Александр Беглов начал борьбу с апартаментами. Законно ли это? И как повлияет на рынок?

Как вы полагаете, это он всерьёз? Есть ли у него юридические основания – запрещать или ограничивать строительство таких комплексов? Может, они на самом деле вредят городу? Удастся ли прекратить строительство «псевдожилья», не навредив приличным проектам и гостиничному сегменту в целом? Как, на ваш взгляд, должен развиваться этот сегмент рынка?

Владимир Мечтаев,
управляющий партнёр «Адвокат ФРЕММ»:
– Если разрешение выдано на строительство гостиницы, а на самом деле возводят жилой дом, конечно, у города есть юридические основания на запрет такого строительства и/или на то, чтобы отказывать во вводе в эксплуатацию «псевдожилых» домов.

В целом гостиничному сегменту это не навредит, хотя отдельные проекты могут и пострадать, потому что невозможно избежать субъективного фактора, а значит, ошибок в разграничении «псевдожилья» от нормального гостиничного проекта в форме апарт-отеля.

Елизавета Конвей,
директор департамента жилой недвижимости Colliers International:
– Апартаменты не вредят городу. При правильном сочетании профессионального девелопера, управляющей компании и удачной локации, они становятся эффективным инвестиционным инструментом. Апарты не только не наносят ущерба, а напротив – создают альтернативу как размещению в отеле, так и краткосрочной аренде жилых квартир, которая находится в «слепой зоне» по части безопасности для проживающего и становится предметом дискомфорта для соседей.

По данным Colliers International, в Петербурге наиболее динамично развивается сегмент сервисных апартов. Пик прироста предложения произошёл в прошлом году, когда в продажу вышли шесть таких апарт-отелей и три очереди ранее представленных проектов совокупным количеством 6024 юнита. За 10 месяцев 2018-го рынок пополнился ещё пятью комплексами сервисного формата на 2951 апартамент суммарно, включая два новых корпуса комплексов Doсklands и Salut!.

В России сервисные апарт-отели появились на стыке гостиничного и жилого сегментов и получили распространение недавно. При этом драйвером развития становится Петербург, где доля сервисных юнитов преобладает в общей структуре первичного рынка (60-65%). Для сравнения: в Москве доля апартаментов, ориентированных на сдачу в аренду, сегодня не превышает 4-5%.

Андрей Кошкин,
председатель совета директоров группы «ЯРД»:
– Хотя строительство сервисных апарт-отелей стало развиваться колоссальными темпами, эта сфера не до конца урегулирована. Что, видимо, и смущает врио губернатора.

Создание и развитие цивилизованного арендного рынка принесёт пользу не только жителям города и туристам, но и местному бюджету, который сейчас недополучает десятки миллионов рублей из-за огромного пласта «серых» арендодателей. В наших апарт-отелях заложено не менее 50% гостиничного блока, рассчитанного именно на посуточное проживание. Оставшиеся апартаменты подходят под среднесрочное заселение: от нескольких дней до нескольких недель.

Я принципиально против апарт-отелей без инвестиционной составляющей, потому что считаю это прямым уходом от реализации необходимых инфраструктурных решений и соблюдения норм, предусмотренных при строительстве жилых комплексов. Если власти удастся контролировать строительство «псевдожилья», рынок от этого только выиграет.

Николай Пашков,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Поскольку юридически статус апартаментов в нормативной документации до сих пор не определён, законным образом запретить их невозможно. На глаз можно отделить апартаменты от гостиниц, если это квартирная планировка, но если речь идёт о студиях, их никак не отличить. 

Насколько я знаю, нет никаких законодательных противопоказаний, чтобы продавать нежилые 
помещения в гостинице. Поэтому нет никаких правовых механизмов для воплощения этого популистского заявление в жизнь. Кроме административного произвола.

Евгений БОГДАНОВ,
основатель проектного бюро Rumpu:
– Мы должны исходить из того, что если губернатор что-то говорит, то он действительно имеет это в виду. У города есть рычаги, чтобы запретить строительство апартаментов.

Сделать это можно, внеся изменения в ПЗЗ. Интересно другое – в чём причина подобных мер? На мой взгляд, это следствие того, что у города ограничены ресурсы, чтобы качественно администрировать этот сегмент. Всегда проще запретить и ничего не делать, чем разбираться в том, как сделать хорошо. Мы уже не в первый раз видим подобные примеры.

Алексей Фёдоров,
руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE:
– Юридически запретить строить апартаменты невозможно, равно как и разрешить. Все ныне строящиеся апартаменты оформлены как гостиницы либо как административные здания. Формальные же основания можно всегда найти. Достаточно рекомендовать чиновникам скрупулёзно подходить ко всем проектам гостиниц, где в каждом номере имеется собственная кухня. 

Безусловно, апартаменты как «псевдожильё» это всего лишь способ обойти градостроительные ограничения. Такие проекты непропорционально увеличивают нагрузку на «социалку» и транспорт. Сервисные апартаменты гостиничного типа, напротив, развивают туристическую инфраструктуру города. Другое дело, что обещания доходности, которые сейчас являются основным маркетинговым приёмом в этом сегменте, довольно нереалистичны. Опасаюсь, что через пару-тройку лет, когда значительная часть строящихся проектов будет завершена, нас ждёт не один скандал, связанный с обманутыми ожиданиями инвесторов. Кстати, большинству других инвестиционных инструментов (например, ПИФам) гарантировать доходность прямо запрещено. Думаю, этот запрет рано или поздно будет распространён и на апартаменты.

Яков Волков,
генеральный директор группы компаний Active: 
– Инициатива обсуждалась и до Беглова. Городу невыгодны апартаменты, и на самом деле он уже начал негласную борьбу с ними. Так, на одном из заседаний правительства не принят проект спорткомплекса, который похож по своим техническим характеристикам на апарт-отель. Но будем надеяться, что в попытке урегулировать непростой вопрос власти не выставят административный кордон интересным девелоперским проектам.

Александр Перминов,
исполнительный директор «Паритет Групп»: 
– На мой взгляд, апартаменты весьма востребованы и будут востребованы ещё долгое время. Город уже многое сделал, чтобы цивилизовать этот сегмент рынка. Думаю, при выполнении застройщиками необходимых требований по социальным объектам, строительство апартаментов вполне оправданно. Ведь их стоимость ниже чем стоимость квартир, и для молодой семьи, у которой нет средств на отдельное жильё, апартаменты – это хороший выход. Они соответствуют концепции «достаточного минимума», к которой, возможно, общество перейдёт. 

Святослав Гайкович,
руководитель АМ «Студия-17»:
– Гнев в отношении апартаментов справедлив, но он должен быть направлен не на девелоперов, а на несовершенное законодательство. Если оно позволяет под видом гостиничных номеров делать квартиры,  почему за это должны отвечать не юристы и законодатели, а инициативные бизнесмены? Да, нужно бороться с апартаментами – обеспечивая их социальной инфраструктурой уже на стадии проектирования. В тех районах города, где апарты уже возвели, её надо создать. За чей счёт? Этот вопрос требует обсуждения. Если власти говорят о социальной справедливости, то ведь это не только про бедных. К предпринимателям, которые решают важную задачу по обеспечению людей недорогим жильём, тоже надо быть справедливыми.

Николай Антонов,
генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью»:
– Я думаю, это как раз тот случай, когда власть поступает вполне разумно, пытаясь поставить фильтр для проектов «псевдожилья». Никто не запрещает строить сервисные апарты, которые фактически являются гостиницами для долгосрочного или краткосрочного проживания. Никто не запрещает покупать номер в гостинице и жить в нём, если это удобно и по средствам. Но получить разрешение на гостиницу, а вместо неё построить дом на 1000 квартир, не озаботившись созданием нормальной гостиничной инфраструктуры, не обременяя себя никакими обязательствами перед городом и покупателями недвижимости, – это неправильно. Надеюсь, что у властей получится отделить зёрна от плевел. Вряд ли они смогут что-то поделать с уже выданными разрешениями на строительство. Но впредь станут внимательнее относиться к таким проектам. 

Екатерина Запорожченко,
коммерческий директор ГК Docklands Development:
– Возведено немало объектов, где люди живут постоянно в апартах или сдают их на длительный срок. Их владельцы не могут оформить постоянную регистрацию, пользоваться «социалкой», получать налоговый вычет, но всё равно покупают, потому что привлекает место (в дорогих проектах) или более низкий порог входа. Граждане знают про все риски, осознанно принимают решение и пользуются услугами коммерческих поликлиник, школ и садиков.  

С другой стороны, активно развивается сегмент сервисных апарт-отелей, которые обновляют гостиничную инфраструктуру города и успешно конкурируют с устаревшим номерным фондом. Таким объектам не нужна «социалка». Однако в этом сегменте до сих пор нет законодательных требований. 

Я вижу выход из ситуации в чётком разделении двух форматов. Если застройщик решился на строительство сервисного апарт-отеля, то продавать он должен гостиничные номера с полной отделкой, мебелью и всем наполнением. И на этапе проекта он должен определиться со «звёздами».

Застройщика нужно обязать назначать отельного оператора, а покупателя – заключать договор на управление юнитом уже на этапе покупки. Тогда город получит интересные и полезные проекты. Это поможет бороться и с теневым арендным бизнесом и даст хорошую альтернативу тем, кто находится в поиске источника пассивного дохода.

Сергей Мохнарь,
генеральный директор «ПСК-Недвижимость»:
– Апартаменты – это яркий пример продукта, который появился в естественных рыночных условиях в ответ на спрос.

С сугубо рыночной точки зрения, сегмент нужно не ограничивать, а, напротив, развивать. Именно по этой причине мы решили строить апарт-отель Like, хотя и специализируемся на жилье бизнес-класса.

У губернатора есть задача разобраться с проблемами, которые ему достались в наследство, в том числе с обеспечением города социальной инфраструктурой. Поэтому инициатива вполне серьёзная. Если власти захотят что-то запретить, то запретят.

У ответственных девелоперов и их проектов проблем быть не должно. В первую очередь Смольный объявил войну «псевдожилью». В нашем проекте Like мы указываем прямо, что это апарт-комплекс. У него просто другой покупатель и набор дополнительных услуг, включая свой фитнес и бассейн.

Я бы предложил отказаться от прямого вмешательства на уровне запретов. Проблемы, что мы имеем сейчас, это болезнь роста и формирующегося рынка. Нужно корректировать стратегию его развития и отдельные нормы законодательства. При необходимости расширить требования СНиПов и ГОСТов к конструктиву жилых зданий на апарт-комплексы.

Константин Сторожев,
генеральный директор ООО «Вало Сервис» (управляющая компания апарт-отеля VALO):
– На мой взгляд, происходит очевидное смешение понятий. В результате под горячую руку могут попасть и  проекты «псевдожилья», которое называется словом «апартаменты» лишь для обхода градостроительных ограничений, и настоящие апарт-отели.

Между тем именно качественные апарт-комплексы могут побороть недостаток качественных объектов размещения в среднем ценовом сегменте, самом популярном у туристов. К тому же их строительство способно привлечь поток частных инвестиций в экономику региона. Этот потенциал сейчас сильно недооценён. На мой взгляд, то, что наши граждане  готовы вкладываться в развитие туристической отрасли Петербурга, нужно приветствовать.

А отличить «псевдожильё» от апарт-отелей при желании  несложно. Достаточно посмотреть  на соответствие проектной документации требованиям, предъявляемым к гостиницам. Они чётко определены в нормативных документах.

Алексей Бушуев,
директор по продажам Seven Suns Development:
– Юридических оснований для запрета строительства апартаментов нет. Другое дело, что недостаточно нормативных актов, которые регулировали бы действия застройщика на законодательном уровне. Правительству необходимо создать базу, в которой будут прописаны обязательные условия, дающие разрешение на возведение апартаментов. В том числе они могут касаться и объектов инфраструктуры. Также следует определить и закрепить статус таких помещений.

Данный сегмент рынка становится всё более популярным и востребованным. На его долю в Москве приходится не менее 50% готовых и строящихся объектов. Скоро по этому показателю столицу догонит и Петербург.

Апартаменты никаким образом не могут навредить гостиничному бизнесу. Они изначально ориентированы на другую целевую аудиторию и предназначены для продолжительного проживания. Более того, они позволят существенно улучшить и сделать более прозрачной ситуацию на рынке арендного и съёмного жилья.