В офисном сегменте есть едва заметный рост

– Со сдачей бизнес-центра Graffiti редевелопмент квартала на Кондратьевском проспекте завершается или остались еще свободные участки?

– Мы начали осваивать бывшую территорию ЛМЗ в 2005-м, после того как сдали в эксплуатацию бизнес-центр «Н49» на проспекте Непокоренных. Тогда рынок был на подъеме, и здесь планировали создать бизнес-парк, включающий офисные и торговые площади. Участок выходит на первую линию Кондратьевского проспекта, и эта часть отводилась под ритейл. Но торговля не сильно задалась, так как жилья в округе немного, поэтому все постепенно переросло в офисы. Из торговых операторов у нас остался только «Юлмарт», который арендует более 3000 кв.м под свой первый гипермаркет в Петербурге. У них тут есть и склады.
Мы построили два бизнес-центра («Кондратьевский» и «Фернан Леже») и сейчас сдаем третий — Graffiti. Больше половины из 4,5 га уже освоены, остается несколько зданий производственно-складского назначения и кусочек земли, который сейчас используется под автостоянку. После заселения Graffiti будем прорабатывать концепцию развития оставшейся территории. Место позволяет «посадить» на первой линии проспекта как минимум одно здание и второе — в глубине, на месте старых построек.

– Сколько там может появиться новых площадей?

– По 10 000–12 000 кв.м на каждом участке.

– Регламент позволяет строить что-нибудь кроме офисов?

– Да, например гостиницу. К сожалению, жилье возводить нельзя, хотя оно здесь было бы более востребовано. В свое время ЛМЗ пытался внести корректировку в Генплан, но безуспешно.

– У вас уже есть три бизнес-центра на одной площадке. Не хотите построить апартаменты?

– Такие планы есть. Если ситуация не изменится и позволят финансы, возможно, мы их реализуем.

– Апарт-отель обойдется не намного дороже делового центра…

– Да, но сейчас город сильно ужесточает регламенты, в том числе и по социальной нагрузке. Помнится, еще в бытность вице-губернатором Марат Оганесян предлагал брать с апарт-отелей такие же отчисления на социальную инфраструктуру, как и с жилых проектов. В нормативный акт эта идея пока не материализовалась, но кто знает. Пока сложно оценить риски. Когда начнем прорабатывать концепцию, тогда станет понятнее. Сейчас наши силы брошены на завершение бизнес-центра Graffiti.

– Существующие постройки имеют историческую или архитектурную ценность?

– К историческим относится только одно здание, которое мы приспособили под БЦ «Кондратьевский». Это выявленный памятник промышленной архитектуры. Остальные — бывшие утилитарные цеха ЛМЗ 1960-х годов постройки, мы их сдаем под склады и производство. После того как заработает третий бизнес-центр, эти строения станут диссонировать с новыми объектами, и в перспективе их нужно будет снести. Но пока они приносят доход, спрос устойчивый.

– Graffiti вы должны сдать в эксплуатацию уже в декабре. Что осталось сделать?

– На сегодня работы завершены на 95%: заканчивается монтаж вентилируемого фасада, вовсю идет внутренняя отделка и наладка инженерных систем; благоустраиваем территорию вокруг, площадка перед фасадом уже заасфальтирована, в общественных зонах началась художественная роспись стен. В продолжение темы «Фернан Леже» в БЦ Graffiti будет прослеживаться история развития граффити — от наскальных рисунков до современных 3D-изображений. Каждый этаж посвящен своей тематике.

– Кстати, почему «Фернан Леже»? При чем тут французский живописец?

– Потому что в отделке интерьеров использованы произведения этого художника, воспевавшего эстетику машинных форм. Когда подбирали название, хотелось уйти от шаблонных «Плаза», «Парк» и т. п., а в истории квартала, доставшегося нам от ЛМЗ, почерпнуть что-либо более интересное было сложно. Мы хотели освежить унылое заводское пространство яркими, позитивными и сочными пятнами. Считаем, что это удалось. А Graffiti — уже продолжение художественной темы.

– На какой объем площадей есть предварительные договоры аренды?

– Более чем на 2000 кв.м, включая кафе на первом этаже. Дело в том, что объектом интересовались Газпром, Сбербанк, ведущие IT-компании. И переговоры с ними продолжаются. Остальным пока предлагаем два нижних уровня в мелкую «нарезку» (от 50 кв.м), придерживая более просторные и видовые этажи для крупных «якорей».
Общая арендопригодная площадь Graffiti — 16 500 кв.м.

– То есть Газпром продолжает спасать офисный рынок Петербурга?

– Газпром однозначно давит на рынок, в том числе и на рост ставок. Москвичи удивляются: почему в Петербурге такие высокие цены, когда рынок падает? Но в столице спад выражен сильнее, а у нас ситуация медленно выравнивается, и даже есть едва заметный рост.
Есть еще один фактор — в ближайшие два года Васильевский остров будет во многом отрезан от внешнего мира из-за реконструкции Тучкова моста, Большого проспекта и других мероприятий. Наверное, не все готовы тратить время в пробках, и многие ищут офисы в более благополучных с точки зрения транспортной доступности районах.

– Почем сдаете помещения в Graffiti?

– Базовая ставка — от 1100 рублей за 
1 кв.м в месяц (включая НДС и КУ), разумный торг возможен.

– Как кризис отразился на загрузке объектов в деловом квартале «Кондратьевский»? Снижали вы ставки под давлением арендаторов или предлагали другие бонусы?

– Слава богу, у нас заполняемость сегодня — 99%, и мы пытаемся держать эту планку. Мы немного опередили ситуацию: скачки курсов валют начались в ноябре-декабре 2014-го, а мы уже в октябре зафиксировали все контракты по определенному курсу рубля. Понятно, что потери были (не более 8% по площадям), так как бизнес некоторых просто умирал и никакие арендные ставки не могли его спасти. Для кого-то и цены были снижены. Эти меры позволили довольно спокойно пережить тяжелое время. Нам удалось сохранить основной костяк арендаторов, а потери восстановили за три-четыре месяца.

– А в других ваших бизнес-центрах?

– Уровень загрузки в них примерно такой же. Деловой центр «Н49» сдан в 2005-м, несколько лет назад мы там сделали косметический ремонт. Место оказалось удачным и востребованным, хотя изначально никто не верил в успех этого проекта.
Такая же высокая заполняемость и в бизнес-центре «Портал» в Адмиралтейском районе.
Офисный особняк на Радищева, 39 — это историческое здание в центре города с хорошими видами, рядом с метро. И невзирая на довольно высокие ставки (1200 руб./кв.м) пустующих площадей там нет. Возможно, это объясняется еще и тем, что там довольно много помещений с мелкой «нарезкой», кои в современных бизнес-центрах встречаются нечасто.

– В «Фернан Леже» вы отдали 4500 кв.м под фитнес-зал с бассейном. Почему? Ведь эта функция не генерирует такой доход, как офисы?

– Здание проектировали до кризиса, тогда же был подписан договор с оператором спортклуба, для которого и закладывались все параметры помещения. Но в кризис арендатор отказался от площадей, и нам пришлось искать нового, так как переделать чашу бассейна под офисы было практически невозможно. После длительных поисков договорились с компанией Fitness Family, и у нас она открыла свой первый объект. «Фишка» клуба — детская группа, а также группа для мам с детьми, что не в каждом клубе можно найти. Родители могут отдать малыша под присмотр аниматора и пойти в спортзал или в бассейн.
Конечно, спортклуб генерирует значительно меньше дохода, чем офисы. Но отчасти это наш партнер, как и другие наши арендаторы: «Юлмарт», автомойка и шиномонтаж. Кстати, по соседству с нами работают еще и автомастерские. Вместе все эти услуги создают уютную для работы атмосферу, благодаря которой нас любят арендаторы. Пока ты в офисе, тебе помоют машину, поменяют резину или починят что-нибудь (если надо), после работы можно сходить в спортзал или в бассейн, а затем поужинать в ресторане. Это удобно, не надо никуда ехать и стоять в пробках, в очередях. Инфраструктура трех бизнес-центров дополняет друг друга.

– А как с парковкой?

– По этому показателю у нас одно из лучших мест в городе: в заглубленном паркинге Graffiti будет 45 мест и еще порядка 350 автомобилей вмещают открытые стоянки. С их учетом общее парковочное пространство бизнес-парка — порядка 700 мест.

– Вы самостоятельно выполняете все функции по управлению и эксплуатации объектов?

– Да. Не думаю, что сторонняя фирма будет лучше обслуживать оборудование, нежели наши сотрудники, которые участвовали в монтаже и пуско-наладке. Нам в наследство от ЛМЗ достались специалисты, которые хорошо знают все сети не только на нашей площадке, но и внутри всего квартала, в том числе и транзитные коммуникации. Большинство сотрудников службы клининга и технического персонала трудится в компании более пяти лет, многие — с момента открытия первого здания в 2008-м. Они хорошо знакомы со спецификой обслуживаемых помещений, понимают пожелания или прихоти арендаторов.

– Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке и чего ожидаете в ближайшие полгода?

– Если не случится повторения 2014-го, все будет нормально, с незначительными подъемами и спадами. Думаю, будет небольшой рост ставок, 3–5% — как попытка прощупать почву. Рост неизбежен, так как нужно обслуживать кредиты, дорожают коммунальные услуги, растет фонд оплаты труда сотрудников, опять же налоги по новой кадастровой стоимости.

– Вас устраивает новая кадастровая стоимость ваших объектов или вы пытаетесь добиться более справедливой оценки?

– По бизнес-центру «Портал» нам удалось через суд существенно снизить кадастровую стоимость. По «Фернан Леже» — судимся. Независимая оценка показала, что его стоимость завышена минимум в два раза. Полной победы ждать сложно, но можно прийти к компромиссному варианту.

– В ваших бизнес-центрах висят сертификаты РГУД. Насколько они важны для вас или арендаторов?

– Всегда приятно, отучившись пять лет в вузе, получить диплом. Так и здесь, качество объекта и услуг подтверждают независимые специалисты. Но на конечного потребителя это не оказывает того магического воздействия, которое бы хотелось.

– Собираетесь ли строить новые офисные комплексы? Есть у вас в активе участки?

– Идеи и планы, конечно, есть, но пока они не воплотились, говорить нет смысла.

 

NSP Досье
ИСГ «Сплав» основана в 2002 году в Петербурге. Компания управляет пятью бизнес-центрами класса В общей площадью более 80 000 кв.м и достраивает шестой. Помимо этого она строит коттеджные поселки «Охтинское раздолье» и «Велигонты» в Ленобласти.