НАШ ЦИТАТНИК: «Государство приняло уникальные усилия, чтобы стабилизировать ситуацию, и наши показатели не столь плачевны, как в сфере туризма. Но за первое полугодие 2020-го в стране сдано 26,7 млн кв.м жилья — самый низкий показатель за четыре года....» Алексей Белоусов

19 сентября, 06:05

«Альфа» приглашает в магазин

25 февраля в 10:41
751

«Альфа» приглашает в магазин

Компания «Альфа-Капитал» открывает продажи паёв в розничном инвестиционном фонде.

Компания «Альфа-Капитал» открывает продажи паёв в розничном инвестиционном фонде.

Закрытый паевой фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по мнению организаторов, – первая в своём роде структура, которая позволит инвестировать в стрит-ритейл. Причём сделку можно будет оформить без личных визитов, через Интернет.

Партнёрами программы выступают Альфа-банк и Х5 Retail Group. Инвесторам предлагают торговые площади в российских городах, включая Москву и Петербург.

В Петербурге магазины сетей под управлением Х5 Retail Group контролирует более 25% торговой розницы. Программа для инвесторов стартует в марте.

Одной из причин интереса частных вкладчиков к ЗПИФам эксперты называют снижение ставок по банковским депозитам. В феврале средняя максимальная ставка по вкладам первой десятки банков составила 5,489%.

Фонды недвижимости, в которые вложились более 1000 инвесторов, имеет только Сбербанк.

По данным «Коммерсанта», фонды рентной недвижимости могут приносить инвесторам от 6 до 12% годовых. Самая скромная прибыльность – у фондов с гостиничным бизнесом: 6–7%. Самая высокая – у стрит-ритейла: 9–12%.

Апартаменты также входят в число доходных инструментов, но пока не «упаковываются» в ЗПИФы. Скорее всего, уже в этом году такие предложения появятся на рынке.

Инвесторам стоит помнить, что паевой доход облагается НДФЛ (13%) в трёх случаях: при погашении паёв фонда, при реализации их на вторичном рынке и при получении промежуточного дохода по паям. Стоимость пая определяется по тем же правилам, что и рыночная стоимость ценных бумаг.

На рынке сервисных апартаментов более 80% покупателей ориентированы именно на извлечение регулярного дохода. Сейчас в профессиональном сообществе активно обсуждаются проблемы и риски, связанные с доходностью апартов, а также новые инструменты (например, инвестиции в машино-места).

Мнение эксперта

Артем ГУДЧЕНКО, президент группы компаний RENTA

- Продажи паев компании «Альфа-Капитал» в розничном инвестиционном фонде стартуют 23 марта 2020 года. Это будет классический ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов с довольно низким порогом входа – всего 300 тыс. руб. Срок работы фонда – 5 лет. Инвестиционная стратегия «Альфа-Капитала» предполагает приобретение объектов формата стрит-ритейл площадью 600-1200 кв м. Когда объем софинансирования достигнет 70–220 млн рублей, компания сможет приобрести первые коммерческие площади. Основное требование к объектам стрит-ритейла – наличие долгосрочного договора аренды с X5 Retail Group (до июня 2025 года). На данный момент «Альфа-Капитал» не предоставляет данных о доходности. Известно лишь то, что доход будет выплачиваться ежемесячно из чистого арендного потока, после учета расходов и вознаграждения управляющей компании.

Пока трудно просчитать экономику этого инвестиционного инструмента. Для первых инвесторов это будет «кот в мешке».

Доходность, на которую сегодня рассчитывают инвесторы в стрит-ритейл, составляет 12-15% годовых. При этом фактическая доходность для держателей пая будет зависеть от политики УК и уровня ее компетенций.

Однако в случает с «Альфа-Капиталом» есть конфликт интересов – компания аффилирована с X5 Retail Group. Рост стоимости объекта зависит от индексации уровня арендной платы. При этом аффилированность не позволит УК, как арендодателю, быть жесткой к арендатору и максимально использовать потенциал рынка, а также приобретать объекты по рыночной (или ниже) цене. Кроме того, пока неясно будут ли приобретаться площади только X5 Retail Group или коммерческие помещения других собственников. Возможен вариант, когда ритейлер просто выкупит часть своих объектов за деньги пайщиков.

Еще один нюанс – данные паи пока не находятся в листинге на ММВБ. Не ясна стратегия выхода пайщика из этого финансового инструмента до момента окончания срока существования фонда.

В целом механизм ЗПИФ как паевого инвестиционного фонда недвижимости – это устоявшийся мировой тренд. За рубежом он назвается Real Estate Investment Trust (REIT) и существует с 60-х годов XX века. Сегодня под управлением таких фондов в мире находится 2,565 трлн долларов. В России такой инструмент появился в 2001 году. Сейчас объем средств в российских паевых фондах – порядка 3 трлн руб. Пока он не очень популярен. Причины: отсутствие квалифицированных УК с безупречной репутацией, а также вторичного рынка паев. К тому же пока у российских инвесторов нет возможности выйти из фонда без потери капитала.

Но у таких фондов все же есть потенциал. Они позволяют сформировать большой объем средств без понятной стратегии инвестирования. И если на рынке появится надежная управляющая компания, которая сможет гарантировать доходность хотя бы 10% годовых, сформируется вторичный рынок, то в скором времени спрос со стороны частных инвесторов будет расти.