Финансирование дешевеет
Проектному финансированию на первичном рынке альтернативы нет: и облигации, и даже строительство за собственные средства – всё равно более накладно, чем работа с банком. Тем более тенденция к уменьшению стоимости этого специфического продукта налицо.
К такому выводу пришли участники онлайн-встречи «Предпринимательские инициативы: рост в поствирусный период», организованной Сбербанком. Главной темой дискуссии стали перспективы проектного финансирования в жилищном строительстве, тем более большинство участников рынка в нём уже поднаторели, хотя многие – вынужденно.
Альтернативы нет
По словам заместителя генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, в компании начали работать с банками ещё в 2015 году, когда, выражаясь языком мемов, «это ещё не было мейнстримом».
Причиной стал поиск стабильности: при такой схеме финансирования нет нужды оглядываться на объёмы продаж и можно спокойно строить. С другой стороны, компании удалось ещё до кардинальной реформы «долёвки» в 2019 году отработать взаимодействие с банками. Это оказалось непросто. Например, отчётность компания вела способом, который не подходил тому же Сбербанку. Так что пришлось пересматривать всю организационную структуру застройщика.
«Я могу дать только один совет застройщикам, которые жалуются на трудности в переговорах о выделении финансирования: найдите хорошего финансового директора, и тогда проблем не будет. Это один из важнейших факторов успеха», – считает Максим Жабин.
Он привёл конкретные цифры по одному из проектов «ЛенРусСтроя». Речь о части комплекса площадью около 40 000 кв.м. Возводили дом 21 месяц, кредитная ставка составила 13,2% (дело было в 2018 году), а договориться о специальных условиях под 6% годовых у компании тогда возможности не было.
При общем бюджете стройки в 2 млрд рублей переплата на каждый квадратный метр составила 3800 руб. Финансовая модель предусматривала минимальную маржинальность в 15%, однако в итоге она составила 21%.
«Сейчас же по нашим новым объектам специальная ставка составляет всего 2,3%. По моему мнению, проектному финансированию сейчас нет альтернативы – это самый дешёвый продукт на рынке. Даже если строить на свои средства, прибыль останется такой же. И это в лучшем случае. А облигации обойдутся значительно дороже, и мы этот финансовый инструмент будем использовать только для покупки земли под застройку», – подытожил Максим Жабин.
Директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО "Сбербанк" Константин Бачкин подчеркнул, что базовая ставка по проектному финансированию сейчас составляет 8–9%. И это в том случае, если в договоре с застройщиком не предусмотрено фондирование эскроу-счетов. Если же эта опция имеется, ставка снижается до 2,5–3,5%.
«Вспомните: ещё весной прошлого года, когда все рассуждали о новых правилах в долевом строительстве, многие эксперты предполагали, что 5–6% годовых в рамках проектного финансирования станут неким минимумом, доступным очень немногим компаниям. Однако эти прогнозы не оправдались. Причём уменьшается не только размер ставки. Например, мы, как правило, допускаем порог входа в проект с 15% собственного участия застройщика. При этом земля, имущественные права на объект строительства и акции компании входят в «обязательный пакет» залога, но в некоторых случаях потребуется ещё и поручительство третьей стороны. Однако по части проектов вполне допустим порог даже на уровне 5–7%», – подчеркнул Константин Бачкин.
Он добавил, что ставки по проектному финансированию, вполне вероятно, будут уменьшаться и дальше. Причём основным драйвером этого процесса станет вовсе не снижение ключевой ставки, а конкуренция на банковском рынке. Ведь многие застройщики подают заявки на открытие кредитной линии сразу в несколько банков, а затем выбирают самое выгодное предложение.
По мнению Константина Бачкина, удобства проектного финансирования уже оценили по всей стране. И то, что половина сделок Сбербанка заключается в регионах с низкой рентабельностью строительства, опровергает мрачные заявления части игроков рынка о том, что местным девелоперам невозможно договориться с банками. К тому же последние уже обзавелись достаточным числом профильных специалистов, отработали технологии оценки проектов и вполне способны принимать решения за месяц. Максимум – за два. В ближайшем будущем, вероятно, эти сроки ещё сократятся.