2024 года жители Петербурга и Ленобласти взяли всего около тысячи кредитов на покупку или строительство ИЖС. Это в 2,5 раза меньше, чем в июне.
Перед отменой льготных программ спрос на ипотеку на загородном рынке достиг максимума: за июнь, по данным ЦБ РФ, банки выдали жителям региона 2505 займов на ИЖС (см. табл. 1). С 1 июля «ипотеку с господдержкой» отменили, «семейную» – ограничили, и начался плавный спад. В июле было выдано 1760 кредитов, в августе – 1157, в сентябре – 1049.
В целом показатели за третий квартал (почти четыре тысячи кредитов на ИЖС) на треть хуже, чем во втором (5,9 тыс. сделок с использованием кредитов).
Примерно такой же спад зафиксирован и в столичном регионе. Необходимо учитывать, что ЦБ ведет статистику займов по месту регистрации заемщика. Если кредиты на ИЖС получают в Петербурге, а строят на них – в Ленобласти, то и данные по городу будут выше. (Например, у «ДОМ.РФ» статистика по льготным программам ведется по месту нахождения жилья.)
По данным регулятора, на строительство индивидуальных домов идет 83% займов, на приобретение – 17%. Это соотношение сохраняется и в Подмосковье.
Средневзвешенная ставка за последние месяцы – 7-8% на стройку, 10-13% – на покупку. То есть в основном используются льготы. Кредиты берут небольшие. В сентябре в Петербурге средний размер кредита на строительство ИЖС составил 2,95 млн, на покупку – 6,35 млн рублей. В Ленобласти: на строительство ИЖС – 2,38 млн, на покупку – 4,8 млн рублей.
По рыночным ставкам занимать на загородные объекты граждане не будут. Пока остается тонкий ручеек «семейных» займов, но их теперь надо оформлять в комплексе с эскроу, а на каких условиях банки готовы финансировать частных застройщиков – вопрос открытый.
Застройщики начинают экспериментировать с рассрочкой, как правило, на год-два, реже – на три-четыре года. Впрочем, в комплексном проекте «Доброград» (Владимирская область) девелопер объявил, что предоставит рассрочку на 10 лет.
В общем, все, как на рынке новостроек, только еще интереснее.
Мнения экспертов
«Снижение объемов ипотеки и спад активности покупателей на загородном рынке идут параллельно и примерно одними темпами. От пиковых показателей июня – сокращение примерно в 2,5 раза.
У нас в компании в сентябре–октябре доля ипотечных сделок составила около 16%, примерно так же, как в 2018 году, когда ипотеку на дома никто не брал, только на участки. В середине 2024-го с использованием кредита проходило до 40% продаж.
Рассрочка будет применяться шире, чем сейчас, но она никогда не станет полноценной заменой ипотеки. В поселках группы «ФАКТ» рассрочка предоставляется на срок до 4 лет, доля таких сделок составляет 30–35%. Рассрочка на 10 лет («Доброград»), видимо, предоставляется с расчетом на перекредитование. И все равно это высокие платежи для покупателя и высокие риски для застройщика…»
« Это взаимно обусловленные причины: общее снижение продаж и уменьшение объемов кредитования на загородном рынке после отмены льгот. В июле–августе у нас проходили единичные сделки: с семейной ипотекой, с комбокредитами, с IT-ипотекой. В сентябре–октябре продаж с кредитами не было совсем.
Переформатирование рынка в первую очередь затронет массовый сегмент, дома и поселки эконом- и комфорт-класса. Для проектов бизнес-класса рассрочка – вполне понятная и разумная альтернатива, а вот в «стандарте» такая замена не получится – из-за больших регулярных платежей. Рассрочку на несколько лет могут позволить себе компании, обладающие дополнительными ресурсами (например, административными). Для рыночных условий это дополнительный риск. »
«Пока еще в статистику попадает небольшое количество сделок, которые доходят по инерции. Кто-то успел записаться по предыдущей ставке, кто-то брал с большим первым взносом – что, кстати, подтверждают небольшие суммы кредитов. Полагаю, перед отменой льгот основную часть кредитов на строительство ИЖС получили аккредитованные банками строительные компании.
По поводу перехода девелоперов на рассрочки: при высокой инфляции вряд ли есть особый финансовый смысл продавать дома в рассрочку по фиксируемой на сегодня цене. Думаю, это могут себе позволить только две категории застройщиков. Либо те, кто совсем деньги не считает. Либо те, кто в долгу, как в шелку, и кому нужны хоть какие-то ежемесячные поступления, чтобы рассчитываться с банками за ранее взятые кредиты.»
