Покупатели жилья переплачивают до 1,3 млн рублей за лишнюю инфраструктуру
В цене приобретаемой квартиры в новостройке заложено до 1,3 млн рублей на создание инфраструктуры, которой покупатели фактически не пользуются.
Такие подсчеты сделали эксперты портала «Все о стройке». Они проанализировали нормативы, связанные с созданием инфраструктуры, и пришли к выводу, что там много избыточных объемов.
Так, постановлением правительства Москвы №2118-ПП от 5 августа 2026 года ужесточен норматив обеспеченности новостроек машино-местами в два-три раза: с 28 до 85 мест на 100 квартир. Доля паркинга в себестоимости проекта выросла с 5,8% до 17,5% — около 1,1 млн рублей на среднюю квартиру. Для проекта на 1 тыс. квартир капитальные затраты на паркинг увеличиваются с 0,6 до 1,7 млрд рублей.
Реальная автомобилизация в Москве — 61 машина на 100 квартир при нормативе 85. В других городах аналогичный разрыв: в Петербурге норматив 48 при фактических 68, в Казани — 55 при 68, в Самаре — 48 при 74.
Новые правила привязаны к площади жилья: на этапе градостроительного проектирования потребность оценивают по общей площади, на этапе архитектурно-строительного — по количеству квартир с учетом метража. Проекты, получившие разрешение на строительство или положительное заключение экспертизы до 5 августа 2026 года, а также дома, введенные в эксплуатацию до 1 января 2028 года, под новые правила не попадают.
При полном переносе издержек на покупателей студии подорожают на 18,2%, двухкомнатные — на 9,1%, трехкомнатные — на 6,8%. Проекты с высокой долей студий обязаны иметь 800 машино-мест на 1000 квартир. Девелоперы признают рост автопарка Москвы на 1,2 млн машин за 10 лет и транспортный коллапс при старых нормативах. Власти сохраняют приоритет концепции «двор без машин».
Нормативы по машино-местам в некоторых городах РФ
Следующая опция — инженерные сети. Фактическое потребление ресурсов в жилых домах заметно ниже расчетных нагрузок, под которые проектируют инфраструктуру: электричество — в 1,5 раза, водоотведение — в 1,41, тепло — в 1,34, водоснабжение — в 1,31. Замеры по 106 домам Москвы и области показали нагрузку 0,48 кВт на квартиру при нормативных 0,72 кВт. В результате 40% трансформаторных подстанций в московской агломерации в часы максимума загружены менее чем на 30%. Цена избыточных мощностей — около 4,4 тыс. рублей на квадратный метр, или до 225 тыс. рублей на квартиру.
«Получается, что девелопер обязан строить парковки и мощности с большим запасом, закладывает их стоимость в проект, а оплачивает все это в конечном счете покупатель квартиры — даже если у него нет машины, а часть инженерных мощностей никогда не будет использована», — указывают авторы исследования.