НАШ ЦИТАТНИК: «Система долевого строительства настроена так, что чем меньше средств на счетах эскроу, тем выше ставка для застройщика. Поэтому мы как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода, чтобы гарантированно достроить дома...» Марат Хуснуллин

18 сентября, 15:50

Промзоны остаются

3 марта 2020 в 15:33

Смольный настаивает на сохранении промзон. Во всяком случае чиновники против их застройки исключительно жильём. Эта позиция будет отражена в новом Генплане.

Смольный настаивает на сохранении промзон. Во всяком случае чиновники против их застройки исключительно жильём. Эта позиция будет отражена в новом Генплане. А после его принятия могут серьёзно измениться региональные нормативы градостроительного проектирования.

О разработке новых региональных документов представители КГА рассказали на встрече с застройщиками в Союзе строительных объединений и организаций. Начальник отдела Генерального плана Александр Мюльберг сообщил, что этот документ в новой редакции существенно изменится. «Теперь он будет в первую очередь электронным. Все проектные решения переводятся «в цифру». Будет доступна подробная информация о каждом указанном в Генплане объекте. На её основании будут готовиться и документы, описывающие реализацию Генплана. То есть по всем объектам регионального значения, будь то инженерия, улично-дорожная сеть или крупные социальные объекты, будет доступна информация о сроках их создания и объёмах финансирования, если речь идёт о проектах, уже учтённых в бюджете».

Умерьте аппетиты

Г-н Мюльберг также подтвердил, что город не намерен вовлекать в оборот новые обширные территории для жилищного строительства. Возможности для этого ограничены. Есть участки, обеспеченные инженерией и дорогами, а есть зоны, где ничего этого нет. Рассуждать об их развитии можно только в отдалённой перспективе. Однако разработчики нынешнего Генплана формировали его с большим запасом – земли для строительства есть. «В новом документе появятся новые зоны для жилищной застройки на северном и южном направлениях, но это не огромные территории. Много внимания уделим транспортному каркасу: новые магистрали и диаметры, связи с КАД и Ленобластью. Но это всё равно не значит, что тысячи гектаров можно будет вовлечь в оборот. Первоочередная задача – создание комфортной среды и максимально удобной транспортно-инженерной инфраструктуры для территорий, которые уже развиваются», – поясняет Александр Мюльберг.

Кроме того, в Смольном радеют за сохранение промышленных зон, не планируя сильно сокращать «серый пояс». Исключение – пара территорий. Одна из них находится в районе набережной Обводного канала и проспекта Обуховской Обороны. «Сейчас инвесторы «выхватывают» отдельные участки в промзонах, переводят их в деловую, а иногда сразу в жилую зону и застраивают. Потом приходят другие девелоперы и поступают так же. Но нельзя перебрасывать предприятия на окраины города или в Ленобласть. Тем самым мы создаём огромную маятниковую миграцию. Необходимо заменять «токсичные» рабочие места и вредные производства безопасными и безвредными, но получаем одно жильё. Поэтому промышленные зоны должны оставаться, и мы не будем потворствовать их переформированию», – говорит Александр Мюльберг.

Не нормативом единым

Начальник Управления градостроительной политики КГА Владимир Дёмин поведал о концепции новых региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП): «Нынешние нормативы готовились с 2008 года и были приняты только в 2017-м. Жизнь показывает, что их надо развивать и совершенствовать. Экономическая ситуация меняется, как и требования к комфортности». В новом документе, например, появится другой понятийный аппарат. Так, изменится устаревшее понятие «улично-дорожная сеть». Ведь есть дороги, а есть улицы, которые  в первую очередь нужны населению. Их параметры и надо нормировать. Предстоит разобраться с непонятным термином «пешеходно-транспортная доступность», который выражается в минутах. Человеку надо от дома дойти до остановки, дождаться транспорта, доехать до нужного объекта, а возможно, пересесть на другой транспорт. Что из этого надо учитывать при расчётах?

Градостроительный кодекс теперь обязывает включать в РНГП объекты благоустройства:  общественные пространства, озеленённые территории. Появятся там и новые параметры, например, для социальных объектов: минимальная вместимость и минимальная площадь участка.

Но, пожалуй, главное нововведение – это принцип территориального дифференцирования норм. «В таком большом городе не может быть единых требований на всей территории. Поэтому предлагаются разные нормативы для разных функциональных зон. Например, для нежилых, смешанных и жилых, которые, в свою очередь, могут подразделяться на территории низко-, средне- и высокоплотной застройки. Эти территории надо определить в Генплане. Есть и деление по морфологической структуре: историческая застройка, районы массовой застройки, районы современных кварталов», – уточняет Владимир Дёмин.

О необходимости такого деления давно и неоднократно просили сами застройщики, но власти их не слушали. Например, есть единый норматив по пешеходной доступности детских садов – 300 метров. Он общий и для высотных кварталов, и для территорий, застроенных, например, коттеджами или таунхаусами. В последнем случае придётся создавать множество маленьких детских садов, поскольку территория большая, а жителей мало.

Но, по словам Владимира Дёмина, конкретные значения нормативов – это вопрос анализа и изучения, а ожидать новых РНГП можно только после принятия Генплана, а затем и Правил землепользования и застройки.