Инвестиции по-крупному

Объём инвестиций в коммерческую недвижимость Петербурга по итогам прошлого года почти в два раза снизился по сравнению с 2019-м. Консультанты объясняют такой спад отсутствием знаковых крупных сделок, таких как продажа ТЦ «Галерея» или "Невский центр".

По предварительным данным Knight Frank St. Petersburg, вложения в коммерческую недвижимость и земельные участки под строительство жилья в 2020 году составили 56,6 млрд рублей. В 2019-м этот показатель достиг 96,9 млрд. «Нужно принимать во внимание особенности петербургского рынка. У нас немного качественных объектов, очень небольшой объём предложения, поэтому часто весь рынок делают, по сути, одна-две крупные сделки. Так и произошло в 2019-м, когда состоялась продажа «Галереи» и «Невского центра». В 2020-м таких сделок не было, поэтому и суммарный объём оказался заметно меньше», – комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

Активность инвесторов находилась на обычном уровне в начале прошлого года, но уже в марте запланированные ранее сделки были поставлены на паузу из-за пандемии. «В конце первого квартала петербургский рынок буквально замер, оцепенение продолжалось примерно до середины лета, – рассказывает Ольга Желудкова, заместитель генерального директора Российского аукционного дома. – Затем, когда инвесторы освоились с текущей ситуацией, появились первые крупные сделки». В конце весны – начале лета игроки с устойчивым финансовым положением начали присматриваться к рынку в расчёте приобрести проблемные активы собственников, спешащих «выйти в кэш». Однако продавцы не спешили расставаться с недвижимостью. «В начале года инвесторы ждали и искали стрессовые активы, но их на рынке не появилось», – констатирует Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International. Отсутствие таких предложений участники рынка объясняют тем, что банки не выступили жёстко по отношению к заёмщикам, предложив программы реструктуризации и т.п. Это позволило собственникам недвижимости сохранить бизнес и не заниматься срочными продажами, уценяя активы. Многие, наоборот, стали выставлять завышенные ценники, что ещё больше притормозило процесс совершения сделок.

«Начиная с осени мы наблюдали серьёзную активизацию спроса. Много знаковых сделок было в центре города, причём по ценам выше рынка, с конкурентными процессами», – рассказывает Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International.

В итоге к концу года был совершён ряд крупных транзакций. Например, владелец отеля «Введенский» купил здание бывших Центральных железнодорожных касс напротив Казанского собора за 1,15 млрд рублей. А банк «Открытие» смог продать свой офис на углу Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта за 800 млн рублей. 

В сегменте коммерческой недвижимости, по данным Knight Frank St. Petersburg, в 2020-м наибольшая доля сделок пришлась на склады (72%). В числе крупнейших – продажа грузового терминала Пулково (покупатель – фирма «Колибри»), логопарка «Троицкий» (PLT и Фонд Mubadala совместно с РФПИ). «Инвесторы во время пандемии усиленно заинтересовались складским сегментом. К сожалению, качественных доходных активов на рынке практически нет, поэтому этот спрос в большинстве случаев остался неудовлетворённым», – рассуждает Алексей Фёдоров, руководитель отдела рынка капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE. О небольшом количестве ликвидного предложения в Knight Frank St. Petersburg говорят и относительно других сегментов рынка. 

В Российском аукционном доме отмечают большое количество сделок с имуществом банкротов. Так, в топ-10 инвестиционных сделок по итогам 2020 года включены три такие продажи: ТК «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада», реализованные единым лотом в рамках  банкротства «Стройбазы «Рыбинская», бизнес-центр «Монблан», проданный по поручению Агентства по страхованию вкладов (конкурсного управляющего банка «Советский»), и особняк Мясникова на улице Восстания, принадлежавший ООО «МИМ».

«В 2021-м мы ожидаем, что инвестиционный спрос на объекты коммерческой недвижимости будет увеличиваться. Что касается участков под жильё, обычно после такого бурного всплеска происходит охлаждение, поэтому, я думаю, спрос сохранится на уровне 2020-го или несколько снизится», – прогнозирует Николай Пашков. «В следующем году активность инвесторов останется высокой, но произойдёт перераспределение по сегментам. Самые крупные сделки пройдут в сегменте доходной недвижимости», – соглашается Алексей Фёдоров.

1. Логопарк «Троицкий»

Покупатель: Professional Logistics Technologies и Фонд Mubadala совместно с РФПИ
Продавец: Ashmore, Black River и Spinnaker Capital Group
Площадь: 89 000 кв.м
Цена: ориентировочно 3 млрд рублей

Логистическая платформа Professional Logistics Technologies (PLT) договорилась с фондами Ashmore, Black River и Spinnaker Capital Group о покупке «Троицкого» ещё в конце 2019 года, но сделка была закрыта в 2020-м. "Троицкий" расположен на пр. Обуховской Обороны, рядом с КАД. Это крупнейшая сделка в складском сегменте Петербурга за последние несколько лет. 

2. Грузовой терминал Пулково

Покупатель: ООО «Колибри»
Продавец: банк «Санкт-Петербург»
Площадь грузового комплекса составляет 4,7 га; производственная – 12 000 кв.м
Цена: ориентировочно 1,8–2 млрд рублей

ООО «Колибри» Алексея Куимова, бывшего главы Курортного района и спецпредставителя губернатора Петербурга Александра Беглова, стало владельцем ООО «Олэлектрамаш», которому принадлежат 100% АО «Грузовой терминал Пулково». Ранее в числе потенциальных покупателей актива называли управляющую компанию аэропорта Пулково «Воздушные ворота Северной столицы». 

3. Здание бывших центральных железнодорожных касс на канале Грибоедова

Покупатель: АО «СЗ «Отель Введенский»
Продавец: АО «Федеральная пассажирская компания» (РЖД)
Площадь: 9200 кв.м
Цена: 1,1 млрд рублей

«Отель Введенский» купил здание на канале Грибоедова на торгах Российского аукционного дома в декабре. Начальная цена лота составляла 850 млн рублей, но в ходе торгов она выросла до 1,151 млрд рублей. Участие в аукционе приняли три компании. Объект рекламировался под бизнес-центр, отель или апартаменты. В итоге в бывшем здании железнодорожных касс новый собственник планирует открыть отель примерно на 200 номеров. 

4. Здание ПЦИЗ «Юлмарт» на Пулковском шоссе

Покупатель: «Ситилинк»
Продавец: ООО «И.Л.С.»
Площадь: 22 000 кв.м
Цена: 1,097 млрд рублей

«Ситилинк» купил здание пригородного центра исполнения заказов «Юлмарт» на Пулковском шоссе, 43, корп. 2, лит. А на электронных торгах на площадке Сбербанка на правах единственного участника. Площадь здания, построенного в 2015 году, составляет около 22 000 кв.м: торговая и административно-бытовая часть – 5853 кв.м, складская – 16 470 кв.м. Здесь располагался первый пригородный центр исполнения заказов сети «Юлмарт». 

5. Офис банка «Открытие» на Невском проспекте

Покупатель: ООО «Первый»
Продавец: банк «Открытие»
Площадь: 5200 кв.м
Цена: 800 млн рублей

Офис банка «Открытие» на пересечении Малой Конюшенной улицы и Невского проспекта (Малая Конюшенная ул., 16/26) был продан единственному участнику торгов в середине ноября. Торгово-офисное помещение площадью около 5200 кв.м занимает пять этажей с мансардой. В здании находятся административные подразделения Северо-Западного филиала банка «Открытие», часть первого этажа отведена под кофейню Starbucks. 

ООО «Первый» принадлежит семье Александра Ракшина, основателя сибирской розничной сети магазинов «Мария-Ра».

6. Креативное пространство «Ткачи»

Покупатель: ФХК «Империя»
Продавец: «Овентал»
Площадь: 10 000 кв.м
Цена: ориентировочно 700 млн рублей

ХК «Империя» купила старейшее в Петербурге креативное пространство на Обводном канале, 60 в начале года, до пандемии. «Ткачи», расположенные в здании бывшей прядильно-ткацкой фабрики им. Петра Анисимова, экспонировались на рынке около года вместе с другими проектами «Овентала» в Петербурге и Тюмени. Тогда цену называли в диапазоне 700–800 млн рублей. В числе потенциальных покупателей, помимо «Империи», фигурировала Jensen Group. Продажей занималась компания IPG.Estate.

Здание со сменой собственника стало бизнес-центром. Помещения в нём сейчас предлагаются по ставке от 800 до 1850 руб./кв.м. 

7. ТК «Ладожские ряды» и бизнес-центр «Лада» 

Покупатель: инвестиционная группа «Оригами» (Пермь)
Продавец: «Стройбаза «Рыбинская»
Площадь: 22 300 кв.м
Цена: 670 млн рублей

Объекты у метро «Ладожская» были проданы в рамках процедуры банкротства ООО «Стройбаза «Рыбинская». Площадь торгового комплекса «Ладожские ряды» на пр. Энергетиков, 3, лит. Б – 12 352 кв.м, расположенного рядом с ним бизнес-центра «Лада» (пр. Энергетиков, 3, лит. А) – почти 10 000 кв.м. Победителем торгов стало ООО «Лада-Центр», которое принадлежит компании «Инвестиционная группа «Оригами» (зарегистрирована в Перми) и Олегу Берловскому. В свою очередь, единственным учредителем «Оригами» является Олег Берловский. 

8. Бизнес-центр «Монблан»

Покупатель: ООО «Норд Вуд»
Продавец: банк «Советский» (Агентство по страхованию вкладов)
Площадь: 8900 кв.м
Цена: 593,4 млн рублей

Бизнес-центр «Монблан» на Большом Сампсониевском пр., 4–6 был продан Российским аукционным домом за 593,4 млн рублей в конце октября. В начале этого года на первые торги лот выставили за 686,8 млн рублей, затем уценили до 618,4 млн рублей. Объект реализовывали по поручению Агентства по страхованию вкладов (АСВ), деловой комплекс ранее принадлежал ликвидируемому банку «Советский». Бизнес-центр был построен в составе жилого комплекса «Монблан». 

9. Особняк Мясникова на улице Восстания

Покупатель: Полина Зарецкая
Продавец: ООО «МИМ»
Площадь: около 4500 кв.м
Цена: 555 млн рублей

Здание гостиницы на ул. Восстания, 45 продавалось около года. Объект был заложен в банке «Санкт-Петербург», который изначально выставил за него ценник в 1,3 млрд рублей. В итоге здание реализовали посредством публичного предложения в рамках банкротства собственника, ООО «МИМ». В состав имущественного комплекса входят корпус под литерой А площадью 3137 кв.м (региональный памятник), а также литеры Б и В площадью 1372 кв.м; плюс участок 4114 кв.м. В советское время постройки использовались под медицинские цели. 

В январе здание приобрела Полина Зарецкая, создательница ателье и онлайн-магазина Politika Store. Новый собственник намерен использовать объект под культурное пространство. В октябре в особняке Мясникова заработал музыкальный салон.

10. Особняк Осоргиной 

Покупатель: ООО «Отели Северной Пальмиры»
Продавец: "Ростелеком"
Площадь: 4343 кв.м
Цена: ориентировочно 400 млн рублей

Особянк на ул. Чехова, 18 (ул. Некрасова, 7) принадлежал ООО «Телеком-5», дочерней структуре ООО «Сбербанк инвестиции» и ПАО «Башинформсвязь» («дочка» «Ростелекома»). Его пытались реализовать несколько лет. Площадь пятиэтажного здания составляет 4343 кв.м. Новым владельцем здания стало ООО «Отели Северной Пальмиры». Брокером сделки выступила компания Rusland SP. Объект планируют приспособить под комплекс апартаментов бизнес-класса с коммерческой инфраструктурой на первом этаже.

*Данные NSP