НАШ ЦИТАТНИК: «Хотите получить офигенный продукт на рынке новостроек – создайте конкуренцию, которой в Петербурге нет. Наши девелоперы уверены, что если не сейчас, то через год-два продадут всё....» Максим Жабин

1 августа, 01:06

Мы создаём серьёзную конкуренцию классическим гостиницам

28 января 2019 в 07:15
2 950

Мы создаём серьёзную конкуренцию классическим гостиницам

Весной сдаётся в эксплуатацию первая очередь апарт-отеля VALO напротив станции метро «Бухарестская». Это один из первых проектов в Петербурге, который был изначально задуман как гостиничный бизнес. В первой очереди продано почти 90% номеров, цены за это время выросли на 36%. Кто и для каких целей приобретает апартаменты? Какие доходные программы популярны? Сложно ли пройти сертификацию и что она даёт собственникам юнитов? Об этом рассуждает директор по продажам апарт-комплекса VALO Марина Сторожева.

Сторожева
Марина

директор по продажам Комплекс апарт-отелей VALO

marina.storozheva@valoapart.ru

- Первую очередь на 750 номеров вы должны сдать уже во втором квартале. В каком состоянии стройка? Успеваете к намеченному сроку? 

- Степень готовности высокая: ИТП запустили, тепло подано, все сети полностью готовы, оборудование установлено, идут отделочные работы в подвале и с 4-го по 18-й этаж. 

Планируемый срок ввода первой очереди – II квартал 2019-го. Это касается обеих секций: для долгосрочной и краткосрочной аренды.

До конца января будут готовы шесть пилотных номеров с меблировкой. На этапе шоу-рума мы отрабатывали дизайн мебели, а с запуском пилотных номеров начнётся привязка мебели к конкретным планировкам. Выбираем производителей, с которыми будут отработаны эталонные номера и график поставок. Мы максимально готовимся к тому, чтобы соблюсти все сроки и по оснащению. 

- Продажи начались ровно два года назад. Сколько апартов реализовано? Какие метражи пользуются наибольшим спросом? Сколько тогда стоил самый маленький номер и сколько сегодня?

- В первой очереди реализовано 88% юнитов, в продаже осталось порядка 90 номеров. Во второй продано 450 апартов – 56,5%. Суммарно на конец декабря 2018-го реализовано 1110 апартаментов, то есть примерно 73%. Всего у нас три очереди, в продаже две. На старте продаж самый маленький номер (22,3 кв.м) предлагали за 2,2 млн рублей, сегодня такой же номер стоит 3,05 млн. «Квадрат» подорожал с 97 945 до 133 372 рублей. Если смотреть по динамике цен, рост капитализации за два года составил 56% по первой очереди и 22% – по второй. 

Наиболее востребованы самые маленькие апарты в 22-25 кв.м. Это общемировая тенденция: в современных отелях «три звезды» основной номерной фонд – это 16-20 кв.м. 

С добавлением кухонной зоны получаем оптимальный размер в 20-25 метров. Акцент делается на инфраструктуру комфорта в отеле. Граждане это понимают, ведь их интересует экономика инвестиций, а маленький метраж обеспечивает им высокую доходность.

- Покупатели расплачиваются сразу или прибегают к рассрочке?

- По-разному. Со старта продаж 46% сразу оплатили полную стоимость, 39% воспользовались рассрочкой, порядка 15% – ипотекой. С прошлого года доля единовременной оплаты выросла до 70%. Это объяснимо, так как приближается ввод объекта.

- Какова структура покупателей, кто и для каких целей приобретает номера? 

- До 80% – это профессиональные инвесторы. Большинство из них раньше покупали квартиры для сдачи в аренду, теперь вкладываются в апарт-отель Valo. Из них порядка 9% – «оптовики». Небольшой процент граждан берёт юниты для детей-студентов или родственников. Они в любом случае в будущем планируют сдавать их в аренду либо продать как ликвидный бизнес.

- Вы передаёте апарты с полной чистовой отделкой. Во сколько обойдётся меблировка? Насколько она различается для двух категорий номеров?

- Минимальная стоимость оснащения — 500 000 рублей за студию, включая всё, вплоть до постельного белья. Однокомнатный номер — 625 000, двухкомнатный — 750 000 рублей вне зависимости от метража. Оснащение номеров для долгосрочной и краткосрочной аренды одинаковое. 

- Какая из трёх доходных программ пользуется большей популярностью? 

- Программа «Прогрессив», где предполагаемый доход –от 14%. Условно это краткосрочная аренда.

18 декабря 2018
Азбука апартаментов
Д – ДОХОДНЫЕ ПРОГРАММЫ
video overlay

- Это некая стабильная сумма, которую клиент будет получать ежемесячно? 

- Нет, это предполагаемая доходность, там нет фиксированной гарантированной выплаты. У нас был небольшой объём гарантированных программ («Гарант»), где мы обязались, что после запуска отеля ежемесячно выплачиваем собственнику 29 000 рублей. В прошлом месяце мы закончили эту программу. Она пользуется спросом, но несколько меньше, чем «Прогрессив». Есть ещё программа «Классик» с доходностью порядка 9%, она ориентирована на формат долгосрочной аренды.

- Какие апарты покупают больше: для краткосрочной или долгосрочной аренды? 

- Для краткосрочной, их порядка 90%. Но это не из общего объёма выведенных на продажу апартаментов, а из тех, где были предложены программы доходности.

- В проекте предусмотрен большой фитнес-центр со spa-зоной. Выбран ли оператор? Помещения спортклуба и других объектов инфраструктуры будете продавать или сдавать в аренду?

- Мы продолжаем переговоры с петербургскими и московскими операторами фитнеса и spa, выбираем. Хотим создать качественный спортклуб с 25-метровым бассейном, хотим удивить рынок, чтобы дополнительно привлекать клиентов. Это влияет на доходность. Любая инфраструктура, особенно фитнес, — неотъемлемая часть гостиничной индустрии. Операторы заинтересованы, у нас очень привлекательная локация. Поток просчитан и на коммерческие помещения, которые мы выводили в продажу; их быстро раскупили, потому что бизнес понимает, какой здесь будет трафик. Встройки были проданы под банк, пекарню, кафе, клинику, аптеку. 

Помещения под фитнес и ресторан будем сдавать в аренду, они останутся в собственности застройщика. Также в нашем проекте предусмотрены конференц-залы, коворкинг, лобби (порядка 400 кв.м) и помещения для УК. 

- Из конкурирующих проектов географически к вам ближе комплекс «Салют!». В чём ваше преимущество? 

- Первое – локация. Мы находимся прямо напротив станции метро «Бухарестская», а проект «Салют!» удалён на 1,5 км от «Звёздной». Наше преимущество — это близость и к центру города: 10 минут в подземке — и уже Гостиный Двор, 30 минут на машине – и вы в аэропорту. Динамично развивающийся район – рядом несколько крупных торговых центров, три высших учебных заведения. Также одно из преимуществ: отсутствие массовой жилой застройки вокруг метро «Бухарестская».

- Каков потенциал локации? Планируются ли в ближайшем окружении объекты, которые будут обеспечивать постояльцев для вашего комплекса? 

- Территория развивается, вокруг запланированы торговые и офисные центры, музеи. Главный потенциал – развитие деловой и транспортной инфраструктуры. В ближайшие годы появятся ещё три станции метрополитена: «Дунайская», «Проспект Славы» и «Шушары». В Генплане заложены пробивка улицы Салова до Невы и далее мост в створе улицы Коллонтай; проектируется ВСД, который пройдёт неподалёку. Всё это улучшит транспортную доступность и обеспечит дополнительный поток клиентов.

- Основная аудитория, на которую вы рассчитываете, — это туристы и студенты? 

- Студенты, деловой и развлекательный туризм, делаем упор и на корпоративных клиентов. Заложенная инфраструктура позволяет привлекать широкую аудиторию. Наша УК уже работает, создаёт план загрузки, плотно общается с площадками бронирования, с корпоративными клиентами. Мы сотрудничаем с профессиональным консультантом — компанией Hospitality Management, которая имеет большой опыт в гостиничной индустрии. Она принимала участие с начала проектирования – на этапе, когда мы закладывали все гостиничные технологии проекта. Мы изучали проекты апарт-отелей других участников рынка и анализировали весь гостиничный и арендный рынок. У нас есть свой аналитический отдел, который отслеживает все тенденции в гостиничной отрасли в Петербурге, в России и на международном рынке.

- Гостиничный бизнес — наиболее сложный, особенно в управлении. Рынок апарт-отелей только формируется, зарекомендовавших себя УК практически нет. Как собираетесь решать эту задачу? 

- Мы создали собственную УК — Valo Service, чтобы она качественно управляла эксплуатацией комплексом, а также обеспечивала загрузку гостиницы.  

На сегодня у нас есть компания Hospitality Management, которая совместно с УК разрабатывает бюджеты для подготовки нашего отеля к открытию и концепцию управления. В будущем мы рассматриваем возможность привлечения международного гостиничного оператора.

- Сложно ли пройти сертификацию и получить «звёзды»? 

- В 2018-м с сертификацией было проще, теперь требования сильно ужесточились. Те проекты, которые изначально закладывались как «псевдожильё», сегодня невозможно переделать под гостиничные требования, просто добавив элементы гостиничной инфраструктуры. Нужны дополнительные помещения и лифты, лобби определённой площади, номерной фонд для маломобильной группы клиентов, столовые и душевые для персонала, отдельные помещения для хранения их вещей и инвентаря. Они проектируются и строятся по определённым гостиничным стандартам. Гостиничные технологии требуют довольно много площадей, в «жилых» проектах их просто нет.

- По итогам года продажи апартов в Петербурге удвоились. Как вы оцениваете перспективы? 

- Рост продолжится, как и активность покупателей. На рынке жилья наблюдается определённая стагнация, доходность инвестиционных квартир, как и депозитов, минимальна. На этом фоне гостиничный сектор очень привлекателен, и доходность здесь существенно выше.  Инвестор меняется, он становится всё более профессиональным. Большинство задаёт правильные вопросы: «Насколько проект будет ликвиден в ближайшие пять-десять лет?», «Какие решения заложили для этого?».

- И что вы отвечаете?

- Мы говорим про гостиничные технологии, показываем оснащение на примере шоу-рума. Например, какие столешницы используются, какое постельное бельё, шторы. 

Всё оснащение разрабатывается с учётом гостиничных требований для долгосрочной эксплуатации номера, а также для быстрой и качественной уборки. 

Оснащение, которое мы демонстрируем в шоу-руме, прорабатывали в несколько этапов, и сегодня оно уже соответствует уровню отеля «четыре звёзды». И когда мы демонстрируем его инвесторам, они понимают, как тщательно проработана технология. Такой же подход к общественным пространствам и гостиничной инфраструктуре. Мы стараемся сделать так, чтобы пребывание каждого гостя было комфортным, – мы предлагаем широкий набор опций: фитнес-центр, spa, коворкинг, рестораны, конференц-залы и пр. Мы создаём серьёзную конкуренцию классическим гостиницам.

- Когда планируете открыть первую очередь апарт-отеля? 

- Во втором квартале 2019-го – ввод в эксплуатацию, в декабре – передача ключей дольщикам, открытие отеля – в первом квартале 2020 года.