Антикризисная торговля

Рынок коммерческой недвижимости серьёзно пострадал от мер властей по сдерживанию коронавируса. Стремительное падение отрасли началось всего полторы недели назад, но за этот короткий срок почти все участники рынка успели провести переговоры, касающиеся финансовых условий договоров аренды. Моральную поддержку арендаторам оказывают власти, которые уже предъявили свои антикризисные программы. Арендодатели просчитывают разные сценарии неизбежных потерь. О том, как происходит торг в разных сегментах, рассуждают консультанты.

Иван ПОЧИНЩИКОВ, управляющий партнёр IPG.Estate:

– Сделки по аренде оказались «на стопе» в тот момент, когда деловая активность начала снижаться ввиду распространения коронавируса и обвала цен на нефть. В условиях нефтяного кризиса бизнес выждал бы небольшую паузу и начал дальше развивать проекты, поскольку уже есть опыт работы в условиях падения цен на нефть в 2008 и 2014 годах. Но непредсказуемость сроков и последствий пандемии действительно остановила активность.

Клиенты во всех сегментах обращаются за снижением ставок аренды или предоставлением отсрочки, арендных каникул. Законодательные инициативы на государственном уровне подтолкнули их к более активным требованиям. Арендаторы запрашивают скидки от 20 до 50%. Часть собственников готова на дисконт в размере 20%, но в большинстве случае владельцы площадей идут на отсрочку платежей с последующей компенсацией.

В условиях, когда бизнес-процессы изолированы до конца апреля, трудности испытывают абсолютно все сегменты. Рынок живёт в шоковом состоянии, когда доходы теряют все. Задача максимум для сторон – арендаторов и арендодателей – находить компромиссы, которые помогут выжить всем бизнесам и закрыть второй квартал с минимальными банкротствами.

Дмитрий КУЗНЕЦОВ, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International:

– Мы не видим предпосылок для снижения ставок в офисном сегменте.  Во-первых, к этому кризису офисный рынок Петербурга подошёл с минимальной вакансией и высокими ставками аренды. Мы ожидаем, что сокращение спроса со стороны компаний-арендаторов будет пропорционально уменьшению предложения. Вряд ли мы увидим изменения в балансе сил. Даже сейчас речь идёт скорее о некоторых уступках на период карантина, до тех пор пока бизнес не сможет нормально функционировать. Затем ставки вернутся к контрактным показателям.

Илья КНЯЗЕВ, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St. Petersburg:

– 80% заявок, с которыми мы работали до объявления карантина, сохраняются в силе. Да, есть небольшая часть клиентов, которые пересмотрели планы по аренде складов и перенесли сделки либо на конец года, либо до окончания карантина.

Арендаторы действительно обращаются к собственникам за скидками или арендными каникулами. Сейчас с этим столкнулись владельцы всех складских комплексов. Стоит отметить, что арендодатели неохотно идут на диалог по двум причинам. Во-первых, в общей массе запросов сложно сразу разобраться, кому действительно нужны послабления, а кто просто пользуется случаем. Во-вторых, кто поможет самим арендодателям с обслуживанием кредитов? Если бы и в этом плане было движение навстречу, диалог между арендатором и арендодателем, возможно, складывался бы лучше, но пока рассчитывать на скидки не приходится.

Николай АНТОНОВ, генеральный директор «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «БестЪ»):

– Переговоры с будущими резидентами по аренде нашего нового коворкинга продолжаются. Все переговоры по аренде помещений в классических бизнес-центрах отложены до окончания майских праздников. Но в наших БЦ нет и крупных вакантных площадей – всё заполнено.

Сейчас мы изучаем предложения правительства об отсрочке арендных платежей. Но пока определённой методологии расчёта нет. Мы принимаем обращения арендаторов, но решения появятся, когда все вернутся после карантина. Скорее всего, они будут приниматься точечно – в зависимости от того, в какой отрасли работает арендатор, насколько его бизнес пострадал от карантина. Фитнес-центрам, салонам красоты, предприятиям общепита, туристическим компаниям, перевозчикам могут быть предоставлены арендные каникулы.

Чтобы понимать, какими будут арендные ставки после выхода с карантина, надо подождать, пока схлынет первая волна кризиса, и спрос немного оживёт. Но учитывая, что бремя содержания коммерческой недвижимости с собственников никто не снимет (обязательные платежи пока только растут), а доходы от аренды в ближайшие два-три месяца окажутся урезанными, я не думаю, что ставки на площади в бизнес-центрах снизятся. Кроме того, основной спрос на офисы формируют сырьевики, IT-бизнес, инфраструктурные компании с государственным участием. У них всё более или менее стабильно.

Снижение арендных ставок на 10–15% в среднем по рынку возможно лишь в том случае, если мы увидим вакансию на уровне 20% от существующих площадей. То есть арендаторы либо свернут бизнес, либо из экономии переведут сотрудников на удалённый режим работы. Я не исключаю, что некоторые компании уже в мае–июне примут решение о переезде в гибкие офисы, что вдвойне разумно с учётом предстоящего сезона отпусков. Но пока гибких офисов не настолько много, чтобы это существенно изменило структуру рынка.

Торговые центры сейчас закрыты. Арендная плата арендаторам либо не начисляется, либо у них формируется дебиторская задолженность, которая будет погашена в более благополучные времена. После карантина те, кто откроется, начнут работать с отложенным спросом, выручка у них будет. Конечно, трафик в ТЦ временно снизится, почти наверняка просядет спрос на товары в среднем ценовом сегменте. Какая-то часть ритейла уйдёт в Интернет и не вернётся в офлайн. Однако в новой реальности людям понадобится одежда, те, кто до эпидемии занимался спортом, скорее всего, захотят вернуться к тренировкам. Кинотеатры и кафе тоже пустовать не будут. Все устанут сидеть дома и будут рады возможности вернуться к недорогим развлечениям. Детям будут возвращать их недополученные праздники – на детях у нас вообще экономят в последнюю очередь. Думаю, собственники ТЦ пойдут на кратковременные уступки, но будут сопротивляться глобальному снижению ставок или переходу на процент от оборота.

Александра КАМАЕВА, консультант отдела стрит-ритейла компании JLL в Санкт-Петербурге:

– Уже сейчас мы понимаем, что наш малый и средний бизнес слишком хрупок, чтобы пережить и месяц простоя, даже в случае полной отмены арендной платы. Сложившаяся в текущий момент ситуация неизбежно приведёт к закрытию части магазинов и заведений, увеличению вакантных площадей. Отмена запланированных крупных мероприятий и неопределённые сроки восстановления туристического потока, как внешнего, так и внутреннего, даёт нам принципиально иную картину летнего сезона, некогда именуемого высоким. Для стрит-ритейла начинается новая эпоха взаимоотношений арендатора и арендодателя, время нестандартных решений и нетипичных коммерческих условий, таких как привязка арендной платы к проценту от товарооборота. С другой стороны, это отличный момент для развивающихся арендаторов занять ликвидные помещения на лояльных партнёрских условиях.