Максим Жабин: «Название ЖК люди могут и не вспомнить, а благоустройство не забудут никогда»

– Что для вас является продуктом девелопера: квартира, дом, жилой комплекс или территория вокруг него? 
– Территория и устроенная на ней повседневная жизнь. Квартира входит в этот продукт как одна из частей, и далеко не самая долговечная. Отделку собственник поменяет через несколько лет, мебель сменит еще раньше, а расположение школы, выездов из квартала и пешеходных маршрутов не поменяет никто. 
Отсюда и разница между словами «застройщик» и «девелопер». Застройщик выполняет функцию, то есть возводит заданный объем по проекту и сдает его в срок. Девелопер отвечает за то, как изменится жизнь человека, который сюда переехал, а такие вещи задаются мастер-планом, а не отдельной планировкой. 
Мастер-план здесь главный документ, и его цена проявляется через годы. Как нарисуешь мастер-план, так квартал и построишь. Связи между очередями, транспорт, школа, детсад, коммерция и общественные пространства закладываются до начала строительства, и на площадке собрать район заново уже не получится. 
Я проверяю продукт одним вопросом. Удобно ли жить на территории уже в первой очереди ЖК, до того как достроится весь проект. 

– Что в конечном счете формирует ощущение качества жизни для новосела? И насколько эти параметры связаны с метражом самой квартиры? 
– Ощущение качества жизни складывается из ежедневных мелочей. Человек идет от парковки до лифта, слышит шум за окном, проверяет тепло в квартире, ведет ребенка в садик, смотрит на двор в ноябре, включает свет на дорожке и открывает квитанцию. Таких контактов за сутки десятки, и именно они формируют отношение к дому. 
Метраж квартиры влияет на это ощущение слабее, чем принято считать. Лишние несколько метров человек перестает замечать через месяц, а неудобный вход с коляской или холодную лестничную клетку будет замечать годами. 
У меня есть рабочее наблюдение из нашей практики. Примерно десятая часть себестоимости отвечает почти за весь пользовательский опыт. Поэтому мы решили для себя экономить на процессах и управлении, но не на том, с чем человек соприкасается ежедневно. 
Название жилого комплекса люди со временем могут и не вспомнить, а благоустройство не забудут никогда. 

– В «ЛесART» уже работает школа на 1050 мест. Какую роль она играет в структуре жилого комплекса? 
– Формально школа остается нормативом. Количество мест считается от числа будущих жителей на территории проекта, и этот расчет задает нижнюю границу, без которой проект просто не согласуют. 
На практике школа работает иначе. В ЖК «ЛесART» она стала точкой, вокруг которой выстраивается распорядок дня в семьях с детьми. На одно здание и его территорию завязаны утренний маршрут, вечерние занятия, родительские знакомства и детские компании во дворах. 
Поэтому я отношусь к школе как к несущему элементу планировки, а не как к объекту из перечня обязательств. От того, где она стоит и как связана с домами, бульварами и спортивными площадками, зависит, по каким маршрутам пойдет весь квартал. 
Есть и прямой продуктовый эффект. Работающая школа снимает главное возражение покупателя с детьми. Обещание школы в следующей очереди такого эффекта не дает. 

– Может ли современная школа быть пространством не только для учебы? Что происходит с ней после окончания уроков? 
– Может, но только если такой режим заложен в проект. Открыть двери после уроков недостаточно. Нужен отдельный вход, безопасное разделение потоков, автономная работа части помещений, понятное расписание и ответственный за вечернюю программу. Без этих решений вечерняя жизнь школы остается идеей из презентации. 
В школе ЖК «ЛесART» такую роль выполняют центр прикладных искусств и выставочная галерея. В школе ЖК «Тишин» после занятий смогут работать мастерские робототехники и кулинарии, а также лаборатории. Днем этими пространствами пользуются школьники, вечером в них приходят жители района. 
После окончания занятий школа должна продолжать жить. Если здание в шесть вечера запирается и до утра стоит пустым, дорогой объект работает половину своего времени, а район недополучает единственную готовую площадку для общих дел. 
Для этого нужна гибкость помещений. Простые формы, резерв инженерных сетей, возможность заменить оборудование без капитального ремонта. Тогда мастерская одного профиля через несколько лет становится мастерской другого, без перестройки здания. 

– Если проектировать жилой комплекс не для «среднестатистической семьи», а для реального города, где одновременно живут дети, подростки, родители, молодые люди и старшее поколение, что меняется в подходе к продукту? 
– Меняется единица проектирования. Вместо одной усредненной площадки для всех появляются несколько разных, потому что одна площадка для всех возрастов обычно не подходит никому. 
Младшим детям нужно защищенное место рядом со взрослыми. Подросткам важнее самостоятельность, поэтому им нужны спорт, места для общения и возможность побыть одному без ощущения, что их снова отправили на детскую площадку. Старшему поколению важны короткие маршруты, скамейки по пути, тень летом и ровные покрытия. Родителям нужно, чтобы коляска проезжала везде, а ребенка было видно из окна. 
Движение, спорт и тихий отдых мы разводим по разным зонам. Иначе люди мешают друг другу и двор используется наполовину. 
Квартирография тоже перестает быть усредненной. В одном корпусе должны сходиться студия для молодого покупателя, двухкомнатная квартира для семьи и планировка с мастер-спальней. Без такого набора район получает один тип жителя и через десять лет стареет одновременно. 

– Получается, комфортная среда — это прежде всего набор объектов или набор ежедневных сценариев человека? 
– Сценарии первичны, объекты из них выводятся. Перечень объектов легко собрать по аналогии с соседним проектом, и он почти ничего не говорит о том, как пройдет обычный вторник у жителя. 
Мы разбираем продукт через распорядок дня и выписываем, как человек выходит утром с ребенком и коляской, где оставляет машину, за сколько минут доходит до остановки, где покупает хлеб по дороге домой, куда идет с собакой в дождь и где подросток проводит время после школы. После такого разбора становится понятно, какие помещения и площадки нужны и где они должны находиться. 
Обратный порядок дает знакомый результат. Объекты в ЖК есть, а сценарий рвется. Коммерция оказалась на дальнем торце, велопарковка ушла на уровень минус один, а остановка осталась за забором соседнего квартала. 
Поэтому комфорт я измеряю не составом инфраструктуры, а числом ежедневных действий, которые человек совершает без усилий и без объезда. 

– Где проходит граница между необходимой инфраструктурой и попыткой «напичкать» проект дополнительными функциями?  
– Граница проходит по расчету. У меня есть правило, и касается оно не только инфраструктуры. Нельзя внедрять то, что не посчитано, и нельзя внедрять то, что посчитать невозможно. Если нельзя обозначить пользователя, расписание, стоимость содержания и ответственного после ввода – объект лишний. 
Любая дополнительная функция попадает в квитанцию жителя. Эффектное общественное пространство на крыше или дополнительный бассейн в комфорт-классе убедительно смотрятся в презентации, а через год превращаются в строку расходов. За неудобное решение платит житель, причем ежемесячно. 
Ошибка здесь чаще продуктовая, чем маркетинговая. Когда в комфорт-плюс добавляют решения из бизнес-класса без понимания зачем, растут расходы, а покупателю сложнее объяснить, за что он платит. Лучше качественно сделать то, что уже есть. Отсутствие лишнего преимущества объяснить проще, чем плохие фасады или слабую отделку.  

– Как еще на этапе проектирования понять, что тот или иной объект действительно нужен жителям?  
– Надежнее всего смотреть на свои уже заселенные проекты. У нас есть кварталы, которые живут годами, и по ним видно, что работает и что простаивает. Управляющая компания знает загрузку колясочных и кладовых. Эксплуатационные службы видят, какие площадки вытоптаны, а какие пустуют. Отдел продаж слышит, о чем покупатели спрашивают второй и третий год подряд. 
Многое дают обращения и звонки клиентов. Мы разбираем их по задачам. Функция, о которой спрашивают только после подсказки менеджера, в проекте обычно не нужна. 
Дальше объект проверяется расчетом содержания на весь срок службы. Тот, который житель не захочет оплачивать, работать не будет – независимо от качества проектирования. 
Есть и страховка от ошибки. Помещение простой формы с резервом мощности можно перенастроить под другую функцию, когда первая гипотеза не подтвердилась. Такая гибкость, заложенная осознанно, стоит дешево. 

– Можно ли сегодня проектировать жилой комплекс как «город в городе»? И что для этого должно быть внутри комплекса, кроме домов? 
– Можно, и часть крупных проектов так и устроена. Для меня «город в городе» начинается в тот момент, когда территория перестает зависеть от соседних кварталов в повседневных делах. Человек отводит ребенка в сад, доходит до школы, покупает продукты и добирается до транспорта, не выезжая за периметр. 
Кроме домов, внутри нужны школа и детсад, поликлиника, продуктовая и бытовая коммерция на первых этажах, спорт, места для работы рядом с домом, дворы без машин и связные пешеходные маршруты между всем этим. Отдельная история – общественные пространства, у которых есть хозяин и расписание, иначе они остаются газоном с дорожками. 
Самодостаточность при этом не равна изоляции, хотя эти понятия часто смешивают. Самодостаточный район обеспечивает повседневную жизнь рядом с домом. Изолированный становится анклавом, из которого трудно уехать на работу или учебу, и такая изоляция уже минус продукта. 
Масштаб сам по себе результата не дает. Пятьдесят гектаров без работающего общественного пространства остаются массивом новостроек, а связный район собирается и на меньшей территории, если школа, коммерция и дворы спроектированы одной системой с самого начала. 

– Если убрать все маркетинговые термины: «комфорт», «среда», «качество жизни», – что для вас является признаком хорошо спроектированного жилого комплекса? 
– Несколько простых наблюдений. Я смотрю, сколько людей на территории в обычный будний вечер, во вторник около семи, а не на выходных и не в день старта продаж. Заполненные дворы и общественные пространства означают, что ими удобно пользоваться, и никакие формулировки тут не требуются. 
Второе наблюдение касается квитанции. Хорошо спроектированный квартал не разоряет жителя на содержании и не превращает эксплуатацию в постоянную головную боль.  
Далее я смотрю, можно ли нормально жить на территории уже в составе первой очереди, что происходит с ней через пять и десять лет после ввода. Девелопер физически уходит с площадки, но район продолжает функционировать в рамках той структуры, которую ему задали на мастер-плане. 
Последнее наблюдение самое простое. Жители рассказывают про свой квартал подробно и по делу, а не повторяют слова из рекламного буклета.