Аренда по судебно-валютному курсу
Апелляционный суд Москвы не допустил прецедента на рынке офисов и констатировал, что кризис и обвал рубля – не повод привязать арендную ставку к фиксированному и заниженному курсу доллара.
Вторая инстанция отменила скандальное решение первой, удовлетворившей иск «Вымпелкома» к собственнику столичного бизнес-центра «Эрмитаж плаза».
В феврале арбитраж Москвы разрешил структуре «Вымпелкома», которая с 2009 года снимает 32 000 кв.м офисных площадей, платить собственнику (АО «Тизприбор») исходя из фиксированного курса – 42 рубля за доллар.
На момент заключения договора в 2009-м стороны утвердили ставку в районе $680 за квадратный метр в год. На тот момент курс составлял 31,5 рублей за доллар. Затем ставку индексировали, но не существенно. Договор рассчитан до 2019-го. Из-за обвала рубля в конце 2014 года, сумма платежей в российской валюте возросла в 2,5 раза. В прошлом году арендатор обратился в арбитраж, требуя установить фиксированную ставку исходя из курса доллара, равного 42 рублям. Логика такая: этот курс действовал на тот момент, когда Банк России (в ноябре 2014-го) «изменил механизм курсовой политики и отменил интервал допустимых значений стоимости бивалютной корзины, отказавшись от регулярных интервенций». По мнению юристов «Вымпелкома», это стало непредвиденным и непреодолимым обстоятельством, отправившим рубль в свободное падение. Первая инстанция отметила, что решение ЦБ – еще не повод пересматривать ставку, однако обвал рубля привел к тому, что «размер платы превысил обычные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичных помещений в данной местности» (исходя из данных истца). А поскольку собственник бизнес-центра отказался добровольно пересмотреть плату, а в суде не просил независимой экспертизы (по оценке аренды подобных помещений в рублях), то этот иск – допустимая форма защиты прав арендатора. В противном случае собственник может "неосновательно обогатиться".
Апелляционный суд отверг эту логику. Полный текст решения пока не готов. Сотовый оператор уже подтвердил готовность подавать кассационную жалобу. Оппоненты же заявили, что согласны на конструктивный диалог.
Опрошенные юристы говорят, что решение первой инстанции изначально вызывало слишком много вопросов и замечаний и явно не соответствовало складывающейся в судах практике. Привязку ставок к курсу доллара или евро суды обычно относят к предпринимательским рискам. Выход – либо мировое, либо расторжение договора.