Петербург ослабляет желание заниматься бизнесом

В ЖК бизнес-класса «Платинум» на Свердловской набережной, строительство которого продолжалось больше десяти лет, завершается распределение непроданных квартир и коммерческих площадей между основными инвесторами и кредиторами. К счастью, обманутых дольщиков нет. О финале долгостроя рассказал руководитель проекта «Платинум» Дмитрий Южик.

– Комплекс сдан полтора года назад. Какие работы осталось завершить в зданиях и на придомовой территории?

– «Платинум» — один из самых крупных объектов в городе, введенный единым пусковым комплексом. Как и на любой большой стройке, после сдачи в эксплуатацию пришлось исправлять некоторые огрехи подрядчиков: устранять затекания на вентилируемых фасадах, регулировать и доделывать инженерные системы, а также элементы наружного освещения и др. Кроме того, убирали недостатки, выявленные уже в ходе эксплуатации. Сейчас компания, которая обслуживает здание, устанавливает антивандальные двери в помещениях коллекторных на этажах и современные ящики для корреспонденции, проводит апгрейд системы контроля доступа (с учетом пожеланий жильцов), а также организует дополнительное освещение двора.

В прошлом году мы оформили права собственности на все квартиры, офисы и машиноместа в комплексе и передали их участникам долевого строительства. Теперь продажи идут уже на вторичном рынке.

– Объем сделок в 2015-м снизился или остался на прежнем уровне, если сравнивать с итогами спокойного 2013-го?

– 2015-й был лучше, чем текущий, но хуже, чем 2014-й. Психологически сложно мотивировать себя и коллектив заниматься делами, большинство которых связано с претензиями и устранением проблем. Объем продаж снизился, поскольку объект теперь не подпадает под льготную ставку ипотечного кредитования (уже не «первичка»), что сужает целевую группу. Но зато и покупатели теперь — не инвесторы, а зрелые клиенты, выбирающие ЖК «Платинум» для жизни. Они ориентируются на хорошую локацию и виды из окон, собственное отопление и ГВС, которые обходятся дешевле городских почти на 30%, теплый паркинг, современные инженерные системы и внимательную службу эксплуатации.

– Вас устраивают темпы продаж? Какие меры предпринимаете, чтобы привлечь покупателей? Ведь конкуренция усиливается, рядом реализуются два жилых проекта — «Четыре горизонта» и «Пять звезд».

– Темпы продаж, наверное, могли быть и выше, но обстановка в стране и общее ощущение тревоги, о котором стараются не говорить, не позволяют выйти на уровень 2014 года. Не всегда удается достичь планки 15 квартир в месяц.

Конкуренция — это прекрасно. Чем больше будет домов, похожих на «Платинум» (те же «Четыре горизонта»), тем удобнее и привлекательнее для жизни будет становиться Охта в целом и наш микрорайон в частности. От души желаю коллегам-конкурентам успешно завершить проекты и продать их.

– Не планируете предлагать квартиры с отделкой? Такую услугу все чаще продвигают застройщики.

– С точки зрения экономики, эту услугу разумно предлагать на этапе строительства, за счет объема заказов можно получить существенный выигрыш в себестоимости.

– Сколько квартир остается в продаже?

– Сейчас в собственности ООО «Платинум.ру», которое было девелопером и основным дольщиком проекта, примерно 240 квартир из 600 и порядка 170 парковочных мест из 366. В марте-апреле все эти объекты будут переведены на баланс банка «Открытие», который финансировал проект. Одновременно можно ожидать эксклюзивных ипотечных предложений от банка, поскольку он станет владельцем и продавцом этих квартир и машиномест.

– После передачи активов вы полностью выходите из проекта? Что будет с вашим отделом продаж и кто будет предлагать квартиры?

– Я наемный менеджер, а не акционер. Поэтому после передачи объектов для меня проект будет закончен. Отдел продаж как самостоятельное юридическое лицо будет сам решать, как взаимодействовать с собственниками. Думаю, он будет усилен, поскольку квартиры банка «Открытие» поступят на рынок, с ними нужно будет работать. Помимо нашего отдела продаж жилье в этом комплексе сегодня предлагают все основные риэлторские фирмы города, в том числе и «Петербургская Недвижимость». Управляющую компанию, скорее всего, будет контролировать крупнейший собственник.

– Собственники компании что-то заработали или ушли в минус?

– Для акционеров проект получился убыточным. Долгострои редко бывают финансово успешными.

– У города были финансовые претензии к застройщику. Вопрос разрешился?

– Претензии к первому застройщику, компании «Квартира.ру Платинум», возникли уже после того, как дом был сдан в эксплуатацию. КУГИ сослался на дополнительное соглашение к договору аренды, подписанное еще в 2007-м. В ходе проекта мы несколько раз продлевали договор аренды, подписывали с КУГИ протоколы об исполнении инвестиционных условий, речи о доплатах городу никогда не было. Застройщик (ООО «Квартира.ру Платинум») передал Смольному более 3000 кв.м готового жилья, исправно оплачивал аренду и штрафы при продлении сроков проекта, а по завершении строительства передал инженерные сети, как было предусмотрено соглашением. Арбитражный суд Петербурга встал на сторону КУГИ, однако мы продолжаем доказывать в следующих судебных инстанциях неправомерность доначисления нам платежей.

– Повышались ли цены на жилье за последний год?

– С марта 2015 года цены не повышались.

– Коммерческие помещения предлагаются под конкретную функцию или покупатель может открывать там любой бизнес? И почем их продают?

– У всех встроек — свободное назначение, функции документально не ограничены. Сейчас в продаже остается примерно половина от общего объема коммерческих помещений, их предлагают по цене от 100 000 до 130 000 за 1 кв.м. Но есть два объекта большой площади, собственники которых, по моей информации, были готовы к значительному дисконту.

– Почему вы создали собственную УК, а не привлекли стороннюю на тендере?

– Процесс ввода в эксплуатацию — это почти всегда устранение недоделок и неисправностей за подрядчиками. Мы проводили закрытый тендер и вели переговоры с несколькими УК. Но сторонние организации не заинтересованы ликвидировать недочеты за свой счет, а кроме того, они не хотят эксплуатировать объект, заселенный менее чем наполовину. Поэтому решено было создать свою УК. Мы сформировали бюджет по принципу «необходимости и достаточности затрат» и приняли на работу специалистов службы заказчика, которые непосредственно участвовали в строительстве объекта. У нас также работает весьма активный и деятельный совет дома, который избрали жильцы.

– Каковы эксплуатационные расходы для жильцов?

– Общее собрание собственников в декабре 2015-го установило эксплуатационные расходы на текущий год, включая управление, охрану и обслуживание инженерных систем, на уровне 67 руб./кв.м в месяц. То есть с двухкомнатной квартиры получается примерно 3500 рублей в месяц.

При этом собственная котельная позволяет нам устанавливать минимальную цену за отопление и горячую воду исходя из себестоимости газа, воды и обслуживания оборудования. А это основные статьи расхода собственника в структуре ежемесячных коммунальных платежей, особенно на фоне резкого роста стоимости тепла от монополистов.

– Чем намерены заниматься дальше? Есть ли у вас другие активы или проекты в проработке? Интересен ли для вас девелоперский бизнес в Петербурге?

– Поскольку «Платинум» построен и сдан в эксплуатацию, все объекты переданы дольщикам, а сети — городу, я обязан проконтролировать решение всех юридических и финансовых вопросов, связанных с завершением деятельности компании-застройщика.

Не все из задуманного получилось, но всякий раз, когда я вижу этот дом, понимаю, что почти пять лет жизни потрачены не зря.

Планов на ближайшее время пока нет, так же, впрочем, как и активов и проектов в проработке. Петербург — красивейший город России, ослабляющий желание заниматься бизнесом.

– Полтора года назад вы говорили, что собираетесь заняться проектом «Агрополис»…

– К сожалению, я не участвую в этом проекте, хотя он полностью соответствует рыночной конъюнктуре и безумно нравится мне своей амбициозностью.