«Галерею» поделят надвое

Арабская Mubadala Investment Company покупает половину ТЦ «Галерея» у Московского вокзала.

Инвестор договорился с фондом под управлением Morgan Stanley о приобретении 49% в компании, владеющей торгово-развлекательным комплексом «Галерея». Юридически сделка ещё не закрыта, но стороны считают её фактически состоявшейся, пишут «Ведомости».

Торговый комплекс был продан Morgan Stanley Real Estate Fund VII в 2011 году. Стоимость сделки составила рекордные $1,1 млрд. Основной инвестор этого фонда – китайская China Investment Corporation (CIC), она предоставила почти 75% средств. Остальное дали другие инвесторы, включая сам Morgan Stanley. Сделку финансировал Сбербанк, который выделил фонду около $660 млн под залог «Галереи», однако для сделки с Mubadala он увеличил кредит ещё на $100 млн. Новое кредитное соглашение на $765 млн подписано в конце сентября.

ТЦ «Галерея» построен казахстанской Meridian Capital в 2010 году на Лиговском проспекте, рядом с Московским вокзалом. Общая площадь комплекса – 192 000 кв.м, арендопригодная – 93 000 кв.м. 

Сейчас «Галерея» стоит $1,3 млрд, считает партнёр Colliers International Станислав Бибик.  Таким образом, 49% оценивается в $650 млн. Получается, договор между Mubadala и Morgan Stanley можно считать крупнейшей инвестиционной сделкой года. Предположительно, Morgan Stanley останется управлять объектом.

«Галерея» – один из немногих торгово-развлекательных центров, которые могла бы купить Mubadala, говорит директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько. Она объясняет это тем, что не все владельцы таких комплексов готовы их продавать, а если кто-то и продает, то, как правило, целиком. Стратегия же Mubadala заключается как раз в приобретении долей в проектах, напоминает г-жа Малахатько.

Напомним, слухи о том, что ТЦ «Галерея» продадут Mubadala, появились в сентябре. Однако тогда говорили, что Mubadala вместе с РФПИ купят «Галерею» целиком. Весной этого года сообщалось о переговорах по поводу продажи «Галереи» между Morgan Stanley и Сбербанком. Собственник ищет покупателя на объект с прошлого года.

Mubadala – крупнейший инвестфонд Объединённых Арабских Эмиратов, он управляет активами на $229 млрд. Фонд инвестирует в нефтегазовый и финансовый секторы, авиапромышленность, недвижимость и др. В России партнёром Mubadala выступает Российский фонд прямых инвестиций (РФПИ), с которым в 2013 году было создано совместное предприятие на $2 млрд. Всего же арабская компания планировала потратить в России около $5 млрд. Mubadala и РФПИ вместе инвестировали в склады, онлайн-кинотеатр Ivi, фитнес-клубы World Class, компанию «Вертолёты России» и т. д. 

В мае 2019 года Morgan Stanley сообщила о планах по частичному уходу из России, в первом квартале 2020 года группа планирует подать в Центробанк заявление о прекращении банковской деятельности. Инвестиционный директор «Тринфико» Артём Цогоев объясняет, что любые российские объекты для Morgan Stanley – зона риска: корректировка их стоимости из-за колебаний рубля может существенно понижать стоимость всех активов. Ещё одним возможным мотивом Mubadala для приобретения «Галереи», по мнению господина Цогоева, могут стать другие проекты с Morgan Stanley в долгосрочной перспективе. Morgan Stanley принадлежат также половина площадей в торгово-развлекательном центре «Метрополис» (205 000 кв.м) на севере Москвы.