НАШ ЦИТАТНИК: «На рынке жилья появились не просто «неквалифицированные инвесторы», на подходе уже следующая группа: «Я покупаю, потому что могу!»...» Максим Ельцов

25 октября, 22:16

Урбанизм в полевых условиях

Урбанизм в полевых условиях

Мурино – город, стремительно возникший на месте бывших совхозных полей. Со всеми сопутствующими «болезнями роста», молодым и активным сообществом жителей и застройщиками, которые вкладываются не только в «метры», но и в необычные общественные территории.

Плодородные «Ручьи»

Мурино находится на границе Петербурга и Ленинградской области. От Калининского района Петербурга его отделяет КАД, от Красногвардейского не отделяет ничего: на юго-востоке Мурино плавно перетекает в жилой квартал «Новая Охта», расположенный уже на территории мегаполиса. 

Город разделён пополам железной дорогой, тут есть станция метро «Девяткино» с одноимённой железнодорожной платформой и автовокзалом. К востоку от железной дороги находится старая часть Мурино с кварталом частных домов, романтикой печных труб и даже несколькими постройками времён Российской империи, соседствующими со свежими жилыми высотками. Это в обиходе – восточное и центральное Мурино.

К западу от железной дороги расположен новый квартал, созданный буквально в чистом поле, – на месте бывших владений совхоза «Ручьи». 

Массовое строительство тут началось в 2010-е. Участки покупали профессиональные застройщики из Петербурга и депутаты Ленобласти, земли переводили из сельскохозяйственных зон в жилые, многоэтажки росли, как грибы. К тому моменту, когда власти осознали происходящее и попытались регулировать этот стихийный по сути процесс, здесь уже сформировалась плотная высотная жилая застройка с дефицитом школ, детсадов и прочей необходимой для жизни инфраструктуры. В западном Мурино, например, до сих пор нет здания полиции и своей поликлиники, не так просто выехать в город за КАД.

«С Мурино история простая. Основной землевладелец, Андрей Березин, выкупил сельхозземли у совхоза «Ручьи». Согласовал их перевод в жилую функцию. А затем – продал девелоперам. Проекты планировки одобряли муниципалы. И застройщики диктовали проектировщикам: давай-ка побольше метров! Тогда регламенты позволяли дороги проектировать по деревенским нормативам, а высоту и плотность – по городским. А за «социалку» вообще отвечала область. Так и получилось то, что получилось»

владелец базы отдыха «Илоранта», экс-вице-губернатор Ленобласти

Муринские земли были популярны у девелоперов из-за близости к метро и КАД, а также относительно невысокой цены. Сказалась и градостроительная политика Петербурга. «В тот период в городе вообще сложно было что-то строить: Георгий Полтавченко так завинтил гайки... А спрос оставался высоким. Значит, предложение массового недорогого жилья просто должно было где-то появиться. Произошло это в Мурино и Кудрово», – вспоминает господин Богачёв.

1 из 4

Между тем новосёлы, обжившись в своих демократичных квартирках, заглянули в градостроительную документацию, обнаружили там отсутствующие социальные объекты и начали задавать вопросы чиновникам. 

Чтобы вести диалог с жителями, власти Ленобласти предприняли оригинальный ход: создали Совет новостроек. Туда вошли представители населения Мурино, Бугров, Кудрово, Всеволожска, а также чиновники областного уровня, включая губернатора, и из муниципальных администраций. 

В повестке заседаний – вопросы про дороги, школы, детские сады, поликлиники, парки. 

В самом Мурино весьма бодрые сообщества в соцсетях, жители нередко самоорганизуются на субботники. Так, граждане, к примеру, сами построили деревянные мостки через ручей, организовали уборку на бульваре Менделеева и т.п. 

Многие из активистов на выборах 2019 года стали муниципальными депутатами, сделав город «островом демократии». 

Новосёлы за партой

Большую часть «социалки» в Мурино возвели застройщики, многие – при помощи федеральной программы «Стимул» и местной «Соцобъекты в обмен на налоги».

Так, компания «Полис Групп» ввела в эксплуатацию семь детских садов и две школы. Одна из них (на 1224 ученика) стала совместным проектом с ГК «Арсенал-Недвижимость». Вторая построена по госпрограмме «Стимул» и рассчитана на 1175 мест, рассказывает председатель совета директоров ГК «Полис Групп» Андрей Сорочинский. 

Холдинг Setl Group, который возвёл в Мурино жилой комплекс – «миллионник» «GreenЛандия», уже сдал восемь муниципальных детсадов на 880 малышей и общеобразовательную школу на бульваре Менделеева для 1175 учеников. Сейчас компания строит вторую школу, такую же большую. 

«Холдинг старается активно озеленять микрорайон и следит за тем, как приживаются посадки. Во дворе дома по Воронцовскому бульвару место погибших елей заняли 18 взрослых сосен», – добавляет Инга Ярош, директор департамента по связям с общественностью Setl Group.

Компания «Мавис» в начале 2021 года приступит к строительству школы на 1175 учеников в ЖК «Авиатор», а в ЖК «Урбанист» появятся два садика и физкультурно-оздоровительный комплекс. 

Совместными усилиями застройщиков возводится школа между проспектом Авиаторов Балтики, бульваром Менделеева и Петровским бульваром. 

В восточной части Мурино ситуация сложнее. На территории комплекса ЦДС «Новое Мурино» расположены два детсада и школа для 700 учеников. Ещё одна школа должна появиться на шоссе в Лаврики – на 565 мест. Однако этого недостаточно. До сих пор в восточной части Мурино несколько сотен школьников учатся во вторую смену, признают в администрации. 

Область и сама проектирует школу в Девяткино, на границе с Мурино. 

Застройщики финансируют и дороги: на их средства достраивают Воронцовский бульвар, уже готовы Ручьёвский проспект и улица Шувалова. Несколько компаний скинулись на проезд под КАД, облегчивший выезд из Мурино.

В Петербург  пешком 

Мурино – единственный пока город Ленобласти, где есть метро — перегруженная станция «Девяткино». В самый напряжённый час пик (с 8 до 9 утра) через неё проходят до 15 000 человек. Жители западного Мурино могут выбраться в Петербург пешком или на велосипеде по нелегальной дороге – под КАД и нависающим трубопроводом, мимо гаражей и через железнодорожные пути. Граждане уже давно требуют легализовать торную тропу. Но для этого нужен переход через железную дорогу, который предстоит согласовать сразу с двумя регионами. 

В восточной части Мурино есть цивилизованный выезд через арку под КАД с подземным переходом для пешеходов и велосипедистов. 

Со временем вокруг города появится объездная дорога, которая обойдёт Мурино справа. Изначально был запланирован ещё один обход, но оказалось, что будущая трасса пройдёт прямо под окнами нового микрорайона и проходит слишком близко к ЛЭП. В итоге от прокладки этой дороги власти отказались. 

«В начале сентября мы запустили рабочее движение по развязке с КАД в западной части города, время на выезд из Мурино существенно сократилось, как и заторы на перекрёстке Шоссейной улицы в сторону проспекта Культуры. Завершается проектирование обхода Мурино в створе Пискарёвского проспекта, расширяются перекрёстки на Токсовском шоссе», – перечисляет достижения и.о. председателя дорожного комитета ЛО Денис Седов. 

В проекте Генплана Петербурга обозначена трамвайная линия от станции метро «Девяткино» до Парнаса через Бугры. Пока, правда, это скорее идея, без межевания территории и надёжного финансирования. 

Муринские зарисовки

В городе есть симпатичные объекты, например, бульвар Менделеева. Это фактически пешеходная улица (технически там есть по одной узкой полосе для машин в каждую сторону, но скорее это проезд для местных). По инициативе компании «Арсенал» на бульваре установили памятник Дмитрию Менделееву. Здесь сосредоточены многочисленные кофейни. Их можно считать местными коворкингами. Ещё до карантина тут в любую погоду можно было встретить общающихся по видеосвязи людей в домашних штанах и тапочках. 

Специалисты компании «Запстрой» привезли в западное Мурино из Ульяновска настоящий учебно-тренировочный самолёт Л-39. Он установлен на постамент – как памятник авиаторам Балтики, защищавшим Ленинград. На Екатерининской улице работают фонтаны от компании «Мавис». 

В восточной части города заботливых рук ждут дореволюционная двухэтажная дача, предположительно принадлежавшая бухгалтеру Нобеля, и кирпичная водонапорная башня Измайловского полка. Это память о насыщенной дачной жизни начала ХХ века. В Мурино был гольф-клуб и общество любителей музыки, гостил Тургенев (именно здесь живут герои его повести «Степной король Лир»). Историю города очень подробно описала краевед Наталья Серебрякова, автор книги «Мурино. Хроника трёх столетий». 

Размашистые перспективы

Когда этот материал готовился в печать, в Мурино объявили публичные слушания: на месте леса на берегу Охты в восточной части города появится новый большой микрорайон. 

Местные Правила землепользования и застройки оставляют и лазейки для высоток. На территории области действуют ограничения для жилых домов более 12 этажей. Однако в Мурино ввели специальную функциональную зону без ограничения. Высотка может появиться в центре города, рядом с Оборонной улицей. Она нужна, чтобы решить проблему обманутых дольщиков. 

Впрочем, темпы строительства далеки от прежних.  По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сейчас в Мурино продажи открыты в 14 комплексах – это порядка 530 000 кв.м жилья. Для сравнения: пять лет назад реализуемых объектов было вдвое больше, а объём строительства оценивался в 1,5 млн «квадратов». Сократилось и количество девелоперов: восемь компаний против 18. Реализуемые проекты рассчитаны в основном на 60 000-90 000 кв.м жилья. Доля Мурино в общем объёме областного спроса на жильё составляет сейчас 35%. За пять лет средняя цена «квадрата» в Мурино увеличилась на 21% – до 87 00 рублей.

«Потенциал для девелоперов есть на удалённых от метро северных территориях, вблизи Лавриков. При этом значительная часть земель ещё только в процессе перевода под жилую застройку. За счёт будущих очередей уже реализуемых проектов на рынок может быть выведено порядка 600 000 кв.м жилья. Кроме этого, в разработке остаётся ещё свыше миллиона «квадратов»

руководитель Петербургская Недвижимость
Трошева Ольга Витальевна Петербургская Недвижимость

«Я общался с коллегами-девелоперами, у которых есть проекты в Мурино: продажи выше плана, цены растут. Конечно, в том числе из-за того, что новых проектов меньше. Социальные объекты тоже строятся, хотя и медленнее, чем хотелось бы. Проблема в том, что зоны у метро уже освоены. Сейчас стройплощадки сдвигаются всё дальше от «Девяткино». В ближайшее время «Полис Групп», вероятно, объявит о запуске нового крупного проекта, но не в самом Мурино, а в одной из прилегающих зон»

председатель совета директоров ГК "Полис Групп"
Сорочинский Андрей
1 из 3

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

«Мурино – это пример суперскоростной урбанизации территории, проходившей в условиях жёсткой конкуренции десятка строительных компаний, «муниципальной вольницы» и рождения активного местного гражданского общества в очень сжатые сроки. Те процессы, которые в обжитых городах страны занимали два-три десятилетия, осуществились в Мурино за 3-5 лет. Давайте посмотрим на сухие цифры: на 1 августа расчётная численность населения Мурино составляет более 154 000 человек, при этом перепись 2010 года даёт нам цифру 7900 человек. Всего в Мурино 205 многоквартирных домов, около 87 000 квартир. При этом в городе работают 28 детских садов, четыре большие школы. Эта пропорция сопоставима с обеспеченностью новых районов Петербурга. Мы решили вопрос с пожарной безопасностью, в будущем году начнётся строительство поликлиники, появится отделение полиции, на Ручьёвском проспекте будет возведён большой спорткомплекс, в районе Лавриков – рекреационная зона. Вместе с тем Мурино имеет определённый негативный имидж: город считается необустроенным, без инфраструктуры, с пробками, без зелени. Понятно, откуда это идёт. Основные покупатели квартир в Мурино – это бывшие жители Петербурга и других сложившихся городов. В микрорайонах, где они выросли, с советских времён под боком была поликлиника, клуб с кружками, паспортный стол, бассейн и пр. Люди не сталкивались с тем, что дорогу не убирают, поскольку она не передана муниципалитету, а отделения почты нет, так как ФГУП не договорился с застройщиками об арендной ставке. Но это болезни роста больших районов: только в компьютерных градостроительных играх всё появляется сразу или за условные очки и ресурсы. Я убеждён, что через несколько лет Мурино обживётся, там сформируется по-настоящему местное население. Будет меньше съёмных квартир и людей, которые планируют здесь «перекантоваться», а потом переехать в Петербург. Года два-три ещё нужно, чтобы завершилось в общих чертах освоение территории, все коммуникации были переданы муниципалитету, был готов основной набор социальных объектов, и началось развитие спортивного и культурного ядра»

заместитель председателя правительства Ленинградской области
Москвин Михаил Иванович

«Город благоустраивается. Весной и осенью муниципалитет, жители и управляющие компании высадили около 400 деревьев, в основном во дворах новостроек западного Мурино. Мы с депутатами договаривались с УК, приглашали людей на субботники. Проекты набережной Охты в восточной части города и территория на улицах Шувалова и Графской вошли в программу «Комфортная городская среда» на 2021 год. Очень важно, на мой взгляд, что при подготовке дизайн-проектов архитекторы провели сессии с жителями, уточнив их пожелания (из-за пандемии они проходили онлайн). Позже мы обустроим территорию вокруг Графского пруда; там получился очень дорогой проект. Сейчас с депутатами и администрацией готовятся новые правила благоустройства Мурино. К примеру, будет прописана обязанность собственников участков убирать борщевик, который разросся на многих территориях, в частности, под ЛЭП. На муниципальных землях мы его обрабатываем, а на частных по закону не можем. У города появится и свой дизайн-код: единые требования к малым архитектурным формам (скамейкам, урнам и т.п.), оформлению вывесок. Мурино – первый город в Ленобласти, который вводит такие правила, всем интересно, что у нас получится. Есть проблема с нелегальной расклейкой объявлений. Самое эффективное средство борьбы с ними – автодозвон. Будем вносить в проект муринского бюджета средства на это. Раздельный сбор мусора уже есть во многих домах. Мы сотрудничаем с одноимённой ассоциацией и планируем городские акции по сбору разного вторсырья. В Муринском лесу прошли «Чистые игры» (мероприятие, участники которого собирают мусор на время. – NSP). Примерно сотня человек сделала лес чище на две тонны мусора. Муниципалитет в 2021 году должен получить субсидию на уборку свалок и займётся этим. В западном Мурино сейчас сложно обустроить собачью площадку, так как почти не осталось муниципальных участков. Но есть Охтинская аллея с газоном длиной порядка 300 метров. Собираемся оборудовать там пешеходную тропу, в том числе и для собачников. Есть ещё два участка, переведённых в рекреационную зону: вокруг Брачнева ручья и около ЖК «Цвета радуги». Там можно сделать общественные пространства по федеральному проекту «Малые города», если мы договоримся с собственниками земель »

Дмитрий Кузьмин
глава МО «Муринское городское поселение»