Татьяна Бровкина: «Стилобатный город» — прекрасная урбанистическая идея, которая требует культуры управления и соблюдения проектных регламентов»

 — Что такое стилобат с точки зрения классической архитектурной практики?

— В реальной практике сегодня это понятие несколько размылось. Часто стилобатом называют подземную часть здания, отведенную под парковку. Это неверно. С точки зрения тектоники и архитектурной классики, стилобат — это то, что находится строго выше уровня земли, но имеет пятно застройки существенно шире, чем основная, высотная часть комплекса. Это визуальный и конструктивный выступающий фундамент, основа здания, объединяющая корпуса.

Как правило, современный стилобат занимает практически весь земельный участок, отведенный под застройку, и может насчитывать в высоту один, два, три, а в некоторых проектах — до пяти этажей. При этом его форма и функциональное назначение кардинально отличаются от жилых башен, которые на нем «стоят».

— Этот тренд на объединение зданий единой платформой сформировался недавно?

— Вовсе нет. Как говорится, все новое — хорошо забытое старое. Яркий пример тому — знаменитые «дома-книжки» на Новом Арбате в Москве. Этот комплекс, возведенный в 1960-е годы, — идеальный пример развитого стилобата. Четыре высотные пластины объединены общим двухэтажным основанием протяженностью более километра.

Примечательно, что уже тогда его проектировали не под утилитарный паркинг, а под мощную социальную и коммерческую инфраструктуру со школой, детским садом, торговыми галереями. Сегодня это пространство успешно функционирует как чисто коммерческая недвижимость. Так что концепция универсальной многофункциональной платформы существует в нашей стране уже более полувека.

— Но почему современные застройщики массово вернулись к стилобатам лишь 10–15 лет назад?

— Возвращение произошло в тот момент, когда на рынке сформировался запрос покупателей на концептуальные, качественные и изолированные внутренние дворы. Стилобат в данном контексте выполняет важнейшую градостроительную функцию — он служит физической преградой, отделяющей частную жизнь резидентов от шумного уличного фронта.

Параллельно в крупных городах — Петербурге, Москве, Екатеринбурге — архитекторы начали уходить от проектирования протяженных жилых «стен» вдоль красных линий улиц. Застройщики стали работать со сложными объемами, стремясь максимизировать количество квартир с высокими видовыми характеристиками и угловым остеклением. Точечные башни или отдельные корпуса-пластины позволяют сделать это гораздо эффективнее, чем единая длинная линия. А чтобы связать эти разрозненные объемы в единый ансамбль и защитить внутреннюю территорию, сегодня как раз и используется стилобат.

— Выходит, появление стилобата — это исключительно коммерческий расчет девелопера, стремящегося повысить класс жилья?

— Далеко не всегда. Зачастую это необходимость, продиктованная нормативами. Например, в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) Ленинградской области содержится прямое требование: вдоль красных линий улиц должен быть сформирован непрерывный фронт застройки.

Представьте ситуацию: вы проектируете жилой комплекс. Из-за жестких требований к инсоляции квартир, сложной конфигурации участка или квартирографии вы физически не можете вытянуть жилой дом единым фасадом вдоль всей улицы. Вам приходится разворачивать жилые корпуса торцами или углами к проезжей части. Но ПЗЗ запрещает оставлять пространства между ними пустыми или открывать сквозной вид на двор. Поэтому архитектор заполняет разрывы встроенно-пристроенной частью — то есть проектирует хотя бы одноэтажный стилобат.

— Можете привести примеры из вашей текущей практики, где стилобат решал бы иные, не только фасадные задачи?

— Отличный пример — проект на первой линии залива, над которым мы сейчас работаем для одного из ведущих застройщиков. Там комплекс состоит из отдельных корпусов-пластин. С точки зрения композиции и видовых характеристик — это прекрасное решение, но локация накладывает свои ограничения — сильнейшие ветровые нагрузки.

Поэтому мы объединяем корпуса мощным стилобатом. С одной стороны, со стороны залива, это позволяет сформировать полноценный пешеходный променад. С другой стороны — выступает щитом, который полностью отгораживает и защищает дворовое пространство от шквалистого ветра. И только решив эти объемно-пространственные и нормативные задачи, мы совместно с заказчиком начинаем думать: а чем же нам наполнить этот объем?

— Просчитывают ли архитекторы состав арендаторов или это зона ответственности заказчика?

— Наполнение стилобата — это на 100% работа маркетологов застройщика. Именно их аналитика определяет, где экономически целесообразно посадить ресторан, а где — супермаркет или медицинский центр. Архитекторы подключаются на этапе технического воплощения планов. Сложность в том, что маркетологи мыслят концепциями, а мы — нормативами.

Например, у ресторанов или фитнес-клубов шаг колонн и планировка должны быть свободными, а над ними садятся жилые этажи с пилонами и несущими стенами квартир. Нам приходится координировать эти изгибы и оси. Плюс ресторанам необходимы витринные проемы, что кардинально меняет архитектурный облик наружной стены. Поэтому мы аргументированно корректируем задумки маркетологов, чтобы вписать их в рамки строительных норм.

— Существует ли практика спуска коммерческих помещений на минус первые этажи?

— В нашей практике такого не было, и с точки зрения экономики — это абсолютно оправданно. Подземная часть — это самый дорогой в реализации объем здания. Закапываться в землю, выполнять мероприятия по гидроизоляции ради площадей, которые по определению лишены естественного света и витринного остекления, не создает коммерческих преимуществ для таких помещений.

Исключение составляют лишь специфические сервисы для жильцов. Например, на минус первом этаже можно разместить пост подкачки колес, мини-автомастерскую, мойку для машин или сетевую прачечную самообслуживания. Это возможно, если в паркинге образуются пространства, в которых нет возможности разместить машино-места. Но как универсальное бизнес-решение подземная коммерция не работает. Девелоперы, наоборот, стремятся развивать функции стилобата вверх — на первый-второй уровни над землей.

— А почему, например, в Дубае стилобаты достигают пяти этажей, а у нас обычно ограничиваются одним-двумя?

— В Дубае застройщики практически никогда не зарываются под землю — это дорого и технически сложно из-за грунтов и гидрогеологии. При этом у них нет жестких ограничений по высотности и инсоляции. Поэтому дубайский девелопер берет границы своего участка и строит вверх массивную 4-этажную стилобатную коробку под продуваемый паркинг, закрытый декоративными фасадами. С 5-го или 6-го этажа строят коммерцию и лишь потом начинается возведение жилых апартаментов или отеля.

В России, и особенно в Петербурге, такой сценарий невозможен. У нас действуют высотные регламенты. Если мы поднимем стилобатный паркинг на четыре этажа вверх, у нас просто не останется высотного лимита для строительства самого жилья. Поэтому мы вынуждены идти по дорогому пути: закапывать парковки под землю, а надземный стилобат выполнять с минимальным количеством этажей, отдавая его под коммерцию. 

— Что сегодня представляет собой качественное наполнение стилобата в проектах бизнес-класса?

— Сегодня это полноценный «город в городе». Внутреннее пространство стилобата делится на две зоны: общественную (пространство для коммерческих операторов) и приватную (для резидентов). Для жителей проектируются расширенные, многофункциональные места общего пользования (МОПы). Это уже не просто подъезды, а огромные центральные входные группы, как лобби хороших пятизвездочных отелей: с мягкими зонами ожидания, круглосуточным консьерж-сервисом, встроенными коворкингами, переговорными и комьюнити-зонами. В коммерческой зоне размещается все то, что формирует инфраструктуру шаговой доступности: рестораны, медицинские кабинеты, стоматологии, фитнес-клубы, аптеки, авторские пекарни и кофейни.

Если говорить о конкретных примерах, то в комплексе VALO стилобатная часть как раз связывает между собой корпуса. За счет архитектурной формы здания образуются курдонеры, выходящие в сторону станции метро, а внутри этого одноэтажного объема нам удалось запроектировать мощный спортивный кластер с фитнес-центром и бассейном.

В проекте Saan на Коломяжском, наоборот, заложен классический стилобат. Из-за дефицита площади участка мы физически не могли уместить требуемый объем машино-мест на одном подземном уровне. Делать второй подземный ярус было экономически нецелесообразно. Поэтому было принято решение: часть парковочных мест разместить на первом уровне стилобата.

Поэтому самое интересное происходит на его кровле: здесь организован пешеходный променад, куда напрямую выходят парадные входы в рестораны, а в перспективе там, возможно, развернутся открытые летние веранды. Человек попадает в совершенно иное измерение: он гуляет по зеленому скверу и сидит в кафе, находясь при этом на высоте нескольких метров над оживленным городом.

— Гулять по парку на уровне второго этажа — звучит заманчиво. Но насколько безопасны детские площадки, которые девелоперы активно выносят на кровли стилобатов?

— Это безопасно, если проект прошел экспертизу. Периметр закрывается высокими, иногда светопрозрачными, но абсолютно глухими конструкциями, через которые физически не может пролезть ребенок любого возраста.

Кроме того, грамотные архитекторы тщательно продумывают логистику. Дети не должны бегать на кровлю по наружным эвакуационным лестницам. Доступ в такой двор организуется изнутри жилых секций — мамы с колясками спускаются прямо на лифте.

Единственное ограничение — на стилобате невозможно разместить полноценную спортивную площадку для игр с мячом, например, баскетбольную. Если ребенок чуть сильнее пнет мяч, он улетит прямиком в окно квартиры, либо вниз на проезжую часть. Ставить гигантские улавливающие сетки высотой с трехэтажный дом эстетически неприемлемо. Поэтому возрастной ценз площадок на стилобате ограничен: это горочки, качели, песочницы и зоны тихого отдыха.

— А как решаются вопросы инсоляции встроенных в стилобат социальных объектов, например, детских садов?

— Нормы инсоляции для жилья и социальных объектов непреклонны, и статус стилобата не дает никаких поблажек. Если в стилобатную часть встраивается детский сад, а его игровые площадки выносятся на второй уровень (на кровлю), к ним предъявляются точно такие же жесткие требования по часам непрерывного солнечного света, как если бы они были отдельно стоящими. Мы обязаны просчитывать траекторию солнца с учетом теней, отбрасываемых собственными жилыми башнями комплекса. Если солнца не хватает, детский сад в этой точке запроектировать просто не разрешат.

— Существует городская легенда, что и в тех самых «домах-книжках» на Новом Арбате кровлю стилобата планировали сделать эксплуатируемой, но КГБ запретил туда доступ после убийства Кеннеди. Слышали об этом?

— Да, это известная история. Действительно, изначально советские архитекторы закладывали открытый доступ на огромную кровлю арбатского стилобата. Но прямо перед сдачей планы экстренно переиграли, полностью перекрыв все выходы.

Связано ли это напрямую с убийством американского президента — доподлинно неизвестно, но логика безопасности здесь очевидна. По Новому Арбату регулярно проезжают правительственные кортежи с первыми лицами государства. Контролировать безопасность на столь длинной стилобатной платформе затруднительно. В итоге эту зону сделали закрытой для посещения. Судя по актуальной информации, доступа туда нет и сейчас.

— Вернемся к техническим сложностям. Что является главным сдерживающим фактором для девелопера при проектировании объемов коммерции в стилобате?

— Главный ограничитель любого проекта — это расчетное количество машино-мест. Логика нам подсказывает, что девелопер сначала придумывает красивую концепцию — сколько и какой коммерции он хочет получить, а уже под нее строит паркинг. На практике мы проектируем «от обратного».

Поскольку подземный паркинг — это колоссальное финансовое бремя, застройщик всегда стремится минимизировать его площадь и уложиться в один уровень. Мы берем этот предельный объем паркинга, вычитаем из него количество мест, которыми мы обеспечиваем жилую часть комплекса. И вот то ограниченное количество машино-мест, которое осталось, и диктует финальный лимит коммерческих площадей. Если оставшихся мест хватает только на 1 тыс. кв. м коммерции, то как бы маркетологи ни мечтали о фитнес-клубе на 3 тыс. квадратов, его невозможно будет запроектировать.

— Самая болезненная тема для жильцов нижних этажей — это товарное соседство. Запахи кухни ресторанов, вибрация от вентиляции, ночной шум. Как современная инженерия решает эти конфликты?

— Мы как проектировщики обязаны следовать нормативным требованиям звукоизоляции и вентиляции. По нормам, вентиляционная система ресторана на первом этаже не должна выбрасывать воздух на фасад и на кровлю самого стилобата. Выбросы собираются в технологические шахты, которые проходят транзитом сквозь все жилые этажи здания и выводятся на верхнюю кровлю комплекса. Что касается забора свежего воздуха, его разрешено делать на фасаде стилобата. Но точка забора должна быть удалена от ближайших окон жилых квартир на нормативное расстояние.

Но, скажу честно, на этапе эксплуатации часто возникает человеческий фактор. Конфликты с жильцами у арендаторов коммерческих помещений появляются, когда они решают переделать спроектированную систему. На этапе сдачи дома в коммерческий блок выводят лишь точки подключения — заглушенные вентиляционные выводы и воздухозаборные решетки на фасаде. Приходит арендатор, монтирует свое специфическое ресторанное оборудование, экономит на фильтрах или, нарушая запреты, выводит кухонный выброс напрямую под жилые окна. Или еще более банальный пример: инженерия работает исправно, но сотрудники ресторана просто открывают настежь технологическое окно кухни со двора, и все запахи моментально идут в квартиры.

Защититься от этого на стадии проекта невозможно — здесь требуется контроль со стороны управляющей компании и оперативная подача жалоб жильцами в надзорные органы для принудительного устранения нарушений.