В конце 2024 года кризис на рынке новостроек отступил, но январь снова принес тревогу

Главные события на рынке новостроек петербургского региона в прошлом году были связаны с отменой (с 1 июля) льготной ипотеки и IT-ипотеки, корректировкой «семейной» программы и последствиями этих решений. 

По данным Росреестра, за первое полугодие 2024-го в Петербурге зарегистрировали 33 831 ДДУ, за второе – на 27% меньше, 26 610 договоров. В Ленобласти разница по полугодиям менее существенная: за январь–июнь – 11 548 ДДУ, за июль–декабрь – 10 633 договора, снижение на 8,6%.

Розничные продажи квартир и апартаментов в Петербурге за год, по расчетам сервиса DataFlat.ru, составили около 45,4 тысячи лотов – на 10 тысяч меньше, чем в 2023 году. За пять лет, с 2019 года, объем продаж в Петербурге сократился в 1,7 раза. Зато общая выручка застройщиков выросла на 26%, до 460,8 млрд рублей (см. табл. 1). 

Высокая ключевая ставка в сочетании с отменой льгот нанесли по рынку жилищного строительства двойной удар: продажи упали, а себестоимость выросла. Особенно сильно досталось новым проектам, где реализации по эскроу еще небольшие, а средства на стройку банки предоставляли из расчета «ключ плюс 2–3%». В октябре–ноябре продажи действительно ощутимо замедлились, невзирая на активное использование девелоперами разнообразных инструментов, от рассрочек до субсидированной и траншевой ипотеки. Но к декабрю рынок вроде бы ожил, и конец года прошел под осторожно-оптимистические прогнозы.

Январь снова дал поводы для негативных оценок.

В Петербурге, по данным сервиса DataFlat.ru, в январе 2025-го было зарегистрировано на 33% меньше сделок, чем в декабре 2024-го (см.табл. 3). По проданной площади снижение составило 34%. В Ленобласти зафиксировано падение продаж на 24–27% (табл. 4). Близкие цифры приводит ЦИАН. «В январе 2025-го в новостройках Петербурга и Ленинградской области было заключено 3,4 тыс. ДДУ (минус 30% к декабрю), – отмечает Алексей Попов, руководитель ЦИАН.Аналитики». – Быстро уменьшается активное предложение – новых ЖК выходит мало, а в активных проектах крупные девелоперы стали уменьшать объем экспозиции».

В Москве за первый месяц зимы – аналогичная картина: минус 30% к декабрю 2024-го; в Новой Москве – и вовсе минус 49%. 

Как и предполагалось, отмена льгот в сочетании с повышением цен ударили в первую очередь по масс-маркету, по недорогим ЖК и небогатым покупателям. В бизнес-классе признаки спада выражены менее явно, в элитном сегменте кризиса не заметили совсем. 

Городской подъемник 

Федеральные чиновники и депутаты, обосновывая отмену льготной ипотеки, предсказывали снижение цен на новостройки в диапазоне от 10 до 40%. Пока ничего похожего не происходит.

В Петербурге в центральных кварталах средние цены предложения за январь выросли на 2,9%, на окраинах – на 4,6%, в спальных районах – на 1%. Здесь важны не столько абсолютные цифры, сколько сигнал: застройщики не собираются уступать и «ронять» цены. 

За год жилые комплексы в центральной части Петербурга подорожали на 30,2%. Заметим: наиболее значимое повышение цен происходит в местах, где концентрируются дорогие проекты. В остальных территориальных зонах удорожание составило от 12 до 15%, и только областные новостройки скромно держатся в пределах официальной инфляции: плюс 9,5% за год.

В ценовом рейтинге городских районов с большим отрывом лидируют Петроградский, где средняя цена «квадрата» перевалила за 600 000 рублей. Близко к этой отметке держится Центральный. ЖК в «старой» части Василеостровского и Приморского районов стоят дороже 400 тысяч рублей за кв. м. Сейчас в исторических кварталах идут продажи в трех объектах с усредненным ценником выше миллиона рублей за «квадрат»: в Петроградском это ЖК ASTRVM и Del'Arte, а в Центральном – ЖК «Приоритет» (два последних уже давно сданы).  

За январь цены в Петроградском районе увеличились на 6%, за год – почти в 1,5 раза, на 49,5%. Подорожали квартиры в сданных ЖК Neva Residence, Neva Hаus, «Северная Корона» и в строящихся ASTRVM и AVANT; кроме того, на рынок вышел жилой комплекс премиум-класса «ЛДМ».

В январе также заметно прибавил Курортный район: плюс 10,4%, это увеличилось предложение и подорожали квартиры в Зеленогорске, в ЖК Ranta Residence.

На «спальных» территориях планку в 300 000 рублей за кв. м преодолели четыре района: Василеостровский (застройка намывных территорий), Красногвардейский, Калининский и Невский (см. табл. 7). На городских окраинах, удаленных от метро, средний уровень в 200 000 рублей за «квадрат» превысили все районы, кроме Красносельского. В пригородной зоне, начиная с августа 2024-го, на лидирующие позиции за счет единственного проекта (ЖК «Кронфорт») вышел Кронштадтский район – примерно 277 000 рублей за «квадрат». Но к нему уже приближается Курортный район, и тоже за счет локального проекта – ЖК Ranta Residence. Кронштадтский и Курортный районы стоит рассматривать на особицу: там строят немного и относительно дорого. В Пушкинском, Колпинском и Петродворцовом ситуация складывается иначе. Особенно в Пушкинском, где много проектов, и острая конкуренция между застройщиками сдерживает рост цен (см. табл. 8). 

Областной тормоз 

В Ленобласти за январь цены выросли во всех прилегающих к Петербургу районах, кроме Гатчинского. Правда, не так заметно, как в городе.

В разрере районов за год максимальный прирост – 14,3% – отмечен в Ломоносовском. В остальных районах цены росли умеренно, в пределах инфляции, на 9–10%. В ценовом рейтинге лидирует Всеволожский район: в среднем 164 919 рублей за «квадрат» (см. табл. 9).

В отдельных популярных локациях за 12 месяцев заметно (более 21%) подросли ценники в Сертолово и Романовке. В Сертолово подорожали объекты в ЖК «Veren Nort Сертолово», Sertolovo Park, «Новая история» и открылись продажи в ЖК «Патио». В Романовке уровень цен сейчас определяет сданный в 2022 году ЖК «Щегловская усадьба», но в ближайшее время, возможно, здесь откроются продажи в новом проекте с участием компании GloraX и группы «Самолет». Застройщики подписали соглашение о КРТ с правительством Ленобласти. 

14,1% прибавили новостройки в Новоселье. Там в январе был заявлен и получил РНС новый проект от ГК «Едино» – ЖК «Тишин». Максим Жабин, директор по развитию ГК «Едино», уверен, что в ближайшие год-полтора Новоселье по объему жилищного строительства и разнообразию проектов отберет первенство у Новосаратовки и Мурино. 

Наиболее дорогим (и обжитым) местом вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом является Кудрово (более 200 000 рублей за квадратный метр). Раньше верхнюю строчку уверенно занимал ЖК Gathina Gardens (Гатчинский район, недалеко от Вырицы), но об этом проекте пока никаких новостей нет, лишь информация о том, что на федеральном уровне «согласовывается процесс смены собственника». Внизу рейтинга расположились Верево и Романовка (чуть меньше 120 000).

И аналитики, и участники рынка уверены, что цены в области будут расти медленнее, чем в городских ЖК. И, скорее всего, даже ниже инфляции. Потому что предложение в 47-м регионе увеличивается, а спрос сжимается. И законов экономики никто не отменял. 

Неравномерное сжатие 

Увеличивается разрыв в стоимости «квадрата» в спальных районах и в областных объектах. Год назад 40-метровую квартирку в «спальниках» можно было приобрести за 10,3 млн рублей, в области – за 5,9 млн рублей. Сейчас такое жилье обойдется в 11,6 млн и 6,5 млн рублей соответственно. Увеличивается разница между ценами первичного и вторичного рынка. (Обзор по «вторичке»)

Продолжают реализовываться тенденции последних лет, на которые мы ранее не раз обращали внимание в наших обзорах. На обжитых территориях и в центре строительство сокращается. (Кстати, за 2024 год в Петербурге не было введено ни одного объекта реконструкции.) За счет снижения объемов создается условный дефицит, и застройщики, несмотря на падающий спрос, поддерживают относительно высокие цены. Эти тренды хорошо видны, если смотреть не на локации, а на категории. По данным экспертов «Петербургской Недвижимости», за 2024 год предложение новостроек бизнес-класса снизилось на 23%. Причины известны. «Снижение предложения по объектам недвижимости бизнес-класса в Петербурге обусловлено замедлением процесса получения РНС. Влияет и высокая ключевая ставка. В сложившихся условиях девелоперы замедляют вывод новых проектов на рынок», – комментирует Ольга Трошева, директор КЦ «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group). 

Аналитики NF Group также отмечают, что объем предложения в бизнес-классе сокращается. Они даже полагают, что в 2025 году, вероятно, будет установлен антирекорд – минимальный за последние годы ввод ЖК бизнес-класса, всего три комплекса общей площадью 22 тысячи кв. м. «Снижение показателя связано в том числе с замедлением девелоперской активности по выводу новых объектов на рынок после 2022 года», – говорит Ксения Федорова, аналитик-консультант NF Group.

Но это – в дорогой части спектра. А в области и (отчасти) пригородных районах Петербурга – все иначе: предложение продолжает расти, конкуренция обостряется; цены растут умеренными темпами или даже вовсе стагнируют. 

Число рекламируемых ЖК в целом по агломерации за год уменьшилось на 9%: 367 проектов в январе 2024-го, 335 ЖК – в январе 2025-го. Особенно заметно сократился ассортимент в центральных кварталах (минус 22 объекта) и в спальных районах (минус 14 ЖК). В области в январе 2024-го насчитывалось 100 объектов, в январе 2025-го – 103 ЖК.

Доля областных новостроек в структуре предложения в целом по региону перевалила за 50%. Доля Ленобласти в продажах, по предварительным данным, стабильно составляет около 30%. Эта диспропорция кому-то из областных девелоперов еще аукнется – или растягиванием сроков «вправо», или, не исключено, угрозой банкротства.

В Петербурге, по данным АО «ДОМ.РФ», действует 178 РНС, строятся жилые дома на 129 тысяч квартир. Коэффициент распроданности – 38%. В Ленобласти застройщики получили 200 РНС, строят 98 тысяч квартир. Но распроданы всего 28%. И этот «перекос» – главный тревожный фактор 2025 года. 

В целом областным девелоперам сейчас приходится труднее, им предстоит тратить больше усилий и выдумки в борьбе за покупателя.