Эволюция загородных форматов: в фокусе внимания – ИЖС, коттеджные поселки и малоэтажные комплексы

Фаза активного спроса на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области позади; клиенты все более взвешенно подходят к покупке участков и домовладений. Успехом пользуются точечные проекты коттеджных поселков с внятной концепцией. При этом продолжается развитие малоэтажки в ближайших пригородах. В целом рынок переходит от этапа строительства отдельных домов к созданию комплексных, самодостаточных жизненных пространств.  
Повышаются требования покупателей к автономности инженерной инфраструктуры, экологичности. Более компактные, но четко спроектированные участки и технологичные дома становятся трендом. 

Анастасия Ясинская: 
— Мы собрали загородных девелоперов, которые работают с разными форматами, брокеров, производителей стройматериалов и авторов технологий, чтобы поговорить не столько о конъюнктуре, сколько о продукте, который сейчас предлагает загородный рынок.  
Здесь представлены компании, которые реализуют проекты в пределах Большого Петербурга, включая дворцовые пригороды, и в Ленобласти. Речь пойдет и о масштабных комплексах с дуплексами и таунхаусами, и о камерных поселках, а также об ИЖС и малоэтажных комплексах. Загород, который еще недавно предлагал довольно ограниченное количество продуктов, превращается в целую вселенную. Давайте оценим это разнообразие и попробуем выделить тенденции, характерные для того или иного сегмента.  
Для начала предлагаю коротко ответить на пару вопросов. Что для вас загородная жизнь и как давно ваша компания вышла на этот рынок? Что полезного вы хотели бы почерпнуть в ходе нашей дискуссии?  

Михаил Голубев: 
— Загород – это энергия и здоровье; низкая плотность застройки и место, где быстрее восстанавливаешься. При этом наш проект в Лисьем Носу является частью мегаполиса, и я не вижу тут противопоставлений. Если рассуждать о проблематике загородного сегмента – это прежде всего инфраструктура. Например, есть вопросы с качеством образовательных учреждений и с сервисами для комфортной жизни. Иногда, чтобы их получить, приходится разрабатывать дополнительную логистику. 
Сейчас время неопределенности, поэтому участникам рынка очень важно делать правильные шаги и действовать консолидированно.  

Елена Костицына: 
— Нашей компании больше 20 лет, но «Экография» – наш первый загородный проект. В эту нишу нас привело изменение спроса: увеличение интереса к пригородному формату. Хотелось бы обменяться опытом с коллегами. 

Никита Яцеленко:  
— Мы новая компания на рынке. В марте стартовали продажи нашего первого ЖК «Слобода». Загородная жизнь ассоциируется с близостью к природе, с проектами менее плотной застройки, прогулками по своей территории, пешеходными бульварами.  
Хотел бы услышать, какие актуальные «фишки» используют в продажах коллеги. Ведь у каждого есть собственные наработки.  

Алексей Баринов: 
— Я – не загородный житель. Около 15 лет назад купил дом в СНТ, через год продал и перекрестился. Правда, позднее построил новый, но уже в нашем поселке и с учетом прежних ошибок. По статистике, 60% покупателей загородной недвижимости – семьи без детей до 18 лет. У меня трое детей до 18 лет. Поэтому для меня загородная жизнь это исключительно про отдых. Неразумно с точки зрения детей отказываться от всех возможностей, которые дает Петербург, и изолировать себя за городом.  

Алексей Горбунов: 
— Мы строим малоэтажные комплексы и таунхаусы в Петербурге и Ленобласти. Поэтому для нас загород делится на два сценария жизни: квартира в малоэтажном доме или таунхаус со своим участком. Второй сценарий дает больше возможностей для досуга и отдыха взрослым и детям. Интересно будет послушать, какой продукт у коллег больше востребован сегодня, а также про технологии продаж в наше непростое время.   

Алексей Онищенко: 
— Мы производим стройматериалы и поставляем их по всей стране. «Группа ЛСР» напрямую загородным девелопментом не занимается, хотя был такой опыт. 
Мы с семьей – городские жители, соглашусь, что у загородки есть сложности с точки зрения инфраструктуры. У нас есть дом, но далековато, поэтому загородная жизнь – это отдых от мегаполиса.  
Сегодня хотим поделиться с коллегами своим видением трендов.  

Татьяна Родионова: 
— Загородный дом – это стратегия свободы, автономность и неуязвимость, отчасти даже уединение. А также возможность всей семьей наслаждаться зеленой травой, песочком, водой, игрой с кошечкой или собачкой на лужайке.  
Конкуренции на загородном рынке по факту нет. И не стоит ее опасаться. Мы собрались, чтобы поделиться информацией.  

Артём Вах:  
— С чем ассоциируется загородная жизнь? Отвечу словами клиентов: с кофе на веранде. Большинство покупает загородный дом именно ради этого ощущения – выйти на террасу с чашечкой кофе, причем непременно в белом халате. 
От встречи хотелось бы получить инсайты и поделиться своими лайфхаками. 
 
Алексей Андреев: 
— Для меня загород ассоциируется с независимостью и комфортом, с местом, куда приезжаешь действительно отдохнуть.  
Мне интересно, что сейчас происходит на рынке, включая и малоэтажный формат, хочется узнать мнения коллег и поразмышлять на тему будущих трендов. 

Анастасия Ясинская: 
— Одна из тем нашей дискуссии – эволюция загородных предпочтений и того продукта, который предлагают девелоперы. «Прибрежный Квартал» – один из долгоиграющих проектов, который развивается и меняется вместе с рынком.  

Михаил Голубев:  
— Сегодня малоэтажный рынок ищет эффективную экономическую модель. Это размеры участков, плотность, баланс инфраструктуры, в том числе дорожная сеть. Если вы не контролируете эту модель, попадаете в разного рода ловушки. Малоэтажное строительство – низкоприбыльный бизнес: чем ниже этажность, тем меньше заработок. Есть такая поговорка: «Если хотите заняться виноделием и вы миллиардер, готовьтесь к тому, что станете миллионером». Так и здесь: хотите заняться малоэтажкой, готовьтесь к трудностям.  
В Петербурге мы одними из первых столкнулись с проблемой градостроительного планирования для малоэтажки. Развитие шло сложно, пока в Правилах землепользования и застройки не появился вид использования участков «блокированная жилая застройка». И мы в этих условиях реализовывали проект, нам не раз отменяли разрешение на строительство, мы снова получали его, но уже через суды. Нам удалось согласовать решения, которые позволили не только оставаться на плаву, но и создать достаточно эффективную экономическую модель, совместив ее с качеством развития территории. 
Кстати, целевая аудитория проекта на протяжении лет остается довольно стабильной: представители малого и среднего бизнеса, семьи с детьми, айтишники, пожилые пары, которые хотят жить на природе.  

Анастасия Ясинская: 
— А сколько у вас лотов было в первой очереди? 

Михаил Голубев:  
— Весь квартал рассчитан на 300 домов, мы получили соответствующее разрешение. Нам его отменили и заставили межевать участки отдельно под каждый дом. Как раз тогда происходили перипетии с градостроительными параметрами и видами разрешенного использования. В итоге количество лотов в проекте сохранилось. Первая очередь из 100 таунхаусов уже построена в стиле органической архитектуры. Сейчас мы приступили ко второй – еще 70 домов. Третья очередь – перспективная (еще 100 лотов), но для ее реализации планируется использовать механизм комплексного развития территории (КРТ) с государством.  

Анастасия Ясинская: 
— Насколько я понимаю, вторая очередь сильно отличается от первой в пользу оптимизации площадей и упрощения решений, так?  

Михаил Голубев: 
— Да, пришлось пересмотреть наши принципы нового урбанизма. Причин несколько. В частности, негибкость регламентов и СНиПов. Например, «ДОМ.РФ» расписал стандарты КРТ в шести томах, но применять их на практике нереально. Есть закон о ЖКХ, есть Градкодекс, где четыре года назад появилось понятие малоэтажного жилого комплекса (МЖК), но вопросы, связанные с общеквартальным или общепоселковым имуществом, до сих пор сложно регламентируются для эксплуатации и обслуживания уже существующих МЖК. 
Еще одна сложность – проблема добрососедства. Мы научились жить без оград и заборов и все равно делим пространство на личное и общественное. А капитализация территорий и проектов, рост их стоимости идет в основном за счет общеквартального имущества. Урбанисты доказали, что хорошая школа в муниципалитете увеличивает стоимость местной недвижимости на 10%.  
Плюс серьезно выросла себестоимость строительства, подорожали отделочные материалы и рабочая сила.  
Исходя из всех этих факторов нам пришлось пересмотреть концепцию второй очереди. Мы уменьшили площади таунхаусов и ИЖС. Если раньше средняя площадь лотов составляла 200 кв. м, сейчас – 100. Мы пришли к выводу, что дом должен быть компактным, с максимальной комплектацией, чуть ли не с лестницами и батареями.  
Проект второй очереди мы презентовали, получили разрешение на строительство, но на рынок еще не выводили: пока нет определенности с ценой. По площади дома получаются меньше, а по стоимости – дороже. Но мы и строим городской квартал для постоянного проживания, а не дачи для отдыха. У нас некоторые из «Прибрежного Квартала» ездят на дачи, куда-то под Приозерск.  

Анастасия Ясинская: 
— Алексей, вы реализуете уже не первый проект с блокированной застройкой. Поделитесь опытом. 

Алексей Горбунов: 
— Да, мы реализовали в городской черте комплекс «Алгоритм. Стрельна» на 204 юнита, который был сдан без отделки. Однако выполнить отделку в 140-метровом таунхаусе, где только лестница стоит под миллион рублей, непросто. Кстати, лестница – отдельная проблема для покупателей, и не только финансовая, но и логистическая. Некоторым категориям, например, пожилым людям или семьям с маленькими детьми, двухэтажные лоты не очень подходят. Мы сделали определенные выводы и тоже оптимизировали площади. Минимальный лот у нас – 66 кв. м, причем одноэтажный. Эта цифра родилась из запроса, потому что в Стрельне самый компактный лот составлял 90 кв. м, и люди, оценивая порог входа, спрашивали: «А поменьше нет?» По сути, семье для комфортной жизни достаточно двухкомнатной квартиры с большой кухней. Речь о «евротрешке» 66 «квадратов». 

Анастасия Ясинская: 
— Сейчас речь о ЖК «СветЛО»? 

Алексей Горбунов: 
— Да, мы предлагаем там одноэтажные дома. Причем с полной отделкой и даже с кухней, чтобы можно было положить матрас и сразу заезжать. Такое решение было принято потому, что ремонт в таунхаусе – долгая история, которая может растягиваться на пару лет и дольше. Это хлопотно и тяжело с финансовой точки зрения. Кроме того, соседи справа и слева, вынужденные жить в условиях ремонта, страдают.  
Добрососедство – отдельный квест. В малоэтажном жилом комплексе люди ощущают себя по-другому. Мы это называем горизонтальным многоквартирным домом, все находится на плоскости, все друг друга знают, видят и общаются. Мы тоже начинали проект без ограждений, но русскому человеку обязательно нужен забор, причем высотой минимум метр восемьдесят. А через год он попросит управляющую компанию демонтировать его, потому что из-за тени вместо травы на газоне растет мох.  
Представьте 10 сблокированных домов, и везде поставлены ограждения: там попросту не пройти, а доступ к газовым коммуникациям – отдельная история.  
Согласен с Михаилом: блокированная застройка – просто вакуум с точки зрения законодательства. Доходит до абсурда: например, нельзя обустраивать парковку перед домом, поскольку расстояние до окон должно быть не менее 10 метров.  
Уйма сложностей возникает и при проектировании, и при сдаче домов. Мы вышли с проектом в Ленобласти, где введены новые правила в отношении архитектурно-градостроительного облика. И когда мы представили проект на Градсовет, возникло много вопросов по ПЗЗ, фасадным решениям, входным группам и пр. Позднее уже с главным архитектором Ленобласти мы «докручивали» все непонятные моменты. Повезло, что в ПЗЗ Ленобласти были внесены правки в части проектирования блокированной застройки. 

Анастасия Ясинская: 
— У вас крупный проект, вы как его фазируете?  

Алексей Горбунов: 
— Да, в ЖК «СветЛО» – 445 домовладений, разбитых на четыре очереди. Плюс социальная нагрузка – детский сад, который мы передадим Всеволожскому району.  
В комплексе предусмотрены просторные общественные пространства. Если соединить все прогулочные зоны, общая протяженность променада составит почти 1,5 км. Вдоль бульвара расположатся спортивные и досуговые площадки для разных возрастных групп, зоны отдыха и пр. Все это должно способствовать общению и добрососедству.  
Это общерыночный тренд, когда в проектах часть активностей выносится в общественное пространство, чтобы люди общались, и не было, например, футбольных площадок в закрытых дворах. Мы пошли именно таким путем.  
На огромную территорию (40 га) приходится всего 445 домовладений; плюс улично-дорожная сеть и детский сад. По ПЗЗ Всеволожского района для блокированной застройки минимальная площадь участка должна составлять 2,5 сотки, а в Петербурге этот норматив – 1,5 сотки. И в целом человеку сотки земли на заднем дворе более чем достаточно. Но для ощущения простора и загородного формата 2,5 сотки представляются нам оптимальными. 

Анастасия Ясинская: 
— Вы ориентированы на массовый продукт. Кто ваша целевая аудитория? 

Алексей Горбунов: 
— Основной контингент – молодые семьи с детьми. Средняя цена лота – 200 тыс. рублей за кв. м с отделкой и кухней.  

Никита Яцеленко: 
— Мы – новая компания и стартовали с дебютным флагманским проектом в марте. Однако у команды большой опыт в недвижимости, а наш генеральный директор – бывший руководитель компании «СПб Реновация».  
Мы реализуем проект в деревне Малое Верево. Это МЖК из семи корпусов, разбитых на три очереди. Что важно для нас и клиентов: мы тщательно прорабатываем продукт с учетом особенностей локации, понимая, что основная ее проблема – транспортная доступность. Поэтому обязуемся обустроить остановки общественного транспорта до ввода объекта в эксплуатацию. Локация имеет прямой выезд на Киевское шоссе, недалеко – железнодорожная станция; есть сложившаяся инфраструктура (детские сады, школы, магазины), в том числе строящиеся.  
Много внимания мы уделяем архитектуре, чтобы будущий житель с радостью возвращался в свой дом после работы. У комплекса будет закрытая и благоустроенная территория с променадом. Все корпуса четырехэтажные – с лифтами и колясочными. 
В первом доме будет 117 разнообразных лотов, минимальный размер студии – 28 кв. м, есть «однушки» и «евродвушки»; в следующих корпусах мы предусмотрели крупные лоты формата «4Е» для больших семей. Большинство квартир – с кухней от 15 до 22 кв. м. 

Анастасия Ясинская: 
— Среди ваших клиентов преобладают те, кто приобретает первую квартиру в петербургском регионе? 

Никита Яцеленко: 
— На самом деле, покупатели очень разные: семьи с детьми, которые хотят гулять рядом с домом по своей зеленой территории; IT-специалисты; инвесторы; клиенты из регионов. Рядом – Гатчина и выезд на Киевское шоссе, до метро «Московская» – 20–25 минут езды. Мы также строим и соцобъекты: детский сад на 210 мест, подъездные дороги.  

Анастасия Ясинская: 
— Общая емкость проекта составит больше тысячи квартир?  

Никита Яцеленко: 
— Мы анализируем спрос на эту локацию и при необходимости будем масштабировать проект. По своим характеристикам наш комплекс соответствует комфорт-классу. Средняя стоимость на старте продаж – 155 тыс. руб./кв. м с отделкой под ключ. 

Елена Костицына: 
— Загородный рынок сложный. Действительно, чем ниже этажность комплекса, тем меньше прибыли у застройщика. Мы все профессионалы, поэтому давайте честно говорить о том, что сейчас происходит.  
На рынке мы видим рост себестоимости. А нынешний покупатель стал более искушенным. Он покупает не просто метры, а комплексный продукт. На мой взгляд, концепция проекта приобретает все большую роль. Важны все детали: от архитектурных решений, организации въездов до планировок и благоустройства.  
В «Экографии» мы реализуем концепцию единения человека и природы и создаем среду для тех, кто ценит комфорт и экологичность. Наши квартиры – аналог загородного дома по доступной цене без хлопот в эксплуатации. Каждый корпус у нас назван в честь писателя, воспевавшего природу. Цитаты из произведений интегрированы в панно входной группы и отражены в благоустройстве. Например, о рассказе Паустовского «Стальное колечко» напоминает МАФ в форме кольца. Во дворе корпуса «Чехов» высажены лечебные растения.  
Кстати, каждый двор уникален не только по названию, ландшафту и арт-объектам, но и по цвету. Цветовое решение поддерживают высаженные в нем растения.  
У комплекса закрытая территория, центральный променад с елкой, зонами отдыха для детей и взрослых, зона барбекю, велодорожки, дворы без машин. Все этажи жилые, на первых – оборудованы просторные террасы, а вся коммерция вынесена в отдельный торговый центр. У нас более 40 видов планировочных решений, в том числе с каминами и саунами. Кладовые для каждой квартиры.  
То, что сделано с душой, покупатель точно оценит. Для человека важна забота о нем. 

Алексей Онищенко: 
— Хотел бы рассказать о трендах в сегменте ИЖС – применительно к отдельным домам и к организованным поселкам. Судя по нашей клиентской базе, эти тенденции характерны для всей страны.  
Как уже отмечали коллеги, мы наблюдаем снижение покупательской способности. Лет десять назад стоимость «квадрата» как в высокоэтажном, так и в малоэтажном доме была существенно ниже.  
По мере ее роста площади лотов в многоквартирных комплексах уменьшались, а на рынке стали появляться студии по 18 кв. м. То же самое сейчас происходит и в ИЖС: на смену 200–300-метровым особнякам приходят более компактные дома по 100–120 метров.  
Раньше ценился обширный придомовой участок, а теперь загородный дом все чаще становится альтернативой городской квартире. Значит, лишние площади не нужны, да и эксплуатировать компактный дом легче и дешевле. 
Причем уменьшаются не только размеры домов и участков, грамотные строители находят возможность экономить за счет оптимальных проектных решений.  
Растет информированность покупателя, его требования к среде и инфраструктуре; красивыми рендерами елей и сосен клиента уже не заманишь.  
Рынок обеляется, становится более цивилизованным, чему способствует наличие льготной ипотеки и привязка к эскроу-счетам. Это должно поднять уровень компетенций строителей и улучшить качество работ.  
Рынок стройматериалов тоже идет по пути обеления, вводя «честные знаки», подтверждающие качество продукта. Все перечисленные тренды должны сделать рынок загородного домостроения цивилизованнее.  
Еще одно наблюдение: покупатели начинают смотреть за горизонт сдачи объекта, а именно – задумываются о стоимости эксплуатации и ремонта дома. Ведь это существенные расходы. Люди не хотят заморачиваться ими в будущем и просят сделать все сразу и хорошо. Как правило, это чуть дороже, но многие готовы доплатить, чтобы не получить проблему через год-другой.  
Глобально развитие рынка сдерживает инфраструктура: транспортная, социальная, инженерная. Эти вопросы постепенно решаются. Доступность многих локаций заметно повышается, но есть куда расти.  
Так что у рынка малоэтажки огромный потенциал, он только в начале пути. А его обеление позволяет гражданам покупать загородные объекты, как квартиры в городе, то есть без особого риска. 

Алексей Баринов: 
— Поделитесь цифрами, характеризующими объемы отгрузок материалов? 

Алексей Онищенко: 
— Наши производственные мощности – это порядка 330 млн кирпича в год и около 830 тыс. кубов газобетона. По нашей оценке, от общей емкости рынка кирпича 1/4 потребляет сегмент малоэтажного домостроения. С газобетоном ситуация иная: это изначально продукт более характерный для ИЖС, поэтому примерно половина от общей емкости рынка газобетона приходится на малоэтажку.  
Динамика показателей по итогам 2025-го показала, что на этом рынке была небольшая просадка. Многие потенциальные клиенты пока держат деньги на депозитах, ждут снижения «ключа» и ипотечных ставок.  

Михаил Голубев: 
— У вас шикарная клинкерная плитка, насколько это морозостойкий и долговечный материал? 

Алексей Онищенко: 
— Клинкер производится с XVIII века. Его начали делать в Голландии, Бельгии и Германии, а позднее он пришел и в Россию. Это долговечный материал, столетиями не теряющий свойств. Например, в ходе реконструкции Летнего сада рядом с фонтаном откопали голландскую брусчатку петровских времен. Она оказалась абсолютно пригодной к эксплуатации. Мы производим клинкерную брусчатку с 2012 года. Например, она уложена на Петроградке, рядом с Академией танца Бориса Эйфмана. 

Анастасия Ясинская: 
— У компании «Невский градъ» камерный проект в Павловске как раз из газобетона. 

Алексей Андреев: 
— Да, КП «Павловск градъ» построен рядом с Павловским парком. Основной упор мы сделали на существующую инфраструктуру и окружение. Решили реализовать проект бизнес-класса с акцентом на архитектуру, фасадные решения и естественные материалы (дерево, кирпич, стекло). Хочу подчеркнуть, что большие окна с панорамным остеклением, по сути, уже стали стандартом, как и привычные нам теплые полы. Поселок почти реализован, семь из восьми домов проданы. 
Отмечу рациональность покупателей, которые внимательно анализируют планировочные решения даже в просторных домах бизнес-класса. Если раньше большой дом сам по себе обозначал статус, сегодня важно, чтобы каждый метр имел функциональную нагрузку. Например, мастер-спальня – обязательный атрибут всех наших проектов, включая комфорт-класс.  
Коллеги уже обращали внимание на важность инфраструктуры. Она должна быть в непосредственной близости от дома, а не только внутри самого поселка. Особенно если проект реализован в удаленной местности. 
 
Анастасия Ясинская: 
— А какой у вас чек? 

Алексей Андреев: 
— От 36 млн до 39 млн рублей, дома от 160 до 200 кв. м. Около 80% сделок прошли с привлечением ипотеки. Все дома сдаются с инженерией и предчистовой отделкой; во всех домах установлена система рекуперации, хотя не все клиенты до конца осознают ее значимость. 

Анастасия Ясинская: 
— Давайте зафиксируем: мы рассуждаем о разных форматах, локациях и ценовых категориях, но обозначаем похожие тренды. 

Артём Вах:  
— Мы организуем поселки в часе езды от города, где изначально отсутствует инфраструктура. Создаем концепцию и в рамках КП формируем ту среду, которую покупают люди. Объекты, как правило, позиционируем в бизнес-классе. 

Анастасия Ясинская: 
— У вас есть сделки с подрядом?  

Артём Вах: 
— Мы продавали дома, но в какой-то момент рынок просто умер. Однако во всех наших поселках есть обязательный архитектурный код. Мы видим, какие дома (и с какими планировками) строят наши клиенты. Средняя площадь объекта под ПМЖ – 120–150 кв. м. 

Анастасия Ясинская: 
— Как вы юридически закрепляете архитектурный код? И означает ли он по факту набор из нескольких готовых проектов? 

Артём Вах: 
— Мы регулируем цвет фасада, кровли и оконных рам, а также высотность, ограничиваем вырубку. При этом жестких ограничений по площадям у нас нет. 
Под каждый поселок мы приобретаем крупный земельный массив, например, 20 га, размежевываем его и подводим все сети к границам участков. Территория со всеми коммуникациями остается в нашей собственности. С клиентом заключаются несколько договоров: на управление территорией; на пользование инженерно-дорожной инфраструктурой; плюс правила проживания в поселке, в которых прописан архитектурный код и прочие условия (нельзя шуметь, запускать салют, разводить пчел, свиней и пр.).  

Михаил Голубев: 
— Если собственники нарушают регламент, вы им отключаете газ? 

Артём Вах: 
— Никто пока его не нарушает, но санкции прописаны: сначала – предупреждение, затем – штраф, впоследствии – повышенный штраф и решение суда. 
Многие клиенты уже имели опыт проживания в «шанхае», поэтому их привлекает единая концепция, и они не хотят нарушать правила. 

Анастасия Ясинская: 
— Каковы размеры ваших поселков? 
 
Артём Вах: 
— В среднем по 200 домовладений. Хотя в поселке «История парк» – 93 лота, а в «Павлов'SKY» – 360 участков. Под инфраструктуру поселка мы выделяем минимум 25–30% территории. Самая обширная инфраструктура на сегодня предусмотрена в КП «Ламполово» (1,5 га): теннисный корт, зона пляжного волейбола, футбольное поле, детская площадка, зона выгула собак, места для барбекю, костровые зоны. 

Анастасия Ясинская: 
— А самый востребованный размер участков? 

Артём Вах: 
— На сегодня мы руководствуемся минимальными площадями согласно ПЗЗ. Если допускается межевание по 6 соток, используем этот формат. Но всегда делаем генплан таким образом, чтобы можно было объединить несколько участков в один лот. Средняя площадь участков в наших проектах составляет сейчас 8 соток. 

Вопрос из зала: 
— За какой срок реализуете заявленную инфраструктуру? 

Артём Вах: 
— В среднем за 2,5 года. 

Вопрос из зала: 
— На какой стадии проекта к вам заходят инвесторы и конечные покупатели? Каков цикл сделки? 

Артём Вах: 
— Инвестор нередко заходит еще до того, как участок оформляется в нашу собственность. На этой стадии среди постоянных клиентов расходятся наиболее привлекательные лоты. Потом, уже с нашей помощью, эти участки перепродаются конечным потребителям. Средняя доходность по таким сделкам – 40% годовых, а самая высокая (из зафиксированных) составила 157%.  

Вопрос из зала: 
— Расскажите про три ваших УТП. 

Артём Вах: 
— Первое – все коммуникации под ключ: мы продаем подготовленный участок, без дополнительных платежей и взносов. Второе – единый архитектурный код. Третье – инфраструктура внутри КП. Например, в Ломоносовском районе мы приобрели голое поле, анонсировали там парк на 1 га, паддел-корт, теннисный корт, пляжный волейбол и пр. Там будет полностью закрытая инфраструктура, асфальтированные дороги, каблированные сети. 

Алексей Баринов: 
— Очевидно, что локация определяет класс проекта. Коллеги из разных компаний отмечают общий тренд: сокращение площадей домов и участков и увеличение размеров общественных зон. 

Анастасия Ясинская: 
— На ваш взгляд, процесс оптимизации уже близок к логическому завершению? 

Алексей Баринов: 
— Думаю, он еще продолжится. По сути, мы наблюдаем сейчас закат сложившегося рынка ИЖС. Правила игры меняются; КРТ в Ленобласти становится обязательным для территорий от гектара; с марта вводится запрет на перевод земель и др.  
Безусловно, в запасе у девелоперов есть земельные массивы, коллеги запускают новые проекты. Этот процесс будет продолжаться еще два-три года, а дальше нас ждет централизованная застройка, КРТ и проектное финансирование.  
Кстати, интересный факт относительно уменьшения площади домов. В прошлом году мы продавали несколько готовых лотов от 100 кв. м и более. Реализовали все, кроме одного дома в 70 кв. м. Он не востребован, несмотря на привлекательную цену. Поэтому тренд на сокращение площади домов в ИЖС имеет свои пределы. 
 
Анастасия Ясинская: 
— Какую инфраструктуру вы предлагаете в своих поселках? И сколько места для нее отводите? 
 
Алексей Баринов: 
— В среднем около 20% территории. Инфраструктура достаточно стандартная, в целом Артём ее описал: это сети, рекреационные объекты, футбольные поля, административно-бытовой комплекс (с магазинами, пекарней и пр.) на въезде в поселок. Пока государство не обязывает нас строить школы, мы не стремимся их возводить.  
Все-таки землю и дома покупают не самые бедные люди. Они не станут отдавать детей в школу от застройщика с непонятным педагогическим составом, когда рядом Петербург с его возможностями в плане образования. Поэтому я всерьез не рассматриваю загородные КП как место для постоянного проживания с детьми школьного возраста.  

Татьяна Родионова:  
— Я, например, мама троих детей, и сейчас обучение во многом происходит онлайн. Например, мой младший (11 лет) школу посещает два или три раза в неделю. Так что приоритеты покупателей на загородном рынке меняются, что особенно заметно по молодежной аудитории.  
Фраза: «Мой дом – моя крепость» – актуальна как никогда. Именно загородный дом дает ощущение свободы, безопасности и автономии в случае отключения воды и света. Плюс вариативность. Ни одна квартира вам этого не обеспечит. 
С 1 августа 2024-го вступил в силу зеленый стандарт (энергоэффективность, экология, локация). И кто из застройщиков к нему не готов, буквально через год не сможет работать по 214-ФЗ. Это тоже вносит свои коррективы на загородный рынок. 

Суть в том, что не просто клиент изменился, а наша жизнь изменилась и продолжает меняться. И тот, кто это понимает, создаст востребованный продукт. Стоит учитывать и политические веяния, и нюансы налогообложения.  
Наша группа компаний более 13 лет строит загородные дома.  
В марте мы объявили о старте нового проекта – «Пушкин Резиденс». И к этому комплексу подошли со всей практичностью и навыками. В его составе будут лоты от 70 до 190 кв. м в разных комплектациях. Цены начинаются от 15,5 млн, соответственно, можно использовать льготную ипотеку. 

Анастасия Ясинская: 
— Мне представляется, что анонс нового проекта – отличная финальная точка для дискуссии. Она внушает некоторый оптимизм относительно перспектив загородного рынка.