Бизнес продолжает инвестировать в недвижимость, логистику и производство

По данным аналитиков «МТЛ. Управление активами» (ГК «БестЪ») в первом полугодии 2025 года инвестиции в основной капитал в Петербурге сократились по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 0,8%. 

«Если мы посмотрим на отрасли – лидеры по объему инвестиций в основной капитал, то на первом месте будет логистика (124 млрд руб.), а далее следуют операции с недвижимостью (67,8 млрд руб.) и обрабатывающие производства (61,5 млрд руб.). Причем источником финансирования в 62,9% выступают собственные средства», – делится данными Станислав Ступников, партнер и генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). 

Бюджетные средства в общем объеме инвестирования занимают 20,6%, а кредиты банков – всего 11,8%, что достаточно полно характеризует сложившуюся экономическую ситуацию. Объем инвестиций на рынке недвижимости Петербурга с июля 2024 по август 2025 года составил около 400 млрд руб., причем 80% от этого объема приходится на девелопмент.  

«Около 60% инвестиций были вложены в девелопмент жилья, – констатирует Станислав Ступников, однако стоит отметить существенное снижение доли инвестиций в жилое строительство по сравнению с годами ранее. Часть классических девелоперов жилья начинает смотреть на альтернативы в коммерческих секторах. Еще один тренд – оживает рынок офисов. Каждый из сегментов доходной недвижимости (апарт-отели, офисы, торговая недвижимость, склады и т.п.), набрал порядка 5%».

Распределение инвестиций в доходную недвижимость демонстрирует популярность формата гостиниц и апартаментов (47,8% от общего объема). Еще один яркий тренд – рост предложения от девелоперов в многособственнических объектах: офисных, многофункциональных и торговых центрах, лайт-индастриал. «По сути, в текущей ситуации со ставками по кредитам – это чуть ли не единственный путь, чтоб хоть как-то развиваться и инвестировать в объекты коммерческой недвижимости», – заключает эксперт.  

Эксперты и гости BestBeakfast по-разному оценили привлекательность инвестиций в недвижимость. Так, Андрей Лушников, ГК «БестЪ», рассказал, что в текущих условиях на первый план выходит стратегия приобретать недооцененные объекты и трансформировать их, создавая добавленную стоимость за счет актуального и продуманного формата, востребованного инвесторами и арендаторами. В рамках данной стратегии компания реализует большинство своих проектов, в том числе новый МФК с офисами на Карповке. 

Алексей Фурсов, холдинг «Евразия», также основным вектором развития видит реконцепцию недооцененных объектов, поскольку строить с 0 невыгодно финансово, кроме того, в Петербурге существуют очевидные риски с получением новых разрешений на строительство. 

Игорь Комолов, «ЕвроАвто», отметил дефицит офисных площадей и рост спроса на лайт-индастриал, поэтому выбирает инвестировать в коммерческую недвижимость. А Игорь Водопьянов, холдинг «Теорема», считает, что строить офисы имеет смысл только при ключевой ставке ниже 10%. Также среди рисков инвестиций в недвижимость, г-н Водопьянов отметил непредсказуемость налогообложения и непрерывную переоценку кадастровой стоимости объектов.  

Дмитрий Некрестьянов, Адвокатское бюро «Качкин и партнеры», обозначил основные риски, которые ждут предпринимателей в следующем году: «Предпринимателям стоит готовиться к увеличению налоговому бремени: в 2026 году НДС увеличится до 22%, снизится первый порог по УСН (с 60 до 10 млн. руб.), увеличатся взносы по социальным выплатам и т.п."

Помимо этого, государство завершило кадастровую переоценку недвижимости, в среднем стоимость объектов недвижимости в Петербурге увеличилась на 15%, и соответственно увеличилась ставка налога на имущество. Поэтому нужно ожидать увеличение налоговой нагрузки по всем сделкам, а также более пристального внимания налоговых органов к структуре сделок с недвижимостью.

"Предпринимателям следует внимательнее подходить к налоговой стратегии: заранее продумывать варианты и входа, и выхода из сделки, а также учитывать пессимистичные сценарии, в том числе отмену различных льгот», – уточнил Дмитрий Некрестьянов.

Практически все эксперты отметили необходимость диверсификации рисков. Евгений Чепелев, УК «ДОХОДЪ»: «За последние 10 лет официальная инфляция в среднем составила 8%, средняя ставка по депозитам за этот период – около 9% и доходность по инвестициям в недвижимость – порядка 10%. Для профессионалов очевидно, что нужно диверсифицировать риски, и ЗПИФ недвижимости – отлично зарекомендовавший себя инструмент. В нынешних условиях ЗПИФы и семейные личные фонды дают возможности инвесторам не только сохранить капитал, но и повысить доходность за счет налоговой оптимизации. А для девелоперов при текущей высокой стоимости кредитов ЗПИФы являются еще одной возможностью привлечения «длинных» средств в проекты». 

Екатерина Андреевская, музей–театр «Сказкин Дом», считает, что нужно инвестировать в качественные проекты, ориентированные на детей и родителей, которые будут востребованы всегда: «Мы с партнерами в сентябре запустили новый формат кафе с детским театром «Детство Play Cafe», рассчитанный на спальные районы, и уже видим спрос со стороны девелоперов. Первая точка открылась в Лыжном переулке, также «Детство Play Café» появится на территории квартала «Северный ветер» от девелоперской компании «Брусника» и в одном из проектов ГК «ТРЕСТ».

По мнению Андрея Анфиногенова, Университет ИТМО, финансовые стратегии определяются, в том числе, и возрастом инвесторов. Одни и те же макроэкономические события запускают у разных поколений разные, предсказуемые поведенческие программы, зашитые их прошлым опытом. В недвижимость инвестируют «беби-бумеры» (1946-1964 годов рождения) и «поколение X» (1965-1980 г.г.р.), тогда как более молодые миллениалы и представители поколения Z предпочитают другие, менее консервативные виды инвестиций. 

Доходность активов по сравнению с главным конкурентом инвестора и девелопера – банковским депозитом пока далеки от идеала, но положительная динамика уже есть. Капитал постепенно возвращается в реальные сектора экономики. 

• Вели мероприятие Георгий Рыков, генеральный директор «БестЪ. Коммерческая недвижимость» и Екатерина Андреевская, основатель и соучредитель петербургского музея-театра «Сказкин Дом», основатель детского города профессий КидБург, музея ЛабиринтУма, Московского ЛисаПарка и «Детство Play Cafe».