Елена Козинец: «Безопасность может быть невидимой, чтобы ЖК оставались частью живого города, а не изолированными анклавами»

Давайте начнем с актуальной рыночной картины. Российские девелоперы по-прежнему стремятся обносить жилые комплексы ограждениями, или эта тенденция уходит в прошлое?

— К сожалению, практика огораживания территорий все еще доминирует. Чаще всего девелоперы опираются на маркетинговые исследования, которые показывают, что запрос на «безопасность» у потребителя плотно ассоциируется с закрытым контуром. Жителям кажется, что забор — это гарантия приватности и защиты от посторонних. Поэтому для большинства застройщиков пункт о наличии физического ограждения остается базовым в техническом задании. Однако они стараются компенсировать эффект закрытости созданием единого общественного пространства с различными площадками, прогулочными зонами и т.п. внутри квартала.

Безусловно, существуют прогрессивные методы проектирования, позволяющие достичь того же уровня безопасности без визуальной деградации городской среды. Но полный отказ от заборов сегодня — это скорее исключение, обусловленное либо спецификой участка, где застройка физически не позволяет поставить преграду, либо особым позиционированием проекта.

Если застройщик все же решает отказаться от забора, какие инструменты выходят на первый план?

— В первую очередь — сама морфология застройки. Мы можем обратиться к опыту советского монументального неоклассицизма 1930-1950-х годов. Посмотрите на застройку в районе Автово, Кировского завода или Московского проспекта: кварталы формировались домами, образующими замкнутый периметр. Внутренний двор там отделен от улицы фасадами зданий, а доступ осуществляется через парадные арки.

В современной практике это работает так же: если девелопер застраивает целый квартал, он может сформировать закрытый контур самими корпусами. Это создает четкое разделение на общественный «уличный фронт» и приватную дворовую территорию. Психологически человек вряд ли пойдет вглубь такого двора, если он там не живет или у него нет там конкретных дел. Даже если в арках или промежутках между домами появляются калитки, они интегрированы в архитектуру и не выглядят как инородный элемент.

Мы применили этот подход в нашем девелоперском проекте «Троицкая Гора», где архитектурная концепция первого квартала базируется как раз на зданиях П-образной формы. Дома развернуты друг к другу, образуя систему перетекающих пространств, в которых сами фасады формируют защищенный уличный фронт. Такая планировка позволила создать единое внутреннее ядро, органически отделенное от дорог и внешнего шума.

Несмотря на естественную закрытость контура, мы интегрировали в проект гибридную систему доступа в соответствии с требованиями техзадания. Помимо общего рекреационного пространства с прогулочными зонами, внутри квартала выделены локальные приватные дворы, ограниченные эстетичными ограждениями. Это позволило нам совместить масштабное общественное благоустройство для всех резидентов с камерными, максимально защищенными площадками для самых маленьких жителей.

Какую роль в концепции безбарьерной безопасности играет световой дизайн?

— Это обязательный элемент современной жилой среды. Сегодня освещение дворов проектируется как многоярусная система: основной свет на высоких мачтах дополняется ландшафтной подсветкой и акцентным освещением малых архитектурных форм, например, лавочек или фонтанов. Главная техническая задача здесь — добиться пересечения световых потоков, чтобы полностью исключить возникновение «мертвых зон».

Параллельно с этим, стандартом безопасности становится максимальная освещенность и прозрачность подъездов. Полностью остекленная входная группа работает на безопасность в обе стороны: выходя из дома, житель видит всю прилегающую территорию, а заходя с улицы в освещенный холл, он заранее уверен, что внутри нет посторонних. Такая визуальная проницаемость и отсутствие темных углов формируют чувство защищенности, которое гораздо эффективнее любых физических ограждений.

Насколько на безопасность влияет коммерция на первых этажах? Считается, что магазины привлекают лишних людей.

— Здесь есть два аспекта. С одной стороны, активный стрит-ритейл — кафе, магазины, сервисы — безусловно, работает на безопасность. Согласно концепции «глаз на улице» Джейн Джекобс, постоянная высокая концентрация людей и панорамное остекление витрин коммерции на первых этажах жилых зданий создают эффект естественного надзора: присутствие свидетелей и дополнительное освещение резко снижают вероятность правонарушений. К тому же общественном пространстве, всегда найдутся люди, готовые прийти на помощь, в случае необходимости.

С другой стороны, решающую роль играет качественный состав арендаторов. Если первые этажи занимают преимущественно алкомаркеты или заведения формата «рюмочных», это может спровоцировать обратный эффект: привлечь в дому нежелательный контингент и создать напряженную социальную обстановку.

Можно ли современные системы контроля и управления доступом (СКУД) интегрировать в архитектурный облик ЖК и как их внедрение сказывается на себестоимости проекта?

—  Сегодня технологии СКУД практически полностью «растворяются» в архитектуре и ландшафтном дизайне, становясь незаметными для глаза. Мы привыкли к повсеместному видеонаблюдению, даже не обращаем на него внимание. Сейчас фокус смещается в сторону биометрии. В Москве и ряде других крупных городов на входе в жилые комплексы появляется Face ID: система открывает дверь, распознавая лицо жителя, чьи данные внесены в базу управляющей компании. Это на порядок надежнее традиционных домофонов, коды от которых часто становятся достоянием посторонних.

Что касается финансовой составляющей, то внедрение таких систем, безусловно, удорожает проект, но не критично. Современный рынок предлагает решения в самых разных ценовых категориях. В частности, активное сотрудничество с китайскими производителями позволяет девелоперам подбирать высокотехнологичное оборудование под разный бюджет.

С развитием сервисов доставки во дворах увеличился поток посторонних. Существуют ли планировочные решения, позволяющие зонировать пространство так, чтобы курьеры не пересекались с жителями в приватных зонах?

— Мы вряд ли вернемся к системе доходных домов с их делением на парадные и черные лестницы — в современных ЖК это неудобно для самих жителей. Однако грамотное функциональное зонирование территории необходимо. Речь идет не только об изоляции потока курьеров, но и об общем комфорте среды.

Сегодня профессиональное проектирование предполагает вынос транзитных маршрутов и пешеходных дорожек за пределы рекреационных зон. Например, детские площадки и зоны отдыха располагаются в глубине двора, в то время как маршруты для персонала и курьеров проходят по периметру или через сквозные входные группы. Это позволяет минимизировать контакты разных групп пользователей, снизить уровень шума и повысить безопасность детей.

В перспективе эту проблему смогут решить технологические инновации. Сейчас активно тестируются роботы-доставщики: сценарий, при котором курьер оставляет заказ в пункте приема на границе ЖК, а робот довозит его до двери, уже не кажется фантастикой.

Существует ли связь между качеством благоустройства и уровнем безопасности в жилых кварталах?

— Безусловно. Есть несколько урбанистических теорий, согласно которым среда напрямую определяет поведение человека. Например, Луиса Вирта или Джорджа С. Ульриха. С точки зрения нейрофизиологии, качественное озеленение, продуманная архитектура и даже такие детали, как шум воды или пение птиц, снижают уровень стресса и агрессии. В Европе этот подход активно используется: чем более эстетичной и спокойной является среда, тем более открытыми и дружелюбными становятся жители, что автоматически снижает вероятность конфликтов.

Для российских реалий важен также социальный контроль — создание сильных соседских комьюнити. Когда жители знают друг друга в лицо, двор перестает быть «ничейной» территорией, любой чужак сразу становится заметен. В больших ЖК на сотни квартир это реализовать сложнее, но здесь на помощь приходят «места притяжения»: соседские центры, беседки, зоны воркаута или красивые световые инсталляции. Они вытягивают людей из квартир во двор, создавая эффект постоянного присутствия. Большое количество людей во дворе само по себе является сдерживающим фактором для злоумышленников.

Интересный кейс в этом контексте — влияние dog-friendly инфраструктуры на безопасность. Совсем недавно был показательный пример с парком «Сосновка»: после запрета на выгул собак там зафиксировали рост числа правонарушений. Как только «собачников» вернули, ситуация стабилизировалась. Это логично: владельцы собак гуляют рано утром и поздно вечером — в самое «криминогенное» время. Таким образом, инвестируя в площадки для выгула или интересные зоны отдыха, девелопер не просто повышает комфорт, но и формирует саморегулируемую систему безопасности, которой не нужны заборы.