Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко хочет ликвидировать студии в новостройках 47-го региона. К чему приведёт такой шаг?

Как вы думаете, это просто угроза или такое решение может быть воплощено в жизнь? К чему приведёт такой шаг? Как он скажется на строительной отрасли, на областном бюджете, на привлекательности региона для приезжих? А может, этот формат действительно устарел – экономически и морально?

Сергей Степанов, 
директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Мы всегда говорили, что небольшие студии – это формат временного жилья, который подходит двум категориям людей. Первая – инвесторы, сдающие такие квартиры в аренду. Вторая – студенты, одинокие люди или даже молодые семьи, которые в ближайшие годы планируют улучшение жилищных условий. Потому что мало людей мечтают всю жизнь прожить в крошечной студии. В наших объектах в Ленобласти – «NEWПИТЕР» и «Капитал» – студий нет, мы создаём квартиры для семей, которые планируют жить в них многие годы. 
Когда многоквартирный дом состоит в основном из студий, это неизбежно сказывается на социальной среде: постоянно меняются арендаторы, возникает равнодушное отношение к общедомовому имуществу, не хватает машиномест, район зачастую бывает перенаселён. Следовательно, возрастает нагрузка на транспортную, дорожную и социальную инфраструктуру. Если отказ от небольших студий не останется на словах, то в долгосрочной перспективе это положительно повлияет на рынок недвижимости региона.

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Область уже давно идёт по пути минимизации. Из-за этого и появились объекты с большим числом студий. Таково требование рынка. Мнение, что не нужно согласовывать проекты со студиями, на мой взгляд, несколько поспешное.

Потребности определяет рынок. Если не будет студий, некоторые граждане просто не смогут приобрести жильё. Хотя у нашей компании нет и не будет проектов, в которых доминируют студии. В наших домах предусмотрены небольшие однокомнатные квартиры с эргономичной планировкой. Но и студии как формат имеют право на существование. Они ведь не обязательно должны быть крошечными. Бывают и 50-метровые студии.

Вячеслав Семененко,
генеральный директор «MASTER Девелопмент»:
– Упрощением и ухудшением жилых комплексов привлекательность региона не повысить. Органы власти должны способствовать улучшению качества жилых проектов, а девелоперы, в свою очередь, его улучшать. Сейчас есть устоявшееся мнение о комфортной среде проживания: привлекательный проект должен быть среднеэтажным и семейным, располагаться в районе с развитой инфраструктурой. В инициативе Ленобласти нет ничего криминального. В некоторых странах давно уже вводят ограничения, не позволяя ухудшать качество жилья, и такие меры считаются нормой.

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:
– К сожалению, студии снова набирают популярность. Ещё два-три года назад мы видели обратную тенденцию (рос интерес к «двушкам» и «трёшкам»). А сегодня платежеспособного спроса хватает только на квартиры очень небольшого размера. 

И это проблема системная, говорящая о том, что доходы населения снижаются. Первейшая задача власти в подобных обстоятельствах – думать, как эти доходы повысить, создавать рабочие места, стимулировать развитие бизнеса, оптимизировать налоговую политику. 

Яков Волков,
генеральный директор ГК Active:  
– Если ограничения будут введены, ситуация изменится не только для новых проектов. Например, власти смогут отказывать в продлении разрешения на строительство, поясняя, что нужно устранить замечания по проекту в части студий. Однако не думаю, что на рынке жилья это скажется как-то заметно. Да, уйдут из проектов квартиры метражом от 18 до 23 «квадратов», но останутся 28+. А для покупателя самого дешёвого жилья его стоимость поднимется на цену дополнительных метров (примерно на 400 000 рублей). 

Марианна Устинова,
руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге: 
– Пока покупательская способность населения не позволяет вводить столь жёсткие меры. Сегодня половина сделок на первичном рынке – это студии, «единички» и «евродвушки». Причина – доступная цена. Стремление сократить площадь, чтобы сохранить стоимость на доступном уровне, наблюдается по всем типам квартир. Это продиктовано спросом, а не желанием девелоперов «строить клетушки». 

Важно и то, что нынешние планировки в корне отличаются от советских малогабариток. Само по себе наличие студий – в разумных пределах – не влияет на комфорт дома. В локациях массовой застройки в ЛО действительно встречаются проекты, в которых доля студий доходит до 60% при комфортной норме не более 35%. И нужно говорить о более тщательном подходе к согласованию проектов, а не о запрете студий как типа. 

Исключить из ассортимента бюджетные варианты компактных студий было бы неправильно. Стоимость студий в 22 и 28 «квадратов» может различаться на треть, а разница в цене студии и «единички» – порядка миллиона. Для многих это существенная сумма. Это ограничит возможность приобретения собственного жилья для некоторых граждан, в том числе молодых семей.

Николай ГРАЖДАНКИН,
начальник отдела продаж «Отделстрой»:
– Студии застройщики проектируют и строят из-за того, что платежеспособность населения низкая, а спрос на такое жильё есть. Экономическая ситуация такова, что люди просто не могут купить квартиру большего метража, поэтому берут малогабаритные, причём в ипотеку. Для многих людей это альтернатива комнаты в коммуналке. Поэтому такие форматы всё равно будут появляться. Конечно, их не должно быть так много, как сейчас, когда в доме – только «единички» и студии. Мы в своих ЖК проектируем не более 6% таких вариантов. При этом делаем их не менее 28 кв.м. Студии – это временное жильё, в них либо обитают молодые люди без семьи, либо их берут для сдачи в аренду. Соседство с семейными квартирами не очень хорошо сказывается на взаимоотношениях жильцов. На мой взгляд, такой формат не должен преобладать в новостройках. Поэтому в ЖК «Новый Оккервиль» мы делаем упор на двух-трёхкомнатные варианты – на семейное проживание.

Екатерина Запорожченко,
коммерческий директор ГК Docklands Development: 
– Студии не устарели – это распространённый и востребованный формат во всём мире, который выбирают студенты, одинокие люди и молодые пары в качестве первого жилья. Достоинство студий – минимальная стоимость на стадии котлована. За счёт низкой цены многие могут позволить себе такую покупку без заёмных средств. 

Однако тема затронута неслучайно. По обе стороны от границы города за последние пять-семь лет выросли огромные типовые кварталы. Вторичный рынок перенасыщен:  в этих комплексах скопилось много нераспроданных площадей, и большинство из них – студии. 

За время строительного бума новых центров деловой активности в городе не прибавилось. И владельцы такого жилья ежедневно едут в Петербург, подолгу стоят в пробках, ведь транспортная инфраструктура тоже не готова к возросшему трафику. Стратегически ограничения по строительству дешёвого однотипного жилья позволят сдержать рост числа таких комплексов, освободить пятна под озеленение и деловую застройку. Для рядового покупателя это, конечно, сократит спектр возможностей. Людям придётся брать займы, чтобы оплатить «двушки» и «трёшки», цены на которые заметно выше. И это на фоне роста ипотечных ставок и общего повышения цен, которое ждёт нас в 2019 году.

Алексей Бушуев,
директор по продажам Seven Suns Development:
– Студии до сих пор остаются одним из самых привлекательных форматов жилья. К сожалению, нынешние реалии таковы, что людям просто не по карману даже однокомнатные квартиры, не говоря уже о более просторной жилплощади.

Однако не стоит забывать, что социальные объекты рассчитываются исходя из регионального норматива в 30 кв.м жилья на человека, а не по числу реальных квартир. Дома, состоящие только из студий, оказывают большое давление на инфраструктуру и влекут за собой дополнительные траты бюджетных средств.

Екатерина Тейдер,
руководитель направления девелопмента Becar Asset Management:
– Застройщики реализовывают те проекты, на которые есть спрос. Текущая статистика показывает, что спрос особенно велик на студии и другие малогабаритные квартиры. Их реализация – один из способов обеспечения населения доступным жильём, так как габариты формируют общую цену сделки и сумму покупки. У нас довольно много людей, для которых цена даже 28 кв.м неподъёмна, и ограничение размеров квартир – прямое нарушение прав граждан и их интересов.  

Государство не находит бюджетных средств на развитие инфраструктуры, а причину снова ищут в неправильном планировании территорий или в квартирографии. Это некорректно. Инфраструктура действительно нужна людям, но в первую очередь им нужно где-то жить. 

Дмитрий Панов,
генеральный директор ГК «Доверие»:
– Такому заявлению может быть несколько объяснений. Например, статистика последних лет показывает, что предложение в Петербурге и Ленобласти превышает спрос. В области действительно много проектов, где превалируют малогабаритные квартиры. Вполне возможно, что сегодня уже построено достаточно таких домов, чтобы удовлетворить спрос на ближайшие года три.

Второй момент может быть связан с тем, что мы стремимся продавать комфортную городскую среду. Лен-область действительно может стать пилотным регионом, где будет действовать запрет на строительство студий. Полноценные квартиры – это всё же более качественное предложение. Полагаю, это позволит уйти от так называемых гетто, образованию которых способствует и большое число студий.

Последние годы увеличивается спрос на квартиры площадью свыше 30 кв.м. И ипотечные кредиты чаще берут для покупки полноценного жилья. Власти Ленобласти достаточно прагматичны: отдельные исследования показали, что интерес покупателей сместится в пользу полноценных квартир. Но главное, что мы всегда можем вернуться: если года через три появится необходимость в студиях, такие проекты снова появятся.

Сергей Мохнарь,
генеральный ди⁠ректор «ПСК-Недвижимость»:
– Подобные высказывания не делают просто так, а Александр Дрозденко не тот человек, чтобы позволять себе эмоционально реагировать по серьёзным вопросам. Поручение проработать запрет законодательно уже дано областному правительству, к тому же региональные власти намерены выйти с аналогичным предложением на Минстрой. В результате вырастет минимальная стоимость жилья. Сейчас «единичка» стоит на 20-30% дороже студии той же площади. Если студии запретят, бюджет покупки поднимется, поскольку девелоперы просто будут возводить однокомнатные варианты «студийного» метража. От малогабаритного жилья застройщики не откажутся: спрос на них слишком высок.

Последние три года в Петербурге и пригороде спрос на студии и однокомнатные квартиры стабильно держится в пределах 30% и 40% соответственно. Изменения только усложнят жизнь покупателям, которым и сейчас непросто найти деньги на покупку: это молодые семьи, приезжие, студенты. Для них студия – это первый шаг в самостоятельной жизни и значимая инвестиция. Через несколько лет они могут продать ее и вложиться в более просторное жильё. Теперь, возможно, некоторые откажутся от идеи переезжать в Петербург и Ленобласть из других регионов, понимая, что не смогут позволить себе жильё.

Инициатива подразумевает, что избавление от студий снизит нагрузку на областной бюджет, который несёт нагрузку по строительству социальных объектов и инфраструктуры. Чем больше студий, тем выше эти расходы. Но нет гарантии, что запрет решит проблему «перенаселённости» домов на областных и граничащих с городом территориях и действительно снизит бюджетные траты, ведь малогабаритное жильё никуда не денется.

К нам в отдел продаж регулярно обращаются люди в возрасте 45-50 лет, которые интересуются студиями. Они покупают их для сдачи в аренду. Для них это надёжный способ инвестировать накопления. Доход от сдачи квартиры будет для них хорошей прибавкой к пенсии.

Евгений Богданов,
основатель проектного бюро Rumpu:
– Меня в очередной раз удивляют карательные меры, предлагаемые для регулирования рынка недвижимости. Он может и должен регулироваться только одним способом – самими рыночными механизмами. Если жители региона не имеют возможности покупать большие квартиры, почему вопрос задают девелоперам? Они строят лишь то, что требует рынок, не более и не менее. Нам всем бы хотелось жить в 100-метровой квартире на Большой Конюшенной улице, но далеко не все могут себе это позволить. Именно из-за низкой покупательной способности люди приобретают малогабаритные и малобюджетные квартиры, так как это лучше, чем жить в коммунальной квартире. Неужели кто-то хочет, чтобы люди продолжали в них селиться? На мой взгляд, подобные инициативы – это перекладывание проблемы с больной головы на здоровую.

Тамара Попова,
руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций Группы RBI:
– Это решение абсолютно логично для жилищного сегмента. Текущая затяжная тенденция рынка, при которой в одном объекте проектируются квартиры от 20 до 120 кв.м, сложно считать комфортным для покупателей. Социальная однородность, о которой пишут в рекламе, достигается противоположным способом – если объект ориентирован на определенную целевую аудиторию и проектируется с учетом ее параметров. Для реализации потребности людей в аренде и маневренном фонде должны появляться недорогие гостиницы и апарт-отели, в которых должна создаваться соответствующая инфраструктура, а проживающие готовы к постоянной смене соседей. Основная проблема современной застройки в Ленобласти – это преобладание в квартирографии строящихся объектов мелких помещений, что не позволяет правильно рассчитать объемы необходимой социальной инфраструктуры. Методика расчета от площади таит в себе подводные камни, поскольку не позволяет достоверно учесть количество проживающих в здании или на территории комплексного освоения. В конце концов, речь не только о детских садах, но и о нагрузке на медицинские учреждения, а также на транспортную сеть региона и о рабочих местах в целом. В этом контексте, полагаю, правительству области действительно нужно заботиться не только о строительной отрасли, а о комфорте граждан.