Строители держатся

Переход на проектное финансирование серьёзно осложнил жизнь петербургским застройщикам. Некоторые проблемы, особенно с созданием социальных объектов, требуют новых законодательных изменений. И это при том, что в Петербурге и спрос на первичном рынке приличный, и сразу несколько банков готовы кредитовать девелоперов.

Об этом чиновники и застройщики рассуждали на XVII Съезде строителей Санкт-Петербурга, который прошёл в «Ленэкспо». Традиционно мероприятие началось с доклада градоначальника.

Город в дисбалансе

Губернатор Александр Беглов благодарил строителей за работу в родном городе: «Год прошёл не так, как бы хотелось, но сегодняшние показатели внушают уважение. В 2018 году ввели 3,9 млн кв.м жилья. Здесь присутствуют строители, которые помнят, как в Ленинграде за ввод 2 млн кв.м ордена получали. В этом году планируется 3,4 млн кв.м. Но, к сожалению, приходится констатировать и отрицательные факты». К ним губернатор относит, например, дисбаланс между темпами ввода жилых домов и социальных объектов. Сейчас городу не хватает 37 000 мест в детских садах и 26 000 в школах, а также поликлиник на 9000 посещений в смену.

Между тем, согласно выданным разрешениям на строительство, до 2025 года в Петербурге возведут более 25,5 млн кв.м жилья. Чтобы обеспечить его социальной инфраструктурой, надо построить 189 объектов. «Для этого город должен заработать 310 млрд рублей. А на инженерную и транспортную инфраструктуру надо ещё 320 млрд. Вот где хочешь, там и возьми эти 630 млрд рублей. И это при том что весь бюджет на 2020 год – 711 млрд рублей. Этот дисбаланс нам с вами надо ликвидировать. Жильё должно сдаваться вместе с социальными объектами, и я очень благодарен застройщикам, которые пошли нам навстречу», – заявил Александр Беглов. По его словам, в этом году 24 объекта переданы городу безвозмездно. А всего за год Петербург получит 44 садика, 11 школ, две поликлиники, 16 офисов врачей общей практики.

«Но и мне удалось вам помочь. Впервые город получил из резервного фонда 10,5 млрд рублей, которые мы могли бы потратить на инженерную и транспортную инфраструктуру, но направили на выкуп социальных объектов у застройщиков», – поделился достижениями градоначальник.

Из негативных моментов он вспомнил про недобросовестных подрядчиков, недоумевая, почему при наличии бюджетного финансирования они не достроили объекты. Пришлось расторгнуть 26 контрактов на 7 млрд рублей в основном по социальным объектам. Губернатор заявил, что таким недобросовестным подрядчикам в городе делать нечего. А тех строителей, которые помогли завершить проблемные объекты, похвалил.

Говорил г-н Беглов и про развитие инженерной и транспортной инфраструктуры. В числе первоочередных проектов он упомянул реконструкцию Северной станции аэрации, переговоры с инвесторами по строительству Широтной магистрали. «Переговоры идут непросто, но мы понимаем, что в следующем году надо начинать, и вместе с ВТБ рассчитываем на федеральное софинансирование», – уточнил Александр Беглов.

Зашла речь и о строительстве метро, которое должно стать основой нового транспортного каркаса с ветками скоростных трамваев. А также о модернизации Центрального железнодорожного узла по соглашению с РЖД. Это позволит вывести грузовой железнодорожный транспорт из городской черты, разгрузить ветки и сделать электрички скоростным городским транспортом.

Характеризуя новый Генплан, градоначальник пустился в рассуждения: «Он должен определить все потребности развития города. Если так упорно строить жильё, то где работать будем? Сейчас застраиваем территории бывших промышленных предприятий и сельхозземли. Ну и будем иметь спальный город с главной гостиной в виде исторического центра. Что дальше? Над Генпланом мы работаем вместе с Ленобластью, например, по вопросу создания «зелёного пояса» на границе субъектов – около 100 000 га зелёных насаждений. Это территории в районе Мурино, Кудрово. Когда-то в планах было создание там пятого промышленного пояса, а теперь там «жилой пояс» – 240 000 населения».

Что касается исторического центра, за 10 лет КГИОП должен реконструировать 250 зданий.

Из положительных моментов губернатор отметил, что Петербург вернулся в федеральную повестку: «На нас не только обратили внимание, но уже удалось решить ряд вопросов. Это деньги на социальные объекты, введение электронной визы, реконструкция аэропорта Пулково и т.д.». Он обещал значительную помощь из федерального центра по всем основным направлениям: Петербург заявился практически во все национальные проекты.

Сами себе реконструкторы

Тему реконструкции исторического центра продолжил президент Группы RBI Эдуард Тиктинский: «КГИОП собирается реконструировать 250 зданий в центре. Но у нас объектов культурного наследия порядка 9000, а в центре ещё около 16 000 исторических домов. И центр в достаточно плохом состоянии – стоит глобальная задача его сохранения». Он напомнил, что в 1950-х эту проблему уже поднимали. Был создан профильный институт и Главк; при практически безграничных ресурсах и без градостроительных ограничений за 30-40 лет удалось отремонтировать всего около 3000 зданий. Теперь необходимо на протяжении 25-30 лет ежегодно ремонтировать по 800-900 домов. А по факту получается 60-100 зданий за счёт частных и государственных средств. «Не отремонтируем – потеряем. Необходима федеральная программа сохранения исторического центра. Но сначала надо здесь пройти несколько этапов», – уверен Эдуард Тиктинский. Предстоит осознать проблему и сформулировать консолидированное мнение, что основной угрозой является бездействие, а не алчные девелоперы. Информация о состоянии и числе аварийных зданий должна быть доступна всем – надо заручиться поддержкой петербуржцев, которые должны понять реальное положение дел. А учитывая длительные сроки расселения, этим вопросом надо заниматься немедленно. Предстоит устранить и законодательные коллизии. Так, Правила землепользования и застройки и закон об объединённых охранных зонах дают ряд поблажек для инвесторов, работающих в центре. Например, снижен норматив по машино-местам. Однако нормативы градостроительного проектирования одинаковы для всех районов и все «поблажки» нивелируют.

«Придётся решать вопрос с финансированием. При наличии чёткой программы можно получить федеральные деньги. Но нужны кратно большие частные инвестиции. Для их привлечения необходимы налоговые льготы, освобождение от необходимости создавать социальные объекты. Нужны и гарантии расселения – этим должна заниматься городская структура на деньги инвестора. И важно поверить в себя. У нас достаточно квалифицированных специалистов, чтобы решать эти задачи. Мы ссылаемся на ЮНЕСКО, на другие западные организации, которые должны рассудить, что нам сохранять, а что нет. Мы сами должны решить, как это сделать, какую стратегию выбрать», – подытожил Эдуард Тиктинский.

Эскроу без прикрас

Вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз поделился первыми итогами исполнения нацпроекта. По его словам, проблемы в основном связаны с повсеместно падающей покупательной способностью населения. А также с высокими ставками по проектному финансированию и недостатком социальных объектов. Пока темпы перехода на эскроу-счета в стране невысокие – 65% из 113 млн кв.м строящегося жилья будет завершено по старым правилам. На проектное финансирование перешли проекты площадью 24,2 млн кв.м. И Петербург – один из лидеров по числу эскроу-счетов. В 24 регионах, например, нет ни одного счёта эскроу. А в Северной столице проектным финансированием уже обеспечено строительство 1,5 млн кв.м жилья (весь текущий объём – 13,6 млн кв.м). Такие кредиты получили 32 застройщика. Лидер по объёмам проектного финансирования – Сбербанк (он прокредитовал 671 000 кв.м строящегося жилья), на втором месте – ВТБ (229 000 кв.м), на третьем – банк «Дом.РФ» (213 000 кв.м).

В активных продажах в Петербурге сейчас 12,3 млн кв.м жилья, ещё почти 1,4 млн пока не выведены на рынок, более 1,4 млн кв.м можно причислить к проблемным. «Рынок полностью определился с механизмами реализации строящихся площадей, нет серьёзной зоны потенциального риска. Это результат совместной работы власти и застройщиков и достаточно неплохого взаимодействия с банковским сектором, чего мы не отмечаем в других субъектах РФ. А количество выданных разрешений на строительство обеспечивает город необходимыми объёмами ввода жилья на ближайшие два года», – говорит Антон Мороз.

Генеральный директор компании «Ленстройтрест» Валерия Малышева, напротив, указала на сложности в отношениях с банками. Для начала их просто слишком мало. Хоть какие-то программы работы с застройщиками есть лишь у десятка банков. От коллапса рынок спасло то, что три четверти начатых строек можно завершить по старой схеме финансирования. «Замечательно, что старые игроки, которых мы всегда ругали, – в первую очередь Сбербанк и ВТБ – заняли очень активную позицию и стали на удивление гибкими и понятливыми при оценке проектов», – говорит Валерия Малышева.

Есть серьёзные сложности с расчётом собственного участия застройщика и приобретением новых проектов. Пока обеспечить 15% собственного участия возможно, но если говорить о покупке новых участков, это условие не выполнить. Надо снижать требования и развивать другие инструменты кредитования. Они уже есть, например, у Сбербанка и ВТБ. Это кредиты под будущую прибыль, бридж-кредиты на приобретение земли.

Есть проблемы с дополнительным обеспечением: кредитуя один проект, банк выгребает у застройщика даже не связанные с ним участки и активы, а также требует личного поручительства бенефициара.

Ещё одна проблема в том, что профильные подразделения некоторых банков находятся в других регионах. Для них ничего не значит локация конкретного проекта. Они открывают справочные данные, смотрят среднестатистические цены по городу и делают выводы о завышенной или заниженной стоимости продаж.

Отдельная тема – возведение социальных объектов в масштабных проектах, которые де-юре не относятся к комплексному освоению территорий, поскольку реализуются на частной земле. Надо строить «социалку» опережающими темпами, но у застройщика ещё не накоплена прибыль со всех очередей, жители которых будут школой пользоваться. А кредит на всю стоимость школы не получить.

Проблемы вместо достижений

Директор Союза строительных компаний Лев Каплан говорил о тающем потенциале строительной отрасли: «Кто будет вводить эти 120 млн кв.м жилья в год? На рынке не осталось крупных генподрядных компаний. Они все превратились в малый и средний бизнес. Объём подрядных работ снижается, ввод жилья упал, а объём проектных работ по объектам, строящимся за бюджетные средства, составляет всего 7% от прошлого года. Строить некому, а причина в том числе в способе выбора подрядчика – на аукционах, где единственный критерий выбора победителя – цена. Участникам торгов приходится демпинговать, а потом чиновники удивляются, что подрядчики плохие».

Генеральный директор «Главстроя-СПб» Александр Лелин считает: «Нужно рассматривать конкретные инициативы, и чтобы они находили воплощение. На стыке ведомств, и не только городских, должна быть создана рабочая группа, а у её руководителя должен быть статус, позволяющий ходить к губернатору». Он также остановился на проблемах с социальными объектами. Так, норматив стоимости школ и детских садов «спускают» с федерального уровня. А техзадание выдают городские власти, и оно согласуется со всеми ведомствами и комитетами, которые записывают все свои «хотелки», не считая денег: залы, бассейны, оборудование. «Заказывают одно, а платить хотят совсем за другое. В итоге героически сдаём социальные объекты и работаем в убыток. Ладно, один раз можно, но не постоянно. В итоге у нас в «Северной долине» 9 разрешений на строительство соцобъектов и 8 пройденных экспертиз. Эти объекты спроектированы по городским заданиям, и они явно не впишутся в нормативные расценки. Давайте вводить переходный период: если уже есть разрешения или пройдены экспертизы, будем иначе формировать цены. А то без «социалки» останемся», – предостерегает Александр Лелин.

Участники Съезда утвердили нового президента Союза строительных объединений и организаций. Традиционно им является профильный вице-губернатор, но действующее законодательство запрещает совмещать такие должности. Поэтому президентом ССОО стал координатор НОСТРОЙ по Петербургу и президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров.