Николай Антонов
генеральный директор, МТЛ. Управление недвижимостью

Доход от коворкинга может быть вдвое выше, чем от бизнес-центра

Коворкинги всё чаще привлекают профессиональных игроков рынка коммерческих площадей. На эксперимент отважилась компания «МТЛ. Управление недвижимостью», взяв в управление коворкинг PAGE от группы компаний «БестЪ». О перспективах модного сегмента, доходности и конкуренции рассказывает генеральный директор МТЛ Николай Антонов. 

В Петербурге сейчас насчитывается около 50 коворкингов, и это очень разные объекты. Какими будут коворкинги PAGE и на какой спрос вы рассчитываете? 

Есть такие коворкинги, которые на рынке называют каморкингами. Это не про PAGE. Коворкинг в нашем понимании – это современный офис с небольшими, но комфортными по площади рабочими местами и гибкими офисными пространствами. Мы изучили опыт WeWork в Лондоне, опыт Москвы и совместно с дизайнерской группой Анны Саркисьянц разработали дизайн и концепцию коворкинга PAGE, которую в дальнейшем будем тиражировать. 
Спрос очень высокий, он превышает качественное предложение в разы. Например, в PAGE мы только заканчиваем завозить мебель, а у нас уже постоянно работают пять резидентов и почти на 70% мест бронь.  
Представьте, что вы решили открыть маленькую компанию. Дома работать не можете, потому что у вас есть два-три партнёра или сотрудника, клиенты. Кроме того, отвлекают от работы дети, родители, холодильник. Вы решаете обзавестись небольшим офисом. В классическом бизнес-центре вам предложат минимум 35 кв.м. Даже при ставке в 1000 рублей за метр, вы заплатите 35 000, вам придётся завезти мебель, технику, сделать ремонт. Это нерационально для стартапа. А в коворкинге за 30 000 в месяц можно арендовать два рабочих места, причём в эту цену «зашито» всё. А потом, если бизнес пойдёт, ничто не помешает вам расшириться.
Другой пример – работа крупных компаний. Арендатор взял в аренду блок 350 кв.м. Внёс депозит, сделал дизайн-проект, дорогостоящий ремонт, купил мебель и пр. Если он соберётся расширяться, то, например, в нашем бизнес-центре, к сожалению, это сделать невозможно, потому что все офисы уже сданы! Ужаться тоже не сможет, потому что дизайн-проект, системы безопасности и пр. не переделать под меньшую площадь. Получается, что классический офис снижает гибкость бизнеса.
В коворкингах намного лучше себя чувствуют творческие люди и люди с предпринимательским складом характера. Отсутствие лишних предметов не позволяет захламлять пространство, а это напрямую влияет на настроение и работоспособность. 
Cейчас бизнес очень изменчив, выживают те, кто быстро адаптируется. Соответственно, гибкие пространства нового типа становятся более востребованными. Конечно, готовы к таким форматам не все. Есть закрытые компании. А многим нужны свои кабинеты с приёмной, зоной ожидания и комнатой отдыха для директора. 

Какие объекты входят в создаваемую вами сеть коворкингов PAGE?

Первый PAGE открывается в отдельно стоящем здании в составе общественного пространства «Бенуа 1890» на Тихорецком проспекте. ГК «БестЪ», в которую входит наша компания, отреставрировала его несколько лет назад и использовала под свой офис, пока запускала ресторан «Ферма Бенуа» и «Школу Бенуа». 

Это спальный район, тихий и удалённый от центра. Неужели там будет востребован коворкинг?

Тем, кто живёт рядом, нужно где-то работать. Иногда совсем не хочется ехать в центр города, уезжать далеко от дома, а аналогичных предложений здесь нет. С рестораном мы угадали точно: в пятницу, субботу и воскресенье в него не записаться. Вместе со «Школой Бенуа» ресторан образует единое пространство «Бенуа 1890», где можно подышать воздухом, поесть, занять детей, а теперь и поработать или провести лекцию, презентацию, тренинг.
Общая площадь коворкинга – около 350 кв.м. Он рассчитан на 41 рабочее место, с учётом мест для посетителей здесь могут работать около 60 человек одновременно. Внутри сделаны отдельные офисы, open-space, подиум, который можно использовать как небольшой лекторий, пространство с камином для пятничных вечеров, переговорная. Под крупные мероприятия резиденты смогут использовать площадку Benua Event над рестораном. Там можно разместить до 300 человек.

Сколько рабочих мест получилось бы организовать в классическом бизнес-центре такой площади?

Максимум 30. По ставке можно было бы получить 800 руб./кв.м. В коворкинге с учётом 100% заполнения доход от аренды будет в два раза больше. 


Сколько стоит одно рабочее место?

Офис – 16 000 рублей в месяц, закреплённое рабочее место с перегородками в open-space – 14 000 в месяц, незакреплённое – 11 000 рублей. Также можно воспользоваться почасовым тарифом в 400-500 рублей или заплатить за целый день работы 900 рублей. За эти деньги резидент получает воду, чай и кофе без ограничений, возможность пользоваться принтером и переговорной. 

Кто ваши резиденты?

Небольшие строительные фирмы арендовали весь мансардный этаж. Есть маркетолог, специалисты по логистике, по тендерам. Ещё у нас есть астролог, она, кстати, наш первый резидент. Мы посчитали это хорошим знаком.

Расскажите про второй PAGE.

ГК «БестЪ» строит для него отдельное здание на ул. Академика Павлова, 5К. Фасад выходит на Аптекарскую набережную, площадь коворкинг-центра составит порядка 5000 кв.м. В нём будет большое общественное пространство, помещения для отдыха и мероприятий, на верхнем этаже сделаем бар с видами на воду. Открыть планируем примерно через год. Третий коворкинг PAGE появится в Avenue APART на Малом проспекте. Это собственные объекты группы «БестЪ».
Но мы готовы брать в управление коворкинги других собственников. Сейчас ведём переговоры с инвесторами и застройщиками, у которых есть пустые площади в востребованных локациях. Если заключим эти сделки, откроем ещё несколько коворкингов общей площадью до 5000 кв.м.

Какие локации считаются востребованными?

В первую очередь мы рассматриваем центральные и деловые районы, но смотрим и объекты за пределами центра, где есть точки притяжения наподобие нашего проекта «Бенуа 1890». В районах новой комплексной застройки такие объекты, как «Школа Бенуа» или коворкинг, помогут сформировать качественную среду, повысить привлекательность жилья в глазах покупателей. А для нас новосёлы – это спрос на образование для детей и рабочие места.

Что вы предлагаете собственникам?

Доход от аренды помещений и дополнительных услуг коворкинг-центра в виде 50-75% чистой прибыли (в зависимости от объёма инвестиций). На первоначальной стадии, конечно, придётся вложиться в ремонт, дизайн и наполнение. Но объект можно будет сдавать по более высокой ставке, а через пять-семь лет не только окупить инвестиции, но и иметь успешный проект, повышающий стоимость актива в полтора-два раза. 

Если коворкинги намного прибыльнее, почему бы всем владельцам бизнес-центров не открыть их у себя?

Коворкинг – это, как правило, небольшой объект. Нельзя БЦ площадью 10 000 кв.м переделать в коворкинг целиком. Это разные объёмы и форматы.
Классический бизнес-центр проще в управлении. Для коворкинга нужны особые компетенции. Нужна управляющая компания, которая сумеет «собрать» среду, включая дизайн, гибкие планировки, наполнение, события, современную атмосферу. Мало кому хочется этим заниматься.
В коворкингах арендаторы снимают рабочие места краткосрочно, иногда на два-три дня, на месяц и т.п. 
В бизнес-центрах офисы снимают на месяцы, годы, в крупной нарезке. Резиденты коворкингов, как правило, заказывают больше дополнительных услуг: аренду переговорных комнат, лекториев и т.д. И управляющая компания должна уметь работать с такими операциями.

Сейчас рынок коворкингов явно не насыщен, на них приходится менее 1% от общей площади офисов. Ваш прогноз развития сегмента?

Я думаю, доля коворкингов будет составлять до 20-25% уже к 2020 году. Но в эту цифру я вкладываю не только классические коворкинги, но и гибкие офисные помещения. Например, компания арендует в бизнес-центре несколько этажей, куда пускает своих подрядчиков, сотрудников дочерних компаний и т.п. под отдельные проекты. Мы никогда не увидим их в статистике коворкингов, но многие уже работают таким образом. 

Велика ли конкуренция на этом рынке для вас как управляющей компании?

Есть несколько сетевых игроков, но мы считаем, что будем лучше удовлетворять нужды посетителей. Наши расценки – на верхней границе рынка. Мы чуть больше вкладываем в инфраструктуру, предложим более разнообразный набор дополнительных услуг, интересные преимущества для резидентов. Например, наш коворкинг на Аптекарской набережной – это первый в Петербурге случай, когда можно снять маленький офис в престижном районе с видом на воду. За это люди будут готовы заплатить чуть больше.   

На какие коворкинги вы ориентируетесь?

Мы никогда не копируем успешные проекты: невозможно скопировать радугу, понадобилось бы совпадение множества условий. С точки зрения организации пространства, выбора отделочных материалов, работы с клиентами очень понравились коворкинги WeWork. Это как с техникой Apple – их резиденты хотят снимать офисы только у них. 

Ещё недавно ваша компания работала только с классическими объектам недвижимости. Затем появились апартаменты, теперь коворкинги. Не боитесь новых форматов?

Мы работаем по трём ключевым направлениям. Первое – классические девелоперские проекты: бизнес-центры, торговые комплексы, жильё, стрит-ритейл. 
Такие объекты сегодня составляют порядка 60% нашего портфеля. Оставшиеся примерно 40% – апарт-отели. 
В этом сегменте у нас очень хорошие показатели по итогам 2018 года. Чистая прибыль получилась более 10 млн рублей, выручка – около 200 млн. Недавно мы заключили ещё несколько договоров об управлении и сопровождении апарт-отеля Next компании «Еврострой», апарт-отеля Like от ПСК, проекта Zoom московской ФСК «Лидер» в районе Чёрной речки. Также мы стали консультантами проекта апарт-отеля ГК «Актив» в Иркутске. Третье направление – коворкинги, но здесь о прибыли и достижениях появится смысл говорить не раньше следующего года.
Мы стараемся искать новые продукты. Например, положительно относимся к формату коливингов. В нашем понимании это современные общежития, кампусы, которые будут востребованы молодёжью. Мы бы давно реализовали такой проект, если б нашли подходящее место рядом с университетами. 

А как удаётся уговаривать на новые форматы инвесторов, собственников? 

С апартаментами получилось относительно просто. 
У инвесторов были участки, где, конечно, хотелось построить жильё. Но поскольку это невозможно, а надел сам по себе дохода не приносит, выбирали гостиничную функцию и запускали проекты. С коворкингами сложнее, к ним рынок пока не готов. Существующие офисные комплексы и так неплохо сдаются, мало кто видит смысл что-то менять. Собственники обычно консервативны, их базовое желание – не вкладывать деньги, а получать доход. 

Что в целом сейчас происходит на рынке управления недвижимостью в Петербурге? Велика ли конкуренция?

Очень мало рыночных сделок. И они строятся не на конкурентных преимуществах компаний, а на доверии между сторонами. Я могу весь город обклеить объявлениями «Управляем дёшево, управляем хорошо», но это никак не повлияет на наш портфель. Значение имеют только доверительные отношения между людьми, которые заключают сделку.
Вообще в Петербурге мало управляющих компаний, которые ставят на развитие рыночных услуг, нацелены на разные форматы недвижимости и разных собственников. 

Иванова Евгения