Дольщикам урежут аппетиты?

Документ внесён от имени Государственного Собрания – Курултай Республики Башкортостан и депутата ГД Михаила Бугера. Авторы констатируют, что в последние годы резко возросло число судебных исков к застройщикам с претензиями о несоблюдении ими стандартов качества строительства или сроков передачи квартир дольщикам. А перспективы взыскания с девелоперов значительных сумм создали почву для злоупотреблений гражданскими правами. При этом обогащаются не столько граждане, сколько юристы, эксперты и общества защиты прав потребителей.

В пояснительной записке говорится о перегруженности и несогласованности документов технического регулирования. Из-за этого возникает ряд проблем. Например, нарушением могут признать не реальные дефекты, а «недостатки», возникшие в результате применения необязательных или альтернативных нормативно-технических документов. Действия некоторых граждан явно направлены на обогащение посредством злоупотребления правами. Они зачастую настаивают на неразумных сроках удовлетворения претензий, подключая юридические компании, которые заинтересованы именно в судебном разрешении споров. К этим спорам привлекают специалистов, опыт которых не подтверждён специализированными саморегулируемыми организациями. Да и финансовая ответственность застройщиков необоснованно высока и несоразмерна последствиям нарушения. При этом нормы о недопустимости злоупотребления правом  и о снижении неустойки зачастую судами не применяются.

Чтобы решить эти проблемы, законопроект устанавливает: первоочередным требованием дольщика является безвозмездное устранение недостатков. Обратиться в суд можно, только если застройщик это проигнорировал. Вводится и новый порядок действий сторон. Компания должна за свой счёт провести осмотр, получить заключение о наличии (или отсутствии) недостатков и стоимости их устранения. На осмотр даётся 10 календарных дней с момента обращения дольщика, который обязан предоставить доступ в квартиру.

Для подготовки заключения привлекаются профессиональные эксперты, состоящие в едином реестре специалистов Национальных объединений строителей или проектировщиков. Если застройщик недостатки не устранил, гражданин может потребовать соразмерного снижения цены договора либо возмещения затрат на устранение недостатков третьими лицами, но только в части недостатков, которые подтверждены экспертным заключением, в том числе и в судебном порядке.

Сейчас за нарушение срока устранения недостатков (в результате которых помещение непригодно для проживания) застройщик должен уплатить дольщику пени согласно закону о защите прав потребителей – а это 1% цены товара за каждый день просрочки. Ну, или 1% от стоимости устранения дефекта, если жить в квартире всё же можно. Законопроект предлагает снизить неустойку до одной трёхсотой ключевой ставки ЦБ от расходов на устранение или от суммы возмещения. Если дольщик – это гражданин, купивший квартиру для личных или семейных нужд, пени увеличится вдвое.

Иногда застройщиков привлекают к двойной финансовой ответственности. Многие недостатки можно устранить и в гарантийный период, то есть после подписания передаточного акта. Но граждане могут отказаться принимать объект до удовлетворения одного из предъявленных ими требований и при этом получить дополнительную неустойку за просрочку передачи квартиры. Доказать в суде, что это злоупотребление правом, нельзя. Поэтому законопроект предлагает при расчёте неустойки не учитывать задержки, вызванные требованиями дольщика в отношении качества объекта.

В последние годы было разработано несколько законопроектов, защищающих права застройщиков в отношениях с дольщиками. Эти отношения предлагали вовсе вывести из-под действия закона о защите прав потребителей или во всяком случае уменьшить размеры штрафов и неустоек. Ни одна из этих инициатив так и не воплощена в жизнь. Хотя из-за пандемии и кризиса застройщикам дали отсрочку по уплате пеней и штрафов, а новые неустойки до конца года начислять не будут.