Разделяй — и стройся

Коррективы в классификатор внесли юристы Минэкономразвития. Появилось два десятка новых видов. Приказ МЭР № 709 вступил в силу в начале ноября.

Напомним, год назад прошлой осенью был утвержден новый классификатор ВРИ (см. «НП», № 39/2014).Он делил все участки на 12 групп и предусматривал 81 вариант использования. Местным властям на приведение градрегламентов в соответствие с классификатором дали время — до 2020 года.

Например, в сельскохозяйственном разделе — 18 видов (под растениеводство, под выращивание льна и конопли, под пчеловодство и рыбоводство — все отдельно поименовано). А если полевой участок разрешено употребить под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) — так без права возводить капитальные строения. В жилом разделе было семь видов: от малоэтажной застройки (ИЖС, дачные и садовые домики) до многоквартирных домов.

В отдельный подвид были выделены «приусадебные участки при ЛПХ» — на них как раз жилые дома строить можно. Индивидуальные дома обозначены как «не предназначенные для раздела на квартиры».

Теперь министерство дополнило отдельные разделы и внесло новые. Появилось еще порядка 20 ВРИ, например индивидуальные гаражи для хранения личных машин граждан (раньше их относили к «обслуживанию автотранспорта», теперь этот вид применим лишь к коммерческим проектам), объекты амбулаторно-поликлинического обслуживания, приюты для животных, санатории, объекты придорожного сервиса и др.

Есть важные изменения в сфере жилищного строительства. В отдельную категорию выделена малоэтажная многоквартирная застройка: дома до четырех этажей, включая мансардный, с дополнительными сооружениями, садами и огородами.

Кроме того, в прежнем документе был универсальный ВРИ под номером 2.1: «малоэтажная жилая застройка — ИЖС, размещение дачных и садовых домов». Теперь эти виды разделены. Например, ИЖС — три наземных этажа с подсобными сооружениями без права деления на квартиры. На участках, предназначенных для ведения садоводства, можно строить трехэтажные «дома, предназначенные для отдыха» и опять же не делящиеся на квартиры. Аналогично — на наделах для ведения дачного хозяйства.

Загадочного вида «приусадебные участки при ЛПХ» больше нет. Есть вид использования «для ведения личного подсобного хозяйства». На таких пятнах можно и сельхозпродукцию выращивать, и дом построить (также до трех этажей и также неделимый).

Важное уточнение внесено в пункт 2.3 — «блокированная жилая застройка». Теперь прямо сказано, что каждый блок (всего не более 10) должен быть построен на отдельном участке. До прошлого года для таун-хаузов вообще не было специального ВРИ, что порождало уйму вопросов и приводило к конфликтам. Например, петербургские ПЗЗ предусматривают зону Т 1Ж2–1, где можно строить индивидуальные блокированные дома, то есть коттеджи, вплотную примыкающие друг к другу, с участками не менее 1,5 соток. А в федеральных нормативах такой вид жилья не числится (Градкодекс разделяет понятия «индивидуальный» и «блокированный дом»).

В показательный конфликт попала фирма «Рубеж», которая осваивает 5,2 га в Лисьем Носу. По регламенту это зона Т 1Ж2–1, а вид использования — для ИЖС. Инвестор пытался получить единое разрешение на строительство десятка домов (совокупно на 294 блока). Однако чиновники решили, что таун-хаузы и ИЖС — это разные типы построек. В итоге суд констатировал, что делить участки необходимо, причем заранее. Вместе с тем есть примеры, когда инвесторы успешно получали «единое» разрешение на строительство нескольких таун-хаузов.

Юристы компании «Рубеж» полагают, что и в сегодняшнем виде этот пункт вызывает уйму вопросов, и бизнес-сообщество будет добиваться новых корректировок.