Отделают как следует: отделку собираются включить в проектную декларацию
Минстрой предлагает включить в проектную декларацию пункт об отделке. В таком случае застройщиков, которые позиционируют свой продукт как квартиры с отделкой, будут проверять на соответствие лотов стандартам.
Инициатива Минстроя отражена в законопроекте, который опубликован для общественного обсуждения. Сегодня в большинстве случаев отделка квартир не включена в проектную декларацию, в результате такие работы «не являются предметом оценки органа государственного строительного надзора соответствия выполненных работ требованиям проектной документации», говорится в пояснительной записке к законопроекту.
Следствием этого является то, что, когда застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию, контролирующие органы не оценивают качество отделки, а застройщик может затягивать передачу квартир дольщикам, ссылаясь на то, что отделочные работы не завершены.
Если включить отделку в проектную декларацию, то повысится прозрачность договорных условий, а дольщики смогут заранее получить представление о том, как будет выглядеть квартира с отделкой, считают в Минстрое.
Обязательно, но не совсем
Как разъясняет Екатерина Дятлова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры», есть принципиальная юридическая разница между документами по девелоперским проектам.
Предметом государственного строительного надзора в силу ст. 54 Градостроительного кодекса (ГрК) РФ является соблюдение:
- соответствии выполняемых работ и применяемых строительных материалов и изделий в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства, а также результатов таких работ требованиям утвержденной проектной документации;
- требования наличия разрешения на строительство;
- требований, установленных ч.ч. 2 (требования к исполнителям и застройщикам) и 3.1 (требование к членству в СРО) ст. 52 ГрК РФ;
- требований, установленных ч. 4 ст. 52 ГрК РФ, к обеспечению консервации объекта капитального строительства;
- требований к порядку осуществления строительного контроля, установленных настоящим кодексом, иными нормативными правовыми актами.
«Как видно, надзорные органы проверяют соответствие требования проектной документации, а не проектной декларации. Это принципиально разные документы», — указывает Екатерина Дятлова.
Иными словами, «включение сведений об отделке в проектную декларацию сделает такие сведения просто открытыми для дольщиков». То есть покупатель при наличии спора сможет аргументировать в суде обоснованность требований относительно отделки определенного качества. Но включение сведений об отделке в декларацию никак не повлияют на выдачу заключения о соответствии построенного объекта или разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с точки зрения надзора уполномоченного органа.
«Основное изменение не в декларации. Главная идея законопроекта: если застройщик хочет внести в договор долевого участия условие об отделке, он должен внести в проектную документацию (не декларацию) информацию об отделочных работах в соответствии со стандартом застройщика или национальным стандартом (без включения в проектную декларацию такой информации нельзя включать соответствующее условие в ДДУ). И вот тогда в этом случае, поскольку проектная документация является предметом надзора, уполномоченные органы смогут это проверять», — комментирует Екатерина Дятлова.
Два стандарта
В пояснительной записке к законопроекту Минстрой напоминает о том, что с 1 марта 2026 года в России действует «отделочный» ГОСТ. Он является рекомендательным, а не обязательным. Однако если застройщик ссылается на такой ГОСТ в ДДУ, проектной документации или проектной документации, то этот стандарт становится для застройщика обязательным, отмечает Екатерина Дятлова. В данном случае для этого стандарта действуют такие же правила, как и для остальных нормативов (ст. 57.4 ГрК РФ).
Однако застройщик может ориентироваться и на собственные стандарты, которые могут быть ниже или выше государственных. Важная оговорка: минимальные требования, установленные Приказом Минстроя России от 19.02.2025 № 91/пр, нарушать нельзя.
Если будет принято предложение Минстроя о том, чтобы включить в проектную декларацию сведения об отделке (ч. 4.7 ст. 4 закона № 214-ФЗ), то для застройщика это будет означать следующие изменения. Он должен будет указать в проектной документации и проектной декларации, на какой стандарт отделки ориентируется (собственный или национальный). И впоследствии от него будут требовать соблюдения этого стандарта. Но это только в том случае, если компания декларирует, что продает квартиры с отделкой, уточняет Екатерина Дятлова.
«В законопроекте указано, что если в проекте предусмотрена отделка, то она должна соответствовать либо стандарту застройщика, либо ГОСТу. То есть если отделки нет — нет и государственного контроля. Если же у застройщика нет собственного стандарта, но отделка предусмотрена, применяется ГОСТ», — добавляет Виктория Цытрина, основатель юридического сервиса «Бизнес Вправе», независимый директор.
Это вполне справедливо, считает она, тем более что застройщикам предоставлена возможность формировать собственные стандарты.
Будет закон — найдутся и обходные пути
Эффект от принятия новых правил неоднозначен. С одной стороны, это будет плюсом для дольщиков, считает Виктория Цытрина.
«На мой взгляд, это попытка установить единые правила при выполнении отделочных работ — во избежание исков со стороны дольщиков, которых сейчас стало слишком много», — поясняет она.
Виктория Цытрина видит в предложении Минстроя хороший знак для строителей с точки зрения сокращения числа исков и претензий со стороны дольщиков.
С другой стороны, есть немало обходных путей, которые позволяют застройщикам заявлять квартиры с отделкой в качестве продукта, но не включать этот пункт в проектную декларацию и в ДДУ. Например, они могут заключать с дольщиками отдельные допсоглашения на отделку.
«Нередко застройщики заключают параллельно с ДДУ соглашение о выполнение работ на объекте (начало выполнение работ привязывается к передаче объекта долевого строительства дольщику). Еще есть примеры, когда отделка предоставляется в качестве пожертвования благотворительным фондом», — перечисляет Екатерина Дятлова.
Такие схемы несут в себе определенные риски: например, потенциально могут быть предъявлены иски о признании таких соглашения неотъемлемой частью ДДУ. Но это уже вопрос доказывания в судебном процессе, отмечает Екатерина Дятлова.
Кроме того, включение отделки в проектную документацию ведет к увеличению сроков проектирования и его стоимости, а значит, к удорожанию объекта, резюмирует она.