НАШ ЦИТАТНИК: «Мы фиксируем большой спрос на квартиры и проекты, предназначенные именно для жизни с семьёй...» Михаил Гущин

19 октября, 16:07

Финансирование дешевеет

17 сентября в 13:19
1 103

Финансирование дешевеет

Проектному финансированию на первичном рынке альтернативы нет: и облигации, и даже строительство за собственные средства – всё равно более накладно, чем работа с банком. Тем более тенденция к уменьшению стоимости этого специфического продукта налицо.

К такому выводу пришли участники онлайн-встречи «Предпринимательские инициативы: рост в поствирусный период», организованной Сбербанком. Главной темой дискуссии стали перспективы проектного финансирования в жилищном строительстве, тем более большинство участников рынка в нём уже поднаторели, хотя многие – вынужденно.

 Альтернативы нет

По словам заместителя генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, в компании начали работать с банками ещё в 2015 году, когда, выражаясь языком мемов, «это ещё не было мейнстримом».

Причиной стал поиск стабильности: при такой схеме финансирования нет нужды оглядываться на объёмы продаж и можно спокойно строить. С другой стороны, компании удалось ещё до кардинальной реформы «долёвки» в 2019 году отработать взаимодействие с банками. Это оказалось непросто. Например, отчётность компания вела способом, который не подходил тому же Сбербанку. Так что пришлось пересматривать всю организационную структуру застройщика.

24 августа
Деньги есть

Какие проблемы возникают у застройщиков при получении проектного финансирования?

1 358

«Я могу дать только один совет застройщикам, которые жалуются на трудности в переговорах о выделении финансирования: найдите хорошего финансового директора, и тогда проблем не будет. Это один из важнейших факторов успеха», – считает Максим Жабин.

Он привёл конкретные цифры по одному из проектов «ЛенРусСтроя». Речь о части комплекса площадью около 40 000 кв.м. Возводили дом 21 месяц, кредитная ставка составила 13,2% (дело было в 2018 году), а договориться о специальных условиях под 6% годовых у компании тогда возможности не было.

При общем бюджете стройки в 2 млрд рублей переплата на каждый квадратный метр составила 3800 руб. Финансовая модель предусматривала минимальную маржинальность в 15%, однако в итоге она составила 21%.

«Сейчас же по нашим новым объектам специальная ставка составляет всего 2,3%. По моему мнению, проектному финансированию сейчас нет альтернативы – это самый дешёвый продукт на рынке. Даже если строить на свои средства, прибыль останется такой же. И это в лучшем случае. А облигации обойдутся значительно дороже, и мы этот финансовый инструмент будем использовать только для покупки земли под застройку», – подытожил Максим Жабин.

Банкиры конкурируют

Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО "Сбербанк" Константин Бачкин подчеркнул, что базовая ставка по проектному финансированию сейчас составляет 8–9%. И это в том случае, если в договоре с застройщиком не предусмотрено фондирование эскроу-счетов. Если же эта опция имеется, ставка снижается до 2,5–3,5%.

«Вспомните: ещё весной прошлого года, когда все рассуждали о новых правилах в долевом строительстве, многие эксперты предполагали, что 5–6% годовых в рамках проектного финансирования станут неким минимумом, доступным очень немногим компаниям. Однако эти прогнозы не оправдались. Причём уменьшается не только размер ставки. Например, мы, как правило, допускаем порог входа в проект с 15% собственного участия застройщика. При этом земля, имущественные права на объект строительства и акции компании входят в «обязательный пакет» залога, но в некоторых случаях потребуется ещё и поручительство третьей стороны. Однако по части проектов вполне допустим порог даже на уровне 5–7%», – подчеркнул Константин Бачкин.

Он добавил, что ставки по проектному финансированию, вполне вероятно, будут уменьшаться и дальше. Причём основным драйвером этого процесса станет вовсе не снижение ключевой ставки, а конкуренция на банковском рынке. Ведь многие застройщики подают заявки на открытие кредитной линии сразу в несколько банков, а затем выбирают самое выгодное предложение.

По мнению Константина Бачкина, удобства проектного финансирования уже оценили по всей стране. И то, что половина сделок Сбербанка заключается в регионах с низкой рентабельностью строительства, опровергает мрачные заявления части игроков рынка о том, что местным девелоперам невозможно договориться с банками. К тому же последние уже обзавелись достаточным числом профильных специалистов, отработали технологии оценки проектов и вполне способны принимать решения за месяц. Максимум – за два. В ближайшем будущем, вероятно, эти сроки ещё сократятся.