Надо успеть получить разрешение на строительство, пока не изменился очередной закон

– Осенью вступил в силу закон о защитных зонах памятников. Многие уже обнаружили их на своих участках. Как сокращать эти территории?

– Делать это должны уполномоченные органы госвласти. Мы обращались в КГА в связи с нашим проектом на Октябрьской набережной. Получили ответ, что порядок будут разрабатывать федеральные органы, а после этого местные чиновники решат, как проводить сокращение. А пока застройщик не может инициировать эту процедуру. Такая же ситуация была три-четыре года назад с утверждением проектов планировок. Поправки в Градостроительный кодекс предполагали, что проекты планировок должны разрабатывать только органы власти. Но через полгода стало понятно, что в бюджете таких средств нет, и появились новые изменения, позволяющие собственникам участков выступать инициаторами, то есть финансировать разработку ППТ. Думаю, такой регламент появится и для процедуры сокращения защитных зон. Ведь ни в российском бюджете (в Петербурге треть таких зон дают федеральные памятники), ни в региональных денег для этого нет. А давление на власти со стороны собственников, обнаруживших у себя на участках такие ограничения, будет увеличиваться.

– Возможность строить жилье в бывших промзонах зависит и от санитарно-защитных зон еще действующих предприятий. Какие-то законодательные изменения в этом вопросе есть?

– Ничего не изменилось. До сих пор в принципе нет общей системы регулирования. Нет единого законодательства, которое определяло бы, как устанавливается и фиксируется санитарно-защитная зона. Например, закон о государственном кадастре не предусматривает внесения таких ограничений в паспорт участка. Законодательство говорит, что эти данные можно узнать в КГА, который получает их в рамках межведомственного документооборота с Роспотребнадзором. Их базы синхронизируются, но редко, так что комитет не обладает актуальным и полным перечнем ограничений. А сам Роспотребнадзор не предоставляет таких сведений в принципе, предлагая анализировать перечень предприятий на своем сайте. Но там миллион документов, включая решения главных санитарных врачей за всю историю. Сам КГА, исходя из имеющейся у нас переписки, рекомендует обращаться в Роспотребнадзор. Круг замкнулся.
А предприятия постоянно исчезают и появляются. Чтобы понять, где и какие санитарно-защитные зоны имеются, надо опросить всех владельцев участков в радиусе минимум ста метров. Потом свериться с КГА, получив от него карты. А уж потом просить Роспотребнадзор подтвердить, есть ли какие-то письма главного санитарного врача о сокращении зон.
Но и это не все. Есть еще Минздрав и другие федеральные ведомства, участвующие в установлении санитарно-защитных зон специальных учреждений, которые не входят в классификатор опасности. Например, психиатрическая клиника. Такие объекты не считаются опасными, но для них установлена зона, называемая защитной. В июле прошлого года вышли поправки в СанПиН. Там говорится, что такие объекты рекомендуют возводить за пределами защитной зоны, равной 100 метрам от границ жилой застройки. Никто не знает, как трактовать эту фразу. А поскольку статус зоны не установлен, чиновники считают норму запретительной. В общем, с интересом ждем ответа из Минздрава.

– Власти обещали наказывать рублем предприятия, которые не сокращают санитарно-защитные зоны или не избавляются от них.

– Размеры зон связаны с контролем выброса опасных веществ. Законодательство в этой сфере стало лояльнее. Например, субъекты малого и среднего бизнеса теперь вообще не должны получать лимитов на выбросы. Все, что касается загрязнения окружающей среды и нормативов по санитарным зонам, — очень специфическая область права, имеющая огромный коррупционный потенциал. И в ней мало кто разбирается. Есть чем заняться законодателю.

– Но территории большинства предприятий используются под неопасные склады.

– Можно доказать, что там не нужны санзоны. Но проект их сокращения может выполнить только источник опасности. Если он не собирается этого делать, даже за счет заинтересованного девелопера, ничего не получится. Понудить такое предприятие к действию можно только в судебном порядке, доказав, что оно нарушает режим пользования соседним участком. Я таких прецедентов не знаю.

– То есть ни о какой модернизации промышленных зон речи не идет?

– Эту проблему надо решать на федеральном уровне. Стимулировать собственников участков можно только налоговыми льготами или их отсутствием, повышением налогов, связанных с загрязнением окружающей среды. Такие механизмы отработаны во всем мире, другого выхода нет.
Новое российское законодательство позволяет инициировать комплексное развитие территории муниципальным образованиям или субъекту РФ. Но для этого очень хорошо должен работать закон о ГЧП: инвестировать в дорожную, социальную инфраструктуру и т. д. должен бюджет. В противном случае проект будет не интересен инвестору. Например, крайне сложно выполнить нормативы по улично-дорожной сети — ее можно создать, только отдавая свои участки городу, да еще и платя за это налоги. Строить в одиночестве все инженерные сети тоже неинтересно. Тем более доход получат и собственники, не участвующие в процессе, например, из соседних кварталов. Надо менять сети, а это сложнее, чем создать новые. Например, придется согласовывать с хозяевами смежных участков перекладку коммуникаций и учитывать их пожелания. Как и пожелания монополистов по расположению источников присоединения. Они тоже хотят получить участки в собственность, но без транзитных сетей. Многие проблемы должны решаться с участием госорганов и с привлечением монополистов, чего в нашем городе не происходит.

– То есть в местном законодательстве проблем нет?

– Оно только усугубляет ситуацию, в основном тем, что слишком стремительно меняется и не имеет переходных периодов. Хотя стремление властей установить понятные правила похвально. Например, сейчас в зонах регулируемой застройки до вступления в силу новых Правил землепользования остановились все согласования. Нормативы по «социалке», озеленению и парковкам тоже изменятся. Если бы были утверждены Региональные нормативы градостроительного проектирования, которые сейчас по сути не действуют, можно было бы эти подробности из ПЗЗ изъять. Федеральный законодатель не просто так разделял три документа: Генплан, РНГП и ПЗЗ. Логика заложена очень понятная — чтобы эти нормативы не менялись с такой завидной периодичностью, а определяли жесткие параметры. Вообще ПЗЗ Петербурга сильно отличаются от того, что описано в Градостроительном кодексе. И плановое обновление РНГП, ПЗЗ и Генплана, когда какой-то из документов меняется раз в три месяца, вдохновляет на остановку или пересмотр проектов.
А бывает, что эти документы прямо противоречат друг другу. Например, на пересечении Свердловской набережной и Арсенальной улицы есть сквер. Это историческое зеленое насаждение, но в Генплане в отличие от 820-го закона оно отнесено к улично-дорожной сети. Усложняется ситуация тем, что в створе Арсенальной улицы запланировано строительство моста через Неву.

– Изменения местных нормативов затронули ваш проект?

– Наш проект предусматривает развитие двух кварталов, ограниченных Арсенальной улицей, Кондратьевским проспектом, улицей Ватутина и Свердловской набережной. Всего около 25 га. В том квартале, который ближе к Кондратьевскому проспекту, высотная планка снизилась с 40 до 28 метров. Получается, что разрешенная высота в квартале на Свердловской наб. больше, чем в квартале, уходящем в глубь промышленной территории. Логику такого решения мы не очень поняли. Но жилую площадь проекта пришлось сократить с 220 000 до 156 000 кв.м. Фактически около 40% пространства теперь занимает озеленение.
Мы оставляем парк на Свердловской набережной, объединив его с объектами культурного наследия. У нас три таких, входящих в комплекс трубопрокатного завода Розенкранца. За парком расположен бывший Дом культуры завода «Красный выборжец». Шикарное здание с внутренней отделкой 1930-х, ничем не примечательное снаружи, с большим кинозалом и большой столовой. Думаю, что у здания останется та же функция. Говорят, объект уникальный, аналогичный есть только у Адмиралтейских верфей. Есть еще деревянный дом управляющего заводом, который в прошлом несколько раз перестраивали. Есть и здание XIX века из красного кирпича — один из лабораторных цехов. По фасаду видно, что его достраивали, а использовалось оно в том числе и как общежитие. Его мы восстановим в исторических пропорциях. Изначально планировали его использовать как досуговый центр, а теперь думаем над физкультурно-оздоровительным комплексом.
Есть вопросы и к определению предметов охраны в объектах культурного наследия. Например, охраняется колеровка фасадов, которая, наверное, когда-то была желтой. Есть недостроенный объект — фасада вообще нет, но мы его сохраняем исходя из того, каким он должен был быть. Сохраняем какие-то смешные объемно-пространственные решения. Например, перегородки в общежитии. Какой в этом смысл, если из исторических документов видно, что перегородок там изначально не было?
Есть у нас и два очень красивых исторических здания на улице Ватутина и на Кондратьевском проспекте. Они органично вписаны в новый комплекс. Эскиз застройки в составе ППТ и ПМТ прошел обсуждение на двух Градсоветах и тщательно дорабатывался нашими проектировщиками из компании «Союз 55».

– А что с социальными объектами?

– По расчетам чиновников, уже существующая нагрузка превышает расчетную в два-три раза. А значит, рождается очень простая идея — построить все, чего не хватает, там, где хоть что-то строится. У нас предусмотрена школа и четыре детских садика (по одному для каждой логически обособленной зоны), обеспечивающих потребности на всей территории проектирования. Но, например, у Комитета по образованию и районной администрации есть желание укрупнять такие объекты, чтобы нести меньше затрат. То есть они хотят один сад на 240 мест, а не два по 120. И их абсолютно не волнуют нормативы ПЗЗ и РНГ по доступности таких объектов. От властей поступило предложение заменить в проекте один детский сад медицинским учреждением. Мы готовы согласиться, но норматив доступности, который не делает различия между чистым полем и застроенной территорий, этого не позволяет. И это вопрос исключительно местного законодательства.
А пока девелоперы вынуждены работать в короткие промежутки «законодательного затишья». Надо успеть все согласовать и получить разрешение на строительство, пока не изменился очередной норматив. А иначе проект может зависнуть на неопределенное время.