Выбор локации – это воронка

Девелопер образно определил процесс выбора локации как работу с воронкой. Сначала рассматривается крупный план агломерации. Затем идет поиск участков, где можно относительно быстро начать строить; намечаются перспективные площадки, не отягощенные объектами охраны, обременениями и ограничениями, существенно влияющими на экономику будущего проекта. 

На следующем этапе анализируется возможность строительства дома с конкретными потребительскими характеристиками на выбранном пятне. Например, для сегмента «премиум» компания выделила зоны в границах исторического поселения Петербурга. Для бизнес-класса – территории, в пределах которых раскрываются виды на охраняемые территории исторического поселения. Все остальные локации – для категории «комфорт».

Такой подход позволяет девелоперу достаточно быстро и точно оценить потенциал конкретного пятна и определиться с покупкой и ценой.

«Например, для бизнес-класса наш подход выглядит так. Участки должны быть расположены в границах исторического поселения или в непосредственной близости от него, а также располагать определенным историческим контекстом. В двух проектах бизнес-класса, стартовавших на Васильевском острове в 2025-м (квартал «Ассамблея» и «Галерная гавань»), этот принцип полностью соблюден. В обоих случаях речь идет об участках в старой части острова, с историческими топонимами (линии В. О., Малый пр., объект наследия Галерная гавань) и соответствующим окружением. На этих площадках также была возможность быстро развернуть строительство; отсутствовали ограничения, негативно влияющие на финмодель. При этом мы доработали оба проекта: «Ассамблею» – кардинально, «Галерную гавань» – точечно. Да, это потребовало времени, но не так много, как если бы пришлось готовить строительство с нуля», – рассказывает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. 

Проект премиум-класса «Акватория» расположен в границах исторического поселения, на набережной с абсолютно петербургским видом. По сути, он станет новым архитектурным акцентом, завершающим панораму Выборгской набережной – в части у Кантемировского моста, где разделяются на два рукава Большая и Малая Невки, с видом на Каменный остров. Участок подходит для строительства дорогой недвижимости; остальные требования девелопера к нему также соблюдены.

Комфорт-класс, согласно подходу ПСК, может появиться практически в любом месте городской географии. Однако внутри этой категории жилья тоже существуют градации. Последние два года компания запускает проекты в верхнем ценовом сегменте комфорт-класса, активно внедряя приемы из более дорогих секторов, с учетом рыночных реалий и цен. Отсюда и выбор мест: с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурно благополучных, с удобной логистикой к центру; в идеале – рядом с метро, хотя это и не всегда возможно. 

«Тем не менее всем обозначенным критериями отвечают два из трех недавних проектов комфорт-класса, – поясняет г-н Софронов. – А третий (ЖК «Сезоны»), хоть и находится чуть дальше от метро, предлагает первую линию у Новоорловского заказника, с видом на 140 га парковой зоны. Этот фактор в данном случае предопределил выбор локации, и мы бы погрешили, если бы не постарались максимально обыграть этот аспект. А именно: добавили террасы и сделали как можно больше квартир с прямым видом на заказник».  

— Пересматриваете ли вы принципы отбора локаций? Ведь по мере редевелопмента появляются новые привлекательные точки для проектов бизнес-класса и даже элиты.  
— Принципы не пересматриваются, поскольку в этом нет необходимости. Несмотря на явный дефицит земли в Петербурге, возможности находить можно. И тот же редевелопмент, если он развернется в Петербурге до объемов, заметно наращивающих предложение, будет идти в первую очередь в границах исторических районов или рядом с ними. 

— Возможно ли (для вас) расширение границ каждой из трех зон, обозначенных на карте? Реально ли появление в ближайшей перспективе проектов бизнес-класса на спальных окраинах и в зонах, примыкающих к КАД? 
— Если предположить появление более дорогой недвижимости в местах на первый взгляд не очевидных, это должны быть проекты по созданию полноценных урбанистических единиц. Как, например, «СберСити», но не только. Они требуют приличной территории, концептуального подхода к организации этой площадки и больших инвестиций.  
Что касается бизнес-класса на окраинах Петербурга и ближе к КАД, наиболее очевидным направлением видится Приморское шоссе с перспективами развития этой локации (курорт «Горская») и потенциально высоким платежеспособным спросом от сотрудников офисных башен Газпрома. 

— Площадок в очевидно привлекательных и раскрученных локациях становится все меньше. Как увидеть потенциал там, где он еще не раскрыт? Как спрогнозировать развитие территории на несколько лет вперед? 
— Есть Генплан, есть объективные параметры расположения, сложившееся окружение и планы тех или иных собственников по развитию локации (если они есть). То есть это совокупность факторов. Городской потенциал, по большому счету, ресурс возобновляемый. По мере устаревания той или иной застройки, которая не является ценной или знаковой, к освоенным локациям можно возвращаться. Это абсолютно нормальная практика, так развиваются все крупные города.  

— Можно ли на конкретных кейсах проследить эволюцию отдельных локаций? Например, когда на полупромышленную депрессивную территорию за время реализации проекта подтягиваются другие застройщики, и место трансформируется. 
— Мы не начинали стройку в депрессивных зонах. Но есть примеры оздоровления облика квартала. Это, например, проект «Северная корона», который по своему объему тянет почти на квартал. В итоге город избавился от «серого» пятна, кардинально изменился облик набережной Карповки и вид с Каменноостровского проспекта. В этой локации, где мы стали первыми, сейчас разворачиваются новые проекты редевелопмента. 
Тележная улица («Новый Невский»), пр. Бакунина («Дипломат» и «Бакунина 33»), Полюстровский пр. (бывшая промка и ЖК «Респект»), Прилукская улица… Можно привести и другие примеры, наглядно иллюстрирующие изменения «было-стало». На Прилукской улице наш комплекс несколько лет назад тоже оказался первым, а затем сюда пришли другие девелоперы. А на пр. Бакунина, например, мы и вовсе единственные, кто построил здесь жилые дома за последние почти 120 лет.  

— Когда несколько компаний приходят в локацию, нуждающуюся в развитии, это скорее плюс или минус? Когда можно говорить о конкуренции, а когда о синергии?  
— Хорошо, когда компании действуют в рамках базовой концепции. Есть примеры ее выполнения и невыполнения. Например, район возле Новоорловского заказника строится по плану, задуманному заранее. Он получил ряд улучшений, но концепция в основе едина. Здесь и конкуренция, и синергия. Общее обновление и разнообразие наблюдается в районах, где идет строительство на отдельных участках, расположенных относительно неподалеку друг от друга. Обратный пример – Кудрово, развитие которого изначально задумывалось по-иному.  

► Новаторская «Акватория» 

ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА 

• Класс: премиум 
• Количество квартир: 366 
• Площадь квартир: от 45 до 170 кв. м 
• Высота потолков: 3 м 
• Емкость подземного паркинга: 370 м/м 
• Объем инвестиций в проект: 18,1 млрд рублей 

Место для элитного ЖК «Акватория» на Выборгской наб., 61 четко соответствует критерию девелопера. Надел расположен в границах исторического поселения, без существенных обременений или ограничений, здесь можно относительно быстро начать стройку. Тем более накануне покупки участка с бизнес-центром (в декабре 2024-го) 

ГК «ПСК» завершила воссоздание компактного исторического флигеля в дворовой части этой территории. За год компания разработала и защитила архитектурный проект, подготовленный бюро «Интерколумниум», а на днях получила разрешение на строительство и вывела проект на рынок. «Акватория» завершает панораму Выборгской набережной современной и пластичной архитектурой с разной детализацией фасадов.  

В разновысотном комплексе – 366 квартир площадью от 45 до 170 кв. м, из которых 90% будут видовыми – с окнами на воду или сад дачи Головина. Высота потолков – 3 м, в пентхаусах на последнем этаже – 4,5 м. Ландшафтный дизайн внутренней территории (3,5 тыс кв. м) разработает студия Derevo Park.

Первые этажи отведены под инфраструктуру для жителей: клубную гостиную с зоной ресепшен, переговорную, фитнес-зал, массажный кабинет, детский клуб. Подземный паркинг рассчитан на 370 машино-мест. Будет возведен и отдельный офисный корпус общей площадью порядка 2,5 тыс. кв. м. 

В рамках социальных обязательств ПСК построит школу на 550 учеников, два детских сада на 70 и 80 мест, капитально отремонтирует гимназию № 107 на Выборгской улице, а также обустроит территорию с новым проездом со стороны Кантемировской ул. и тротуаром со стороны Выборгской набережной.  

► Неомодернизм «Ассамблеи» 

ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА 

• Класс: бизнес 
• Количество квартир: 907 
• Площадь квартир: от 28,5 до 110 кв. м 
• Высота потолков: от 2,76 до 3 м 
• Емкость подземного паркинга: 393 м/м 
• Объем инвестиций в проект: 17,8 млрд рублей 

Проект бизнес-класса на Васильевском острове находится в аутентичном историческом районе. Компания приобрела участок на пересечении Малого пр. и 24-й линии с готовым, но не отвечающим современным запросам проектом. Она заново переработала его: появилась новая архитектура, понижена этажность, изменена квартирография и функциональное наполнение первых этажей, разработан новый дизайн-проект благоустройства двора. Многие атрибуты фактически заимствованы из премиального сегмента.

В проекте клубного квартала «Ассамблея» появились вертикально ориентированные фасады в стиле неомодернизма в песчаных оттенках. Панорамные окна визуально объединены в отдельные группы. Строгие линии фасадов разбавлены разноуровневыми отступами на верхних этажах, где предусмотрены террасы. Брандмауэрные стены облагорожены рельефными кирпичными элементами, исключающими монотонность.  

В составе инфраструктуры: гранд-лобби с потолками 7,7 м, лаунж-зона на антресольном этаже, коворкинг, комната для переговоров, библиотека, кинозал, фитнес-зал, бьюти-кабинет и детский клуб. Закрытый внутренний двор оформят в концепции «лесных комнат» с разделением на несколько пейзажных зон; также здесь установят переливной фонтан и арт-объект «Сфинкс». 

На переработку проекта ушло меньше года. Продажи в ЖК «Ассамблея» начались весной 2025-го. 

► «Гавань» для девелопера 

ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА 

• Класс: бизнес 
• Количество квартир: 813 
• Площадь квартир: от 29,5 до 134 кв. м 
• Высота потолков: 2,76–3 м 
• Емкость подземного паркинга: 606 м/м 
• Объем инвестиций в проект: 23 млрд рублей  

Еще один новый проект ГК «ПСК» на Васильевском острове – ЖК бизнес-класса «Галерная гавань». Участок с проектом на Шкиперском протоке, рядом с Галерной гаванью, компания купила в сентябре 2025-го у группы «Самолет». Девелопер немного доработал проект, увеличив средний метраж и сократив количество квартир. Всего в разновысотных (6–12 этажей) домах появятся 813 квартир: от студий (их доля – лишь 5%) до четырехкомнатных вариантов размерами от 29,5 до 134 кв. м. Из окон открываются виды на акваторию гавани, Финский залив, устье Невы, центр города, Васильевский остров.

В комплексе предусмотрен комьюнити-клуб для жителей с детским клубом, фитнес-залом, коворкингом, кинозалом и клубной гостиной.

В ноябре 2025-го компания вывела на рынок первую очередь комплекса. 

Расположение в исторической локации у воды полностью отвечает представлениям компании об объекте бизнес-класса. Другое, редкое для жилых проектов преимущество – культурное и деловое пространство, которое появится в рамках приспособления исторических зданий вдоль набережной. Постройки приобретены в собственность, и это упрощает работу с ними, отмечают в компании. Все затраты просчитываются в рамках финмодели, а далее здания получат коммерческие перспективы. Также это заметная добавленная ценность для локации и проекта. Кроме того, в составе комплекса запланирована прогулочная набережная, театр, кафе и рестораны. Кстати, это будет третье общественное пространство у воды на Васильевском острове и первое в Петербурге в составе жилого комплекса.  

► «Сезоны» у заказника 

ПАРАМЕТРЫ ПРОЕКТА 

• Класс: комфорт+ 
• Количество квартир: 928 
• Площадь квартир: от 24 до 91,4 кв. м 
• Высота потолков: 2,76–3 м 
• Емкость надземных паркингов: 288 м/м  
• Объем инвестиций в проект: 10,3 млрд рублей  

В сентябре 2025-го ПСК приобрела участок с готовым проектом на набережной реки Каменки, напротив Ноовоорловского заказника, у ГК «Ленстройтрест». Локация хорошо знакома компании; ранее она возвела здесь ЖК Friends. К тому же готовый проект с действующим разрешением на строительство позволял сэкономить время на подготовку, что особенно важно в условиях высокой ключевой ставки. 

ЖК «Сезоны» класса «комфорт+» станет логичным продолжением микрорайона между Суздальским шоссе и Новоорловским заказником. Он застраивается с 2013 года по общей концепции и объемным решениям, разработанным Рикардо Боффиллом. ПСК немного доработала архитектуру и интерьеры проекта, получив продукт с некоторыми атрибутами бизнес-класса. Здания отделают керамогранитом природных оттенков (под дерево); предусмотрено дизайнерское оформление МОПов и ландшафта внутренней территории. Увеличены средние площади лотов и количество многокомнатных планировок; 40% квартир  – с прямым видом на Новоорловский лесопарк. 

Во всех квартирах установят окна высотой более 2 м, полностью остеклят балконы и лоджии, в ряде лотов будет и угловое остекление; предусмотрены квартиры с патио на первом уровне, а на последних этажах – варианты с террасами.

Всего в «Сезонах» будет четыре дома общей жилой площадью 45,9 тыс. кв. м, два надземных паркинга и детский сад на 160 мест. Дополнительно ПСК софинансирует строительство еще одной новой школы в квартале, а также создаст улично-дорожную сеть, примыкающую к пятну застройки. 

Реклама / Рекламодатель: ООО «УК ПСК», ИНН 7813299245. Застройщики ГК «ПСК»: ООО «СЗ «Престиж» (ЖК «Акватория»); ООО «СЗ АТТИК» (Квартал «Ассамблея»); ООО «СЗ «Проект-37» (ЖК «Галерная гавань»); ООО «СЗ «Портал» (ЖК «Сезоны») / Проектные декларации на сайте наш.дом.рф.