Синдром птичьего всхлипа

Смольный законно завернул проекты планировок двух кварталов (215 и 190 га) на Ропшинском шоссе, которые осваивает УК «Теорема». Таков итоговый вердикт арбитража.

Решение по участку 215 га уже устояло в кассации. На днях апелляционный суд, рассматривая иск по второму кварталу, практически не оставил фирме шансов на успех.
Формальный неудачник в обоих спорах – компания ОАО «Ленптицепром». Когда в 2006‑м она перешла под контроль «Теоремы», обществу принадлежало свыше 400 га с двух сторон от Ропшинского шоссе, в районе пересечения автотрассы с железной дорогой (там располагалась, в частности, фабрика «Красные зори»). Инвестор стал готовить проект комплексного освоения. Уже много лет он безуспешно пытается согласовать ППТ двух кварталов. 
К настоящему времени в оборот вовлечена лишь пятая часть территории — участки, где удалось согласовать стройку на основании полученных градпланов. (То есть те, где не нужно было изменять назначение или категорию пятен.) Например, сейчас «Теорема» реализует проект «Новые кварталы Петергофа» на 40 га между Ропшинским шоссе и Парковой улицей (здесь предусмотрено более 4000 квартир в малоэтажных домах, свыше 70 секций в таун-хаузах и десятки участков ИЖС).

Но с освоением большей части земель возникла заминка. Например, около 80 га на севере квартала — болото. Фирма хочет перевести эту территорию в зону 1Ж, чтобы построить малоэтажный комплекс. А чиновники называют болото территорией зеленых насаждений и полагают, что проект нарушит нормативный баланс. Даже если инвестор добивался локального успеха, тут же возникали новые препоны.

Пару лет назад фирма разработала ППТ для квартала 215 га. Несколько раз она дорабатывала проект с учетом замечаний властей. В конце 2014-го КГА выдал положительное заключение. В начале 2015‑го прошли общественные слушания. Но правительство отказалось утверждать проект: мол, инвестор не учел некоторые важные замечания.

По словам главы «Теоремы» Игоря Водопьянова, отсылка к общественным слушаниям — это все придирки, а суть проблемы в том, что нормативы все время меняются.

Теперь понятно, что и арбитражный путь не даст нужного застройщику результата. Причем по ходу рассмотрения в апелляции второго дела (о квартале 190 га) всплыл важный правовой нюанс. Суд вообще усомнился в том, что такие иски подлежат рассмотрению в арбитраже: мол, согласно недавнему определению Верховного суда, проекты планировок следует относить к нормативным правовым актам, а значит, все споры должны проходить в судах общей юрисдикции.
До сих пор это не было догмой, и судьи неоднократно признавали конкретные ППТ ненормативными актами.

В ближайшие дни NSP подготовит материал: о последствиях такого решения ВС выскажутся  ведущие петербургские юристы.
Денисов Роман