Чиновники интригуют застройщиков

Поправки подготовлены Минстроем, но в Госдуму их вносит Правительство РФ. Чиновники, как бывало уже не раз, приобщили принципиальные изменения в 214-ФЗ к документу, который к долевому участию имеет лишь косвенное отношение. Речь идет о совершенствовании института электронной закладной. Для этого корректируют законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество…» и «Об ипотеке». Первое чтение этого законопроекта состоялось еще пару лет назад. Поэтому поправки в 214-ФЗ рассмотрят «с ускорением» – сразу во втором чтении.

Предложенная редакция 214-го закона не особо отличается от документа, вынесенного на обсуждение Минстроем в середине ноября, и в очередной раз не содержит четких ответов на ряд важных вопросов.

Фонд всемогущий

Компенсационный фонд долевого строительства останется единственной схемой защиты интересов граждан. Страховки, банковские гарантии и членство в Обществе взаимного страхования (ОВС) для новых проектов (где первый ДДУ зарегистрирован после 1 января 2017-го) отменяются. А вот с организационно-правовой формой какая-то путаница. В законопроекте фигурирует публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства» – результат преобразования некоммерческой организации «Фонд единого института развития в жилищной сфере». А в постановлении Правительства РФ Минстрою предписано принять права учредителя «некоммерческой организации, созданной единым институтом развития в жилищной сфере в организационно-правовой форме фонда». Может, это и не важное различие, но все же.

В законопроекте расширяются функции и полномочия фонда. Он сможет не только выдавать компенсации дольщикам, но и финансировать завершение объектов новыми застройщиками и ЖСК из числа дольщиков, в том числе на безвозмездной и безвозвратной основе. Кроме того, ему разрешили выпускать облигации (возможно, те самые, что обеспечиваются гарантиями единого института развития в жилищной сфере) и осуществлять «приносящую доход деятельность постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых он создан». В постановлении уточнены активы, в которые фонд может инвестировать, – государственные и ипотечные бумаги и российские банки с собственным капиталом не менее 25 млрд рублей и с рейтингом не более чем на три ступени ниже, чем суверенный кредитный рейтинг РФ.

Сколько брать и кому отдать?

Исходя из текста законопроекта, можно сделать вывод, что накопления фонда можно будет использовать для выплаты компенсаций дольщикам уже обанкротившихся застройщиков или использовать их для достройки уже существующих проблемных объектов. Но в постановлении есть отдельный пункт – выплаты гражданам возможны лишь по тем объектам, по которым строители отчисляли взносы в фонд. То есть раздавать деньги уже обманутым дольщикам нельзя, но помочь в достройке их домов можно.

Зато в постановлении есть критерии выбора  – денег подбросят новому застройщику или кооперативу, если размер необходимой им помощи меньше, чем выплаты всем дольщикам.

Самые значительные расхождения как раз в самом важном вопросе – о размере отчислений в фонд. В законопроекте их размер так и не установлен. Там сказано, что соответствующую методику (как и порядок выплат гражданам) подготовит Правительство РФ. Расчеты будут строиться на цене каждого ДДУ, а предельный процент опять же определит правительство. В методике следует заложить возможность повышения взносов, если у фонда прогнозируется «недостаточность средств». Пока методики нет, застройщики будут платить 1% от стоимости ДДУ. Но в подписанном премьером постановлении в разделе «Правила осуществления обязательных отчислений (взносов)» никаких методик нет. Наоборот, здесь приведен расчет, от которого чиновники вроде бы уже окончательно отказались: 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации.

Время поджимает, и, похоже, чиновники второпях что-то пропустили или выложили не те документы. Если все правильно, то остается вопрос: какой из документов – законопроект или постановление правительства – будут менять. Так что несмотря ни на что понятных правил игры все еще нет.

Кстати, в Госдуму поступил и альтернативный проект поправок от депутата из фракции КПРФ Сергея Шаргунова. Он предлагает, чтобы застройщики продолжали платить страховщикам, получать банковские гарантии и вносить средства в ОВС. А уж затем страховщики и банки перечисляли бы эти деньги в компенсационный фонд – не более 1% от стоимости строительства. То есть строители в любом случае заплатили бы дважды. Депутат также хочет  разделить ответственность. Если ущерб по одному дому составляет до 1 млрд рублей, дольщикам платят страховщики или ОВС, а если более миллиарда – государственный фонд.