НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

20 июля, 03:20

Север Московского района: на стыке «комфорта» и «бизнеса»

20 октября 2019 в 14:41

Территория между станциями метро «Фрунзенская» и «Московские ворота» по обе стороны Московского проспекта интересна сразу по нескольким причинам.

Процесс редевелопмента здесь идёт в отличном темпе, а на сравнительно небольшом пятне не только сосуществуют жилые комплексы разного класса, но и предложение апартаментов непрерывно растёт.

Промышленность стала уходить из этой локации в середине «нулевых». Сначала окончательно закрылся Варшавский вокзал и стала ненужной обширная железнодорожная инфраструктура на подъездах к нему. Затем переехал на Парнас завод «Петмол». Позднее пришло время освободить территорию «Вагонмашу», да и трамвайному парку №1 тоже пришлось потесниться, хотя полностью в промзону Шушары он, как планировалось, пока не переместился.

Заводской шик

Застройщики на территорию бывшего молочного комбината пришли в 2012 году. Сначала прибыли иностранцы: финские «ЮИТ» и «Лемминкяйнен», а также казахстанский Meridian Development. Чуть позднее к ним присоединился один из петербургских строительных гигантов – ЛенСпецСМУ. Холдинг взялся осваивать бывшие железнодорожные земли. Здесь формируется квартал «Галактика» на 250 000 кв.м жилья.

Из шести жилых комплексов, располагающихся на интересующей нас территории, он, во-первых, сдаётся раньше всех (четвёртая очередь – в середине будущего года), а во-вторых, наиболее доступный по цене. Средний ценник составляет 125 000 рублей за кв.м  (чуть больше, чем в среднем по городу), а для такой локации это очень недорого. Позволить себе такой прайс девелопер может за счёт значительных объёмов возводимого жилья. Кроме того, это всё же именно комфорт-класс: здесь довольно много студий и «единичек». Далеко не миниатюрных, но всё же.


Для тех, кого интересует более дорогой сегмент, ЛенСпецСМУ специально выделил дом «Галактика. Премиум». Здесь студий нет совсем, но и ценник, конечно, повыше.
Буквально на прошлой неделе всё тот же девелопер вывел в продажу ещё один проект – ЖК «Квартал Che» на месте хладокомбината №1 на Черниговской улице (в таблице не отображён). Здесь появятся шесть корпусов на 1700 квартир с подземным паркингом на 1005 машино-мест. Но там квартир придётся подождать больше трёх лет.


ЖК «ARTквартал. Аквилон»

Два проекта реализует между станциями «Фрунзенская» и «Московские ворота» компания «Аквилон Инвест». И здесь имеется выбор для разных категорий покупателей. Можно приобрести квартиру в ЖК «ARTквартал. Аквилон», где около 20% студий, от метро подальше, зато подешевле. В ЖК Promenade квартиры просторные (а есть ещё и апартаменты), а до «Фрунзенской» всего 100 метров. Но тут придётся раскошелиться, да ещё и подождать сдачи до конца 2021 года. 

ЖК «Московский, 65»

Самая дорогая из местных новостроек – ЖК «Московский, 65» от компании LEGENDA. Самый «вкусный» кусок территории бывшего молокозавода (угол Московского и Обводного) оставили напоследок и, кстати, проходную завода (относится к памятникам архитектуры) впишут в жилой комплекс. Здесь будет всего восемь этажей, традиционное для этого девелопера разнообразие планировок, большой паркинг (570 машино-мест) и довольно камерная атмосфера за счёт того, что квартир чуть больше 400. Такая вот престижная получается промзона.


Апартаменты наступают

Помимо жилья, в интересующем нас месте возводят ещё три апарт-отеля. Тут складывается, кстати говоря, довольно любопытная ситуация. По данным маркетплейса недвижимости «М2Маркет», средняя цена на новостройки в районе составляет 153 000 руб./кв.м (средний бюджет покупки – 11,7 млн руб. при средней площади предложения 77 кв.м). А в апартаментах квадратный метр стоит около 176 000 руб. (зато средний бюджет получается значительно скромнее: 5,7 млн руб.; средняя площадь предложения – всего 33 кв.м). Обычно при прочих равных «квадрат» в апартаментах обходится дешевле, чем в квартирах, на это особенно упирают застройщики в рекламе.

Но тут всё дело в наличии значительного объёма предложения жилья в  сегменте «комфорт», который тянет ценник вниз. Тогда как апарт-отели все как один относятся к «бизнесу». Отсюда и более высокий прайс. Для апартаментов этот район как нельзя более удобен: почти центр, рядом несколько станций метро, при этом есть довольно тихие улочки немного в стороне от шумной правительственной трассы. К тому же в этой части города огромное количество бизнес-центров, что важно для деловых туристов, на которых постепенно переориентируются апарт-отели высокой ценовой категории.

Что касается социальной инфраструктуры, Смольный отдал её возведение в этом районе на откуп девелоперам. Свой детский сад, а порой и два, спроектирован в каждой новостройке. В квартале «Галактика» два детсада уже работают; а июле 2019-го началось строительство школы на 825 учеников в уже готовом ЖК «Московские ворота» от того же девелопера. 

Подслушано в соцсетях

- Искренне не понимаю, за что эти дома заслужили звание бизнес-класса. Да, в них довольно удобно, но в Финляндии все живут в таких и не претендуют ни на какую элитарность. Они там ещё и ниже значительно. Хотя это упрёк скорее в сторону наших «спальников» на окраинах...

- Довольно забавно, что застройщики здесь продают видовые квартиры дороже, чем обычные. Я переплачивать не стал, и из окна у меня видно дорогу, несколько строящихся домов и кусок промзоны. Зато у соседа выше видно промзону целиком и ещё ЗСД как на ладони. Совсем же другой коленкор…

Историческая справка
Первое здание за Обводным каналом (который тогда только строился) появилось в 1825 году. Это была скотобойня, а безымянная тогда дорога, проложенная на месте нынешнего Московского проспекта, использовалась для прогона скота на убой. Мяса для нужд столицы нужно было много, так что тракт был широким. Именно поэтому и по сей день ширина проспекта после Обводного больше, чем до него. Для жилья эта территория в XIX веке была совершенно непригодной. Рядом со скотобойней располагалась большая свалка, которая постоянно тлела и оттого получила в народе название «Горячее поле». Вдоль Обводного канала строились промышленные предприятия, во второй половине столетия появились газгольдеры, сохранившиеся до наших дней. Однако за каналом земли стали осваивать уже в 1840-х: появились Новодевичий монастырь, приют для сирот и школа. В 1853 году открылся Варшавский вокзал, в последней четверти века заработали столярно-механические мастерские Ретшке (позднее – вагоностроительный завод им. Егорова) и станция конно-железной дороги (в 1907 году преобразована в трамвайный парк). Первые крупноблочные жилые дома появились здесь только в 30-е годы XX века, когда Международный проспект (так он тогда назывался) планировали сделать главной улицей Ленинграда. Но в основном жилищное строительство шло южнее Московских ворот, а до них застройка оставалась преимущественно индустриальной вплоть до XXI века. 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ:

«Плюсами локального рынка являются близость к исторической части Петербурга, развитие микрорайона как делового центра города, что диктует потребность в жилье более высокого ценового сегмента, а также сформированная транспортная сеть (метро и одна из самых крупных магистралей города). Но есть и небольшие минусы: смешанное окружение с преобладанием административно-деловой застройки и не самая благоприятная экологическая обстановка, так как поблизости находится много промышленных предприятий. Большой поток транспорта на Московском проспекте и отсутствие зелёных насаждений способствуют высоким показателям загазованности воздуха. Среди крупных застройщиков можно выделить ЛенСпецСМУ, который занимает ведущие позиции в Петербурге.»

директор по развитию, партнёр «М2Маркет»
Строилов Роман

«Недостатка социальной, торговой или развлекательной инфраструктуры в районе метро «Фрунзенская» нет. Однако в новые проекты застройщики стремятся включить дополнительные социально-бытовые объекты. В составе
ЖК «ARTквартал. Аквилон» появится детский сад на 95 мест, мы также создаём в жилых комплексах общедомовые пространства – детские клубы и спортивные залы. Мы считаем, что при формировании нового жилого квартала, даже если он расположен в историческом центре города, очень важно создать дополнительные зелёные зоны, пространства для отдыха и прогулок. Так, в ЖК бизнес-класса Promenade на внутренней территории появятся два цветущих двора во французском стиле – Площадь роз и Лавандовая площадь. В ЖК «ARTквартал. Аквилон» центральным элементом мы сделаем ART-аллею с работами петербургских скульпторов.»