«Правительство меняет концепцию кадастровой оценки…»

Правительство РФ направило в Государственную Думу законопроект о внесении изменений для совершенствования государственной кадастровой оценки.

Этот документ существенно меняет положения действующего 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ГКО). По большому счету, речь идет о смене концепции.

Законопроект отменяет оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и предлагает ввести процедуру оспаривания решения ГБУ об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.      

Текст законопроекта, внесенный в Думу, был значительно изменен по сравнению с первоначальным вариантом, размещенным на сайте Regulation.gov.ru в рамках публичных обсуждений.

Учтены многочисленные замечания специалистов, направленные в адрес МЭР РФ:

- исключены избыточные функции Росреестра по нормативно-правовому регулированию государственной кадастровой оценки, по согласованию и расторжению трудового договора с руководителем ГБУ;

- отложено до лучших времен введение Единой государственной информационной системы обеспечения применения методических указаний по ГКО.

Вместе с тем в документе сохранены изменения, которые, в случае принятия, повлекут негативные последствия для ГКО.       

1. Законопроект меняет порядок проведения предварительного публичного рассмотрения результатов ГКО. С одной стороны, сокращается срок подачи замечаний к текущей версии проекта отчета (с 50 до 30 календарных дней). С другой - законопроект не устанавливает срок окончания всего этапа публичных рассмотрений: с подачей каждого следующего замечания он увеличивается на очередные 15 дней.

Принятие этой нормы снизит эффективность уточнения кадастровой оценки на этапе предварительного публичного рассмотрения ГКО. 30 дней - слишком короткий срок для того, чтобы ознакомится с проектом отчета, проанализировать на наличие ошибок и подготовить обоснованные замечания. Кроме того, существенно возрастут расходы субъектов РФ в связи с продлением срока проведения ГКО на неопределенный период.

2. Законопроект изменяет порядок рассмотрения обращений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.  21-я статья 237-ФЗ изложена в новой редакции. Снимается ограничение, установленное в действующей редакции закона: сейчас обратиться за исправлением ошибок могут только те юридические и физические лица, права и интересы которых затрагивают результаты определения кадастровой стоимости, а также - органы госвласти и местного самоуправления.

Законопроектом предусмотрено сокращение в три раза (с 30 до 10 календарных) периода рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. Снимается обязанность заявителя предоставлять документы, подтверждающие наличие ошибок. По новому порядку ГБУ не сможет продлевать срок рассмотрения заявления, чтобы направить запросы и получить недостающую информацию. Кроме того, нарушаются права собственника объекта недвижимости: правообладатель может и не знать, что в отношении принадлежащего ему объекта производятся действия, которые могут повлечь пересчет кадастровой стоимости. Увеличивается риск принятия ГБУ незаконного решения.

3. Законопроект исключает возможность оспорить кадастровую стоимость в суде и меняет механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Этим будут заниматься ГБУ. Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости будут ликвидированы…

Принятие данных изменений:

- Исключит для правообладателя возможность реализации права на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в независимом административном органе. (Сейчас в состав комиссии входят представители уполномоченного органа, Росреестра, саморегулируемых организаций оценщиков, предпринимательского сообщества).

 - Приведет к ущемлению прав заинтересованных лиц на всестороннее, полное и объективное рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости в суде.

- Приведёт к конфликту интересов: ГБУ будет вынуждено отстаивать результат проведенной им же кадастровой оценки и не будет заинтересовано в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, если она будет существенно отличаться от установленной первоначально.

- Потребует увеличения штата ГБУ за счет приема квалифицированных оценщиков – экспертов, следовательно, и увеличение бюджета на содержание ГБУ.

- Увеличит субъективизм при рассмотрении отчетов об оценке рыночной стоимости и установление необоснованно широких пределов усмотрения. В отсутствие утвержденной МЭР методики рассмотрения ГБУ отчетов это может стать коррупциогенным фактором. Причем такой подход повлечет гораздо больший размах коррупции, чем та, которую пытается устранить МЭР РФ через упразднение комиссий. 

- Возникнет конфликт двух законов: 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». По 135-ФЗ, эксперт – это член СРОО, сдавший квалификационный экзамен. У ГБУ не будет оснований для отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, если правообладатель предоставит, помимо отчета, положительное заключение члена экспертного совета СРО.

- Ответственность за некачественное информационное обеспечение и несовершенство методики определения кадастровой стоимости будет возложена на ГБУ.  

4. Законопроект вводит персональную ответственность руководителя ГБУ. Трудовой договор с ним будет расторгнут по инициативе работодателя в месячный срок, если в течение календарного года суд неоднократно удовлетворит иски правообладателей к ГБУ об оспаривании «отказных» решений.

Принятие этих изменений либо повлечет формальный подход к рассмотрению обращений об исправлении ошибок, либо приведёт к дестабилизации деятельности ГБУ в результате ежегодной смены руководителя. Придётся организовать курсы обучения на руководителя ГБУ и держать наготове достаточное количество специалистов, готовых занять эту должность.

Законопроект изменяет положения 19 статей (всего в законе 25 статей), но не решает проблем, которые ежедневно встают перед ГБУ. Инициаторы законопроекта стремятся установить режим непрерывного надзора за проведением ГКО. Но для повышения качества оценки необходимо не ужесточать надзор, а решить проблемы информационного обеспечения ГБУ, в том числе – со стороны Росреестра.