Андрей Паньков
директор по строительству Строительный трест

У Купчино на фоне плотно застроенных северных районов есть свои преимущества

Проект «Новое Купчино»,  который реализует компания «Строительный Трест»,  попал в финал престижной премии Urban Awards. Не победил, но выступил достойно. Кажется, есть повод повнимательнее  присмотреться к этой локации, поменять давно сложившиеся стереотипы. Об особенностях спроса и новых покупательских предпочтениях, о том, как меняется имидж района, рассуждает Андрей Паньков, директор по строительству компании «Строительный трест».

«Новое Купчино» — главный проект компании? Из городских, по крайней мере.

Да, в черте Петербурга это наш флагман. Мы удачно попали в конъюнктуру. В этом районе практически нет новых проектов такого масштаба. 140 000 кв. м — это серьезный объем. И он позволяет сформировать достойную инфраструктуру.

А что делать с престижем и имиджем? Как ни крути, «Купчино» — не самый привлекательный бренд…

Последние годы Купчино меняется. Образ отдаленного спального района с большим числом странных людей, которые ночью зачем-то гуляют по улице, уже ушел. Построены современные торговые центры, есть все возможности для семейного досуга, появляются качественные социальные объекты. Более того, на фоне довольно плотно застроенного севера города Купчино обладает определенными преимуществами. И они становятся все более ощутимыми: широкие улицы и проспекты, больше зелени и воздуха, меньше проблем с парковкой. КАД и ЗСД добавили плюсов в транспортную доступность.

В Купчино мало строили потому, что не было участков под застройку или были сомнения в спросе? Вам ведь тоже надел достался не на торгах, а вроде в качестве компенсации за несостоявшийся проект на месте велотрека…

Да, так получилось. Это стечение обстоятельств. Но главное в другом: реальный спрос подтверждает, что Купчино — весьма перспективное для строительства место. Причем заметную долю занимает «внутренний» спрос: многие покупатели живут неподалеку, но хотели бы поменять жилье на более современное и просторное. (Похожие тенденции отмечают на Васильевском острове и в Пушкине.) Люди не хотят далеко переезжать, северные районы их не манят.
С учетом дефицита предложения в локации не приходится удивляться, что наш проект оказался востребованным.

На вашей территории были гаражи, причем в изрядном количестве…

Да, около 2500 боксов. Эта история закончилась, мы нашли компромисс, выкупили их у собственников. В существующих рамках развития мегаполиса, с поправкой на растущую ценность городской земли плоскостные гаражи — это тупик. С ними еще можно было мириться, пока машин было в 10 раз меньше. Но сейчас в городе почти 2,5 млн авто, на каждое положено по 25 кв.м — полгорода надо отдать под автостоянки и боксы? Конечно, нужно искать другие решения.

Проект «Новое Купчино» вышел в финал премии Urban Awords. За счет чего? Какие особенности сработали?

Наша технология — строим только в кирпиче — выгодно отличает нас от многих конкурентов. С учетом локации — тем более. Из кирпича в Купчино вообще никто не строит. Есть свои плюсы у местоположения: по въездам-выездам, доступности общественным транспортом, близости зеленых массивов.
То есть в привычном микрорайоне вдруг появляется новое качество жизни. А в архитектурных решениях мы пытаемся сохранять и обыграть традиции петербургского двора. Зонировать территорию между жилыми корпусами, придумать для этих зон, максимально освобожденных от машин, разные функции… В новом жилом пространстве должны быть какие-то знакомые опорные точки. В большинстве масштабных проектов традиции человеческого общения теряются. Мы постараемся этого избежать. 


Жилой комплекс комфорт-класса «Новое Купчино» расположен во Фрунзенском районе Санкт-Петербурга — на пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта в шаговой доступности от парков Интернационалистов и Героев-Пожарных. Проект включает в себя 2 352 квартиры, подземную парковку и отдельностоящие многоярусные паркинги. Ввод в эксплуатацию первого этапа намечен на 2020 год.


Сколько сегодня стоит жилье в этом комплексе?

От 100 000 рублей за квадратный метр, средняя цена — около 110 000.

Чуть ниже, чем в среднем по спальным районам?

Если сравнивать с северными районами — пожалуй, да.

Проект остается в долевой схеме или переходит на эскроу?

Будем завершать по привычным договорам долевого участия: получили заключение о соответствии от Комитета по строительству. Критерии, установленные Минстроем, выполнены. Мы строим детский сад на 350 мест на соседнем участке за свой счет, передадим его городу. Поэтому нам в соответствии с законом надо было предъявить не 30% готовности по строительно-монтажным работам, а 15%. 
Проект большой, поэтому мы еще до истории с эскроу привлекли проектное финансирование от банка «Санкт-Петербург». Частично строим на собственные средства, частично — на заемные. Даже с учетом стоимости кредита попадаем в нужные показатели рентабельности.

Ваш проект рассчитан на несколько лет.

На пять-шесть.

И все эти годы вы будете продавать по ДДУ. А правительство РФ очень старается, чтобы классическая «долевка» считалась рискованной, а эскроу-счета — надежными и безопасными. Будет ли конкуренция по этой линии?

На мой взгляд, схема с эскроу-счетами избыточна. Создание представлений о том, как ненадежны застройщики, — все это немного надуманно. Хватало и имеющихся инструментов для контроля. И уж точно денег, уже потраченных на реформу в жилищном строительстве, с избытком хватило бы на решение проблем всех обманутых дольщиков. А сейчас потерпевших может стать больше. Потому что далеко не все девелоперы смогут получить банковские кредиты, и им просто не на что будет достраивать.
На нашей работе в «Новом Купчино» все это пока не сказывается. Разве что меньше вероятность, что поблизости появятся какие-то другие проекты. А если и появятся — однозначно будут дороже.

Комплексная застройка не сводится к жилым корпусам. Какие еще социальные объекты запланированы в ЖК и по соседству?

Планируем создать в составе ЖК спортивный центр, во встроенном помещении, рядом с паркингом. И ресторанный комплекс. Также в «Новом Купчино» будет подземный паркинг, спуститься в который можно будет со своего этажа, не выходя на улицу. При этом если в бизнес-классе машиноместа, как правило, продают одновременно с квартирой, то в комфорт-классе с этим чуть сложнее. Что касается жилых домов, то минимальное расстояние между ними во дворе составляет 30 метров при высоте корпусов 40 метров.

В чем отличия «Нового Купчино» от аналогичных проектов комфорт-класса? Если отвлечься от локации.

В первую очередь — квартирография и планировки. Студий нет.

Это плюс или минус?

Я считаю — плюс.

А с точки зрения продаж?

Тоже плюс. Это создает определенный имидж комплекса, мы отсекаем возможность появления большого числа квартир, которые будут сдавать в аренду и в которых будут часто сменяться жильцы.

Вы против инвестиционных квартир?

Мне кажется, у нас пока не сложилась культура содержания инвестиционного жилья. Инвесторы и арендаторы иначе относятся к благоустройству, к общедомовому имуществу, редко участвуют в социальных проектах.
Кроме того, и окружающая застройка добавляет привлекательности именно в долгосрочном плане. Две школы поблизости, все хорошо с медициной, метро недалеко. По крайней мере, по данным нашего мониторинга, состояние окружающей социальной инфраструктуры хорошее. Все в пределах нормы, и нагрузка на учреждения ниже, чем в некоторых других кварталах Петербурга.

Если сравнивать «Капитал» в Кудрово и «Новое Купчино» — похожие проекты или есть разница? Цены сегодня почти одинаковые…

«Капитал» ближе к комплексному освоению, все-таки 500 000 кв. м. «Новое Купчино» — проект в масштабах микрорайона. Кроме того, Кудрово — это область, а значит, другие отношения с госструктурами, по разным причинам не все готовы менять городскую прописку на областную. В 2021 году мы сдаем последний комплекс в рамках «Капитала» — ЖК «Архитектор». Этот проект начинался несколько лет назад. К моменту завершения цена в Купчино тоже вырастет.

Вы рассматриваете возможность реализации других проектов в этой зоне?

Теперь рассматриваем — в качестве перспективного направления — и Купчино тоже. Это, повторюсь, результат анализа реального спроса, который нас приятно удивил.

Насколько рынок зависит от условий ипотеки?

Свободных денег у людей стало меньше. Роль кредитования возрастает. Чем ниже ставки — тем больше покупателей смогут воспользоваться кредитными средствами. В наших проектах их доля — 50%. 

От чего будет зависеть спрос на жилье в ближайшие два-три года?

От стабильности законов, в первую очередь. Если их опять начнут радикально переписывать — граждане с перепугу бросятся покупать квартиры. Но если серьезно — меняется структура требований. Человек стал иначе подходить к выбору. Ненадежных и непрофессиональных застройщиков на рынке практически не осталось, рисков меньше — и на первый план выходит качество планировок, фасадов, благоустройства. Важны уже не только сама квартира и цена на нее, но и дом, квартал, микрорайон, окружение. Важно, какие люди живут рядом, какой вид открывается из окон, комфортно ли в дворе.
Меняется кругозор покупателя. Мы это учитываем.

Строительство ЖК «Новое Купчино» началось в конце 2018 года. 
Участок площадью 7,5 га расположен во Фрунзенском районе, на Малой Бухарестской ул., 1. 
Всего запроектированы пять очередей, объем инвестиций — около 15 млрд рублей. 
Концепцию комплекса разработала архитектурная студия «М4». 
В 13-этажных домах разместятся 2352 квартиры, расчетное число жителей — около 5000 человек. 
Жилая площадь объекта составит 140 000 кв. м; первая очередь — 43 000 кв. м (728 квартир); дополнительно вторая очередь — 40 000 кв. м (584 квартиры)

 

Досье NSP 

Андрей Евгеньевич Паньков, директор по строительству объединения «Строительный трест»
Родился в 1979 году в Ленинграде. 
В 2001-м окончил университет ИТМО. 
Работает в компании «Строительный трест» с 2002 года. 
Занимал пост главного инженера в управлении недвижимости. 
Участвовал в реконструкции и модернизации загородного курорта «Аврора-клуб». 
Работал со всеми проектами «Строительного треста», специализируясь на решении вопросов, связанных с инженерией жилых комплексов. 
С 2018 года назначен директором по строительству объединения «Строительный трест».
Синочкин Дмитрий Юрьевич