НАШ ЦИТАТНИК: «До моего приезда на стройплощадку темпы работ были достаточно низкими, а сегодня стройка оживилась. Такого быть не должно...» Александр Дрозденко

3 декабря, 20:09

Будущее уже здесь

Будущее уже здесь

XII Ежегодная конференция профессионалов рынка, организованная газетой «Недвижимость и строительство Петербурга», собрала более двухсот участников. Подведение итогов и обсуждение стратегий дополнили property-тур, а также экскурсия на закрытый объект.

XII Ежегодная конференция профессионалов рынка, организованная газетой «Недвижимость и строительство Петербурга», собрала более двухсот участников. Подведение итогов, обсуждение планов, стратегий, технологий и новых форматов – традиционный набор успешного мероприятия – были в этом году дополнены выездной секцией с property-туром и экскурсией на закрытый объект.

Конференцию открыл вице-губернатор Ленинградской области Михаил Москвин, приветствовавший участников от лица главы 47-го региона Александра Дрозденко. Он напомнил о действующих в области программах по строительству «социалки» (как же их не хватает застройщикам, работающим в городе!) и рассказал о планах. Согласно нацпроекту, к 2024 году Ленобласть должна вводить 3,8 млн кв.м жилья. Итоги этого года – 2,6 млн кв.м, и именно на этот показатель правительство хочет равняться и в будущем, чтобы не допустить острого дефицита инфраструктуры в районах новостроек (уже сейчас не хватает 5400 мест в садиках и 8190 – в школах, не говоря уж о медицине). 

Итоги года, ставшего переломным для рынка жилищного строительства, подвёл Алексей Белоусов, генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей СПб»: «Стратегически проигравших в споре между застройщиками и банковской отраслью нет. И если тактически мы немного проиграли, то всё равно не унываем. Главное наше пожелание, которое я много раз повторял, – хотя бы пять лет прожить без изменений в законах». На региональном уровне застройщиков в первую очередь заботит проблема строительства социальных объектов. Из-за того, что финансирование городской Адресной инвестиционной программы сокращается, а Комитет по строительству при этом не осваивает выделенные суммы, «социалка» за последние годы не получила около 120 млрд рублей – это примерно 400 детских садов, которые перекочевали в соглашения с застройщиками.

Жизнь после эскроу

Угрозой будущего года Александр Брега, генеральный директор строительной компании «Мегалит», считает законопроект, по которому на средства, внесённые на счета эскроу, должны начисляться проценты. «Это катастрофа, банки станут выдавать нам деньги под 10–12% годовых, ставку будет не снизить. А дольщик получит доход в банке, а потом ещё и квартиру – по цене, которая была три года назад. На рынке произойдёт коллапс, я предлагаю не ждать его и объединить усилия, как это было сделано при обсуждении поправок в 214-ФЗ», – призывает г-н Брега. 

«Если такой закон примут, это печально для застройщиков», – согласна Ольга Храмцова, начальник Управления кредитования головного отделения по СПб Северо-Западного банка ПАО «Сбербанк». 

Основная новация уходящего года – переход на эскроу. «Для покупателей принципиальной разницы мы пока не видим. Разница в цене, естественно, есть. Получается дороже на 10–15%, – говорит Игорь Креславский, председатель правления совета директоров компании «РСТИ». – Результаты можно будет оценить через два-три года. Очевидно, что будет рост цен, а объёмы строительства уменьшатся». 

«Альтернатива эскроу – найти инвестора или самим выступать инвестором, но не думаю, что от этого могут вырасти объёмы строительства», – добавляет Анзор Берсиров, руководитель проектов КОТ компании «Строительный трест». «Проектное финансирование банки так или иначе выдадут, важно понять, как правильно пользоваться этим продуктом, потратить деньги с умом», – напомнил Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». 

Действие новых правил уже ощущают подрядчики. «Если раньше у нас было авансирование, то сейчас сначала производятся работы, закрываются акты, банк их рассматривает определённое количество времени, а потом выдаёт денежные средства на покрытие расходов», – поясняет Ольга Ульянова, руководитель департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп».

Впрочем, бодрости духа девелоперы, как обычно, не теряют. «Элитная недвижимость мне кажется менее зависимой и чувствительной к произошедшим изменениям, – рассуждает Тенгиз Адамия, директор департамента продаж ГК «Еврострой». – Мы оцениваем ситуацию с умеренным оптимизмом». 

«Мы позитивно заканчиваем 2019 год и так же смотрим на 2020-й и даже 2021-й, потому что считаем: ещё рано делать какие-то выводы», – считает Егор Фёдоров, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест». «Не помню периода, когда не было перемен, деваться нам некуда. Мы стараемся рассматривать ситуацию как рабочую», – резюмировала Светлана Денисова, руководитель отдела продаж СК «БФА-Девелопмент».

«Год назад прогнозы на 2019-й делались очень аккуратно, однако объём предложения в целом по агломерации сохранился на уровне 4,5 млн кв.м, спрос – в районе 4,3 млн. Средние цены увеличились за год примерно на 9–10%, сходные цифры мы видели и в 2018-м. То есть совокупно за два года получается достаточно приличный рост – в пределах 20%», – привела базовые показатели первичного рынка Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Риэлторы между тем фиксируют снижение объёмов продаж. Сергей Галалу, генеральный директор АН «Итака», отметил: во втором полугодии на «вторичке» оно составило 5–7%, на «первичке» – все 20%. «У нас тоже сокращение количества сделок порядка 5 и 15%, если сравнивать с прошлым годом. В долевом строительстве идёт спад», – подтвердил Александр Романенко, президент корпорации «Адвекс. Недвижимость». 

Приговор с отсрочкой

В коммерческой недвижимости ситуация более стабильная, есть даже основания говорить о росте, пусть пока и небольшом. «Сейчас на первом месте по запросам бизнес-центры, – говорит Андрей Косарев, генеральный директор «Colliers International Санкт-Петербург». – Потенциальные покупатели – жилищные девелоперы, инвесторы из Москвы и регионов». «В этом году произошло заметное увеличение количества запросов на приобретение гостиниц», – констатирует Николай Пашков, генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург». Спрос на участки, как под жильё, так и под коммерцию, в целом сохранился; есть некоторое сокращение, но оно незначительное, уточняет он. 

«Мы довольно активно смотрим землю как под жилую застройку, так и под коммерческую, – рассказал Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная стрела». – В хороших локациях земельных участков под бизнес-центры класса А и В+ практически нет, в лучшем случае с десяток предлагается». 

«Никто не знает, что случится завтра. Мрачные прогнозы не сбылись, но только потому, что все работают по старой схеме, час Х просто перенесли. Все самые интересные события случатся в следующем году. Коммерческая недвижимость, с одной стороны, очень стабильна, но она не выдерживает никаких инвестиционных показателей», – отмечает Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК «БестЪ». 

Хорошими результатами может похвастаться разве что сегмент апартаментов. «У нас за год прирост продаж на 46%, по рынку приблизительно такая же картина», – обозначил тренд Константин Сторожев, генеральный директор «Вало-Сервис». Отрасль на подъёме: растут и предложение, и спрос; увеличивается стоимость квадратного метра, поясняет Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG.

«Новая тенденция – рост интереса к проблемному имуществу, рынку залогов. Всё больше непрофильных игроков стали обращать внимание на имущество, которое реализуется в рамках процедуры банкротства, и всё больше людей покупают объекты для личного использования», – говорит Юлия Акимова, руководитель департамента продаж РАД. 

«С 1 октября застройщики вернулись к обсуждению покупки новых участков и того, что в целом делать дальше. Раньше при приобретении земли были популярны бартерные схемы, сейчас это невозможно, что для многих застройщиков стало тяжёлым ударом, – делится впечатлениями Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнёры». – Вторая тенденция: наши клиенты не просто активно смотрят на московский рынок, они там даже уже что-то берут».

Безрадостнее всех на ближайшее будущее смотрят инженеры: «Сегодня в жилищном строительстве качеством практически не занимается никто. Наблюдается негативная тенденция уменьшения площади квартир. Почти полностью исчез наиболее насыщенный инженерными системами сегмент – коммерческая недвижимость. В 2018-2019 годах несколько довольно крупных компаний обанкротились, ушли с рынка. Самые стойкие должны думать, чем они будут жить», – констатирует Пётр Кузнецов, генеральный директор компании «Конфидент». 

Разговор по интересам

Наполнению жилых комплексов и формированию среды обитания в новостройках была посвящена отдельная секция. Но сначала разговор зашёл об обязательных (теперь) для застройщиков социальных объектах. Федеральные чиновники и банки полагают, что их можно возводить в рамках ГЧП. А вот застройщики не уверены, что такая схема будет работать. Вызывает недоумение и новая норма озеленения – 6 кв.м на одного жителя. Она не продумана, неисполнима, не соответствует федеральному законодательству и будет оспорена в судебном порядке, считает Дмитрий Некрестьянов. Зашла речь и об использовании в жилищном строительстве BIM-технологий и новых инженерных решений, которые не все готовы поддержать. Переход на разрекламированное чиновниками информационное моделирование может даже навредить компаниям, которые не готовы к использованию таких технологий. Внедрение системы – дело затратное, сложное и далеко не всегда оправданное.

Другая секция собрала игроков из креативных сегментов рынка, которые развиваются более чем успешно. Представители «Бенуа 1890», «Севкабель-Порта», «Бертгольд-Центра» раскрыли секреты работы и поделились рецептами реализации необычных проектов. Творческая составляющая не отменяет бизнеса. Преобразование депрессивной среды – деятельность не в чистом виде филантропическая. На общественных пространствах, коворкингах, современных образовательных учреждениях и пр. можно зарабатывать.

Секция, посвящённая апартаментам, прошла «на выезде». Дискуссия о перспективах рынка состоялась в комплексе VALO, у метро «Бухарестская», и была совмещена с экскурсией. Всем оказалось интересно посмотреть, как устроен МФК, на который пришлась четверть всех сделок в сегменте. Участники секции обсуждали наиболее острые текущие проблемы («гонки доходности», сложности регулирования), аналитики подвели предварительные итоги 2019-го (более 11 000 юнитов в предложении, около 5000 сделок за год), но основное внимание всё же уделили перспективам. Особый интерес вызвало выступление Сергея Воробьёва, председателя инженерного комитета РГУД. Айтишники разработали программный продукт, не имеющий аналогов и позволяющий учитывать расходы и доходы по каждому номеру. Начинается реальная конкуренция продуктов и гонка технологий!

Завершилась программа конференции познавательной экскурсией на Витебский вокзал. Её организовала компания «Конфидент», а провела команда проекта «Петербург глазами инженера». Участникам, например, показали Княжеский павильон, куда обычно доступ запрещён и где некоторые детали облицовки, витражи и люстры сохранилась в неизменном виде с 1904 года. (Именно тогда Витебский вокзал приобрёл знакомый нам облик.)

Подробные отчёты о пленарном заседании и работе секций читайте в ближайших номерах «НП».

###gallery###

*фото Юрия Славцова