Анзор Берсиров: «Рентабельность текущих и новых проектов у застройщиков будет стремиться к нулю»

– Последние и весьма благополучные для жилищного строительства годы девелоперы рассуждали о смещении конкуренции в область качества и «продуктовых решений». Насколько эта стратегия оправдана на стагнирующем рынке, в условиях инфляции и растущей себестоимости? 
– Работа над продуктом должна продолжаться в любые времена, независимо от стагнации. И не стоит забывать, что вместе с себестоимостью у нас растет и среднерыночная стоимость метра. Причем за последние несколько лет она увеличилась в два – два с половиной раза. А чем дороже продукт, тем требовательнее клиент – в любом сегменте рынка новостроек.  
В целом уровень проработки продукта у застройщиков достаточно высокий. Соответственно, именно в этой сфере сейчас идет жесткая конкуренция. И мы видим, что компании, которые умеют правильно работать с планировками, фасадами, благоустройством и пр., выстреливают на рынке погромче, чем остальные.  
А с учетом растущей себестоимости заниматься улучшением продукта надо еще внимательнее. Однако это улучшение необязательно означает удорожание. Мы скорее говорим о грамотной оптимизации. 

– Можно привести примеры такой оптимизации? 
– В современных новостройках нет чердаков и крупных подвалов. Хотя в «нулевые» и даже в «десятые» многие компании делали их, не особо задумываясь, поскольку себестоимость позволяла. Теперь мы предпочитаем их оптимизировать, чтобы, например, кирпич для фасада приобрести подороже или отделку МОПов улучшить. Огромные затраты кроются в лишних пространствах и неэффективных архитектурных решениях. Поэтому работа с технико-экономическими показателями проекта (ТЭП) – один из самых важных инструментов оптимизации.  

– А как вы определяете: какая площадь лишняя, а какая – нет? 
– Исходя из опыта, мы точно знаем, какого коэффициента продаваемой площади нам нужно достичь, и следим за этим с самого начала проектирования. Компания работает в двух основных сегментах рынка – «комфорт» и «бизнес». В зависимости от категории проекта коэффициент будет варьироваться от 0,68 до 0,74. Соответственно, в бизнес-классе больше пространства для мест общего пользования, в комфорт-классе – меньше.  
Мы не согласуем ни одно объемно-планировочное решение, пока проектировщик не выйдет на эти цифры, исходя из ТЭПов. Мы вносим в техзадание параметры лобби, парадных и колясочных, нужное количество лифтов и т. д. И все это должно вписываться в наши коэффициенты. А если нет – значит, проектировщик предусмотрел где-то избыточную ширину коридоров или, например, слишком большие спецпомещения. Тогда начинаем совместную работу над ошибками. 

– В общем, сплошная экономика. А как же предпочтения клиентов? 
– Нет. Мы учитываем и то и другое. Меблированные просторные лобби (порой на высоту двух этажей), кладовки, колясочные, велосипедные и пр. – это уже must have. При этом выдерживать экономику необходимо. Если что-то одно поставим во главу угла, проект просто не случится.  

– Та же тема, но иной поворот. В Новоселье вы поставили амбициозную цель – построить лучшую школу в России.  
– Да. Мы ее строим. 

– Экономика проекта ее вытянет – с учетом затрат на оборудование, комплектацию и пр.? 
– Я уверен и могу доказать с цифрами, что затраты на хороший проект не всегда в разы выше, чем на среднестатистический. Да, стоимость проектирования нашей школы оказалась выше, чем в среднем по рынку, потому что мы привлекли профессионалов, услуги которых стоят недешево, – компанию Atrium. К тому же мы пригласили еще и консультантов из компании «Точка Пси». Это сравнительно небольшая статья расходов, а польза огромная. Благодаря консультациям мы сделали более компактными языковые классы, уменьшили площади рекреаций, параллельно поработав над их наполнением. Вместо актового зала предусмотрели атриум-трансформер.  
В результате мы добились рекордно низкого показателя площади в расчете на одного ребенка и при этом спроектировали школу с очень широким функционалом. 
Сэкономленные средства можно потратить, например, на оформление фасадов натуральным керамическим кирпичом. А другую часть школьных фасадов, кстати, мы на контрасте выполним в фальце. Это современный металлический профилированный лист, который активно используют скандинавы. Материал очень практичный и выглядит стильно, а стоит как самый простой керамогранит.  
В общем, хорошая школа – не значит дорогая. Да, если сравнивать совсем уж с типовыми проектами, мы потратим на нее больше. Но, думаю, разница составит до 10%.  

– Жилой район, который формируется вокруг школы, – красивая идея. Вы не считали, для какой доли ваших клиентов школа – значимый фактор при приобретении жилья? 
– Это очень тонкий вопрос. Когда я говорю о лучшей школе в России, то, конечно, имею в виду лучшее школьное здание. Функционирование школы – задача образовательных структур. А хорошей школу делает прежде всего качество образования. Влиять на этот процесс мы можем в лучшем случае опосредованно. Так, специалисты «Точки Пси» будут участвовать в передаче школы персоналу, помогут разобраться с тем, как устроено здание. Но остальное – полномочия областного комитета по образованию. 
Покупатели жилья сейчас прежде всего ориентируются на наличие школы в ЖК. Если она предусмотрена, это дополнительный повод присмотреться к проекту. Для нас передовая современная школа – сильный маркетинговый ход. Она точно привлечет внимание к ЖК NEWПИТЕР.  

– Современным школам застройщики в последнее время уделяют немало внимания. А какие еще объекты общественной и социальной инфраструктуры в составе ЖК требуют переосмысления? От чего стоило бы отказаться, что переформатировать? 
– С точки зрения экономики, мы бы от всего отказались и сосредоточились на жилье. Объем социальной нагрузки, особенно в Петербурге и особенно в проектах комплексного освоения, конечно, колоссальный. Кроме уже привычных дорог, школ и детсадов, нас стараются нагрузить объектами допобразования, медучреждениями и спортивными сооружениями, для которых чаще всего требуются отдельно стоящие здания. Отдельный вопрос – кому они будут переданы и кто будет их эксплуатировать.  
Общественные пространства в составе ЖК – соседские центры, гостиные и пр. – с одной стороны, уже стали почти непременным атрибутом комплексов. А с другой, нет ни одного примера, когда такие объекты долгое время существовали бы в автономном режиме, без создавшего их застройщика.  
На мой взгляд, все, что не имеет коммерческой основы, – мертворожденное. И мы сейчас активно работаем над тем, как условный соседский центр или детский клуб сделать коммерчески привлекательным и полезным для жильцов. Ведем, например, переговоры с компанией «Сказкин дом», чтобы в нескольких проектах запланировать помещения под их детские центры. Мы предоставим площади на льготной, но коммерческой основе. Возможно, такая коллаборация и есть правильный путь.  

– «Трест» в этом году запускает новые проекты? 
– Обязательно. Один из них – на улице Русановской, второй – в Парголово.  
В Невском районе предусмотрены три жилых здания площадью около 70 тыс. кв. м со школой и детсадом. Место видовое, поэтому мы большое внимание уделяем архитектуре, которой занимается студия INTERCOLUMNIUM Евгения Подгорного. Рядом протекает река Утка. Город уже начал работу над благоустройством набережной. Мы, возможно, тоже поучаствуем в этом проекте, и вдоль жилых корпусов протянется парковая зона.  
В Парголово мы завершаем проект планировки для малоэтажного комплекса площадью около 230 000 кв. м на территории 50 га. Это проект с низкой плотностью застройки, корпуса будут четырехэтажными. Архитектурную концепцию для нас подготовила компания Semren & Mansson. Акцент также будет сделан на масштабном благоустройстве, реализованном в едином ключе для всей территории. Для такого проекта это особенно важно: из-за большого пространства общественная жизнь в комплексе будет в основном сосредоточена во дворах и на променадах.  

– Будете конкурировать с малоэтажкой, которая активно развивается на северном направлении? 
– Я думаю, ни с кем мы конкурировать особо не будем. Мы позиционируем проект в бизнес-классе, а это для малоэтажки редкость. Предусмотрены разные варианты квартир, включая сити-виллы и жилье на первых этажах с патио, подземные паркинги, потолки будут трехметровыми и пр. К концу года рассчитываем вывести этот комплекс на рынок. 

– А состоятельные покупатели в таком количестве найдутся? 
– Полагаю, да. Другой вопрос: сколько времени займет продажа такого проекта. На это я сейчас не отвечу. Будем строить комплекс блоками по 50–60 тысяч кв. м.  

– Вы переносите сроки запуска проектов или отдельных очередей из-за текущей рыночной ситуации? 
– Пока нет. Такие решения мы принимаем в компании по результатам продаж за определенный период, а 2024-й «Трест» завершил с рекордной выручкой. Все планы продаж выполнены. Поэтому сегодня у нас нет повода для корректировки сроков, кроме общих опасений. И мы продолжаем работать в рамках установленного графика. А дальше – посмотрим.  

– Куда вкладываете рекордную выручку? 
– Конечно, в развитие. В конце года мы приобрели площадку 3,3 га на Русановской улице, о которой я говорил. О готовящихся сделках по покупке земли говорить рано, но эта работа продолжается. 
Кроме того, в первом полугодии будем работать над оптимизацией долговой нагрузки. Она у компании небольшая, но с учетом размера ключевой ставки обслуживание долгов становится серьезной статьей расходов.  
Мы всегда старались использовать для развития собственные средства и сейчас перекроем ими те немногочисленные бридж-кредиты, что у нас имеются. Чтобы потом жить спокойно и не платить огромные проценты по еще не начатым проектам. 

– Где и какие участки рассматриваете для покупки? 
– Ленобласть не рассматриваем из-за крайне сложной экономики проектов. Например, в Новоселье мы приобретали землю и создавали инфраструктуру начиная с 2013 года, что стало большим подспорьем. Если заходить в эту локацию сегодня – с текущими ценами на землю, обязательствами по «социалке», дорогам и пр., – придется делать сильно оптимизированный проект эконом-класса. Нам такие проекты неинтересны. Хочется создавать продукт, который будет нравиться людям и долгие годы им служить. 
В Петербурге рассматриваем площадки в околоцентральных районах, чтобы можно было реализовать сильные проекты, ориентированные больше на бизнес-класс. Комфорт-класс тоже рассматриваем, но в хороших локациях.  

– Рекреационный проект в Орехово – это исключение, он ведь в Ленобласти? 
– Да, это совсем другой формат. Проект пока в стадии проработки. Есть вопросы по гостиничной составляющей – опять же из-за высоких ставок по кредитам. Но предполагаю, что уже в 2026 году там появятся первые объекты. 

– Ваши прогнозы по динамике продаж и ценам на новостройки в 2025 году…  
– Я считаю, что по новым стройкам цены снижать невозможно – из-за высокой себестоимости строительства и ключевой ставки. Какой-то люфт возможен на «вторичке» и в давно начатых проектах. 
Что касается объема продаж: льготных ипотечных программ осталось немного, поэтому спад, зафиксированный в целом по рынку в 2024 году, видимо, продолжится и в 2025-м.  
В нашей компании главным инструментом продаж всегда являлась семейная ипотека. И наш продукт ориентирован в первую очередь на семьи. Если эта программа продолжит действовать, она закроет наши задачи, как и в 2024-м. Кроме того, правительство сообщает о разработке других целевых ипотечных программ.  
Предполагаю, что в 2025 году уровень продаж и объемы строительства у нас сохранятся, если ничего кардинального на рынке не случится. В целом у меня довольно оптимистичное видение ситуации. 
Но есть и другая сторона медали: рентабельность текущих и новых проектов у застройщиков будет стремиться к нулю. И с этим нам надо смириться на ближайшие несколько лет.