Топ 2019 для коммерсантов

Кто обзавёлся в прошлом году роскошным офисом в Петербурге? А кому достался крупный склад по схеме build-to-suit? Где образовался самый крупный коворкинг? И какие объекты выбирают операторы модных фудхоллов? NSP обобщила самые крупные публичные сделки купли-продажи и аренды в сфере коммерческой недвижимости, о которых мы писали в 2019-м. Купят ли ТРК «Галерея» у Morgan Stanley, остаётся интригой, а пока результаты года вышли довольно скромные. Среди офисных арендаторов по-прежнему лидирует Газпром с бесчисленными «дочками» и «внучками», а вот небольшие бизнес-центры охотно приобретают и для собственных нужд, и для инвестиций. В торговле царит минимализм и оптимизация. И только кладовщики ещё летом взбодрились и продолжают демонстрировать активность. 

ТОП-ОФИСЫ

Центральный офис банка ВТБ

Продавец: ВТБ
Покупатель: ФХК «Империя»
Площадь: 6400 кв.м
Цена: ориентировочно 800 млн – 900 млн руб.

В июне холдинг «Империя» (принадлежит сеть бизнес-центров «Сенатор») закрыл сделку по покупке бывшего офиса ВТБ на Большой Морской улице. До конца 1990-х здесь располагался Городской арбитражный суд, а затем бывший дом Вревских выкупил ВТБ и провёл там полную реконструкцию. Сеть бизнес-центров «Сенатор» зачислила новый шестиэтажный БЦ в класс А. Запрашиваемая арендная ставка – 2500–2700 руб./кв.м в месяц. 

Продавец: компания «Л1»
Покупатель: ООО «БЦ «Стоун»
Площадь: 6065 кв.м
Цена: 600 млн – 700 млн руб.

В сентябре УК Legat Invest продала бизнес-центр компании «Л1», который входит в состав жилого комплекса «Серебряные зеркала» в Петроградском районе. Семиэтажный БЦ класса В+ пустовал несколько лет и нашёл владельца благодаря реконцепции и новым арендаторам. Международная IT-компания «Вейваксесс Сервис» арендовала там недавно три этажа. Под зданием обустроен паркинг на 27 мест. Новым хозяином стало ООО «БЦ «Стоун». По данным СПАРК, «Стоун» принадлежит бывшему гендиректору ГК «Эталон» Дмитрию Заренкову.

Площадь: 6250 кв.м
Продавец: Группа «Эталон»
Покупатель: Федеральная таможенная служба 
Цена: 494,9 млн руб.

В сентябре «Эталон» продал семиэтажный бизнес-центр на территории комплекса «Царская столица» рядом с Московским вокзалом, где будет размещён головной офис Северо-Западной электронной таможни. При поиске таможенники рассматривали БЦ не старше 2016 года, с планировочными решениями, позволяющими организовать помещения по принципу open space. Комплекс «Царская столица» расположен в квартале, ограниченном Полтавским проездом, Кременчугской и Миргородской улицами. В нём всего 4065 квартир, в многоуровневых гаражах и подземных паркингах – 2884 места.

Продавец: банк «Тусар»
Покупатель: ООО «СТА Контракт»
Площадь: 4998 кв.м
Цена: 470 млн руб. 

БЦ «Тусар» на ул. Красного Курсанта был выставлен на торги Российского аукционного дома по процедуре банкротства. Он принадлежал ЗАО «Акционерный коммерческий банк «Тусар». Начальная цена лота составляла 200 млн рублей. Бизнес-центр находится на территории бывшей фабрики «Красное знамя», это реконструированный корпус фабричного общежития. Все офисы в БЦ сданы в аренду. На участие в аукционе поступило более 20 заявок. Победителем стала некая фирма «СТА Контракт» (учредитель – Александр Полоскин). 

Продавец: РАД по поручению 
Комитета имущественных отношений Петербурга
Покупатель: Трансмашхолдинг
Площадь: 4150 кв.м
Цена: 461 млн руб.

В начале декабря АО «Октябрьский электровагоноремонтный завод» (входит в Трансмашхолдинг) купил у города здания на наб. реки Мойки, 26. Общая площадь корпусов под литерами А, Б и Г составляет около 4150 кв.м. Компания намерена разместить там свой офис. Здания на Мойке, 26 – самый крупный и дорогой лот из тех, что город передал на реализацию в РАД. Продать этот имущественный комплекс Смольный собирался ещё десять лет назад. В ближайших планах КИО реализация сопоставимых по стоимости объектов недвижимости не значится.

ТОП-СКЛАДЫ

С учётом сделок в складских комплексах, расположенных в Ленобласти на пограничных с Петербургом территориях 

Проект build-to-suit в ИП «М10»

Конечный пользователь: «Лента»
Площадь: 70 000 кв.м
Цена: 3,5 млрд руб. (без учёта НДС)

В июне стало известно, что «Лента» строит складской комплекс по схеме BTS на территории индустриального парка «М10» под Тосно. Девелопером проекта выступает ГК «Ориентир», консультантом сделки – Cushman & Wakefield. Под объект «Ленты» выделено 20 га. Его ввод намечен на вторую половину 2020 года. Новый комплекс понадобился для расширения складских мощностей. Кроме мультитемпературного распределительного центра здесь разместится производство полуфабрикатов и кулинарных изделий. Новые мощности позволят обслуживать более 100 торговых комплексов в 20 с лишним городах Северо-Запада. ГК «Ориентир» (до 2017 года – «Логопарк девелопмент») создана шесть лет назад бывшим партнёром девелопера PNK Group Еленой Бондарчук. Индустриальный парк «М10» занимает территорию 700 га, резерв под застройку – более 400 га.

Конечный пользователь: «Марвел-Логистика»
Площадь: 51 000 кв.м
Цена: 1,5 млрд – 1,8 млрд руб.

В сентябре PNK Group заключила сделку о строительстве складского комплекса, который после ввода в эксплуатацию будет передан в собственность дочерней структуры IT-дистрибутора «Марвел-логистика». У компании, по её собственным данным, есть три склада – в Москве и Петербурге. Один из них – «PNK парк Валищево» – она арендует как раз у PNK Group.  Все купленные площади «Марвел-логистика» планирует сдавать в аренду сторонним компаниям, отмечает представитель Knight Frank St. Petersburg (компания выступила брокером сделки).  

Конечный пользователь: Maersk
Площадь: 23 700 кв.м
Цена: 1,86 млрд руб.

В июне та же PNK Group договорилась о строительстве производственно-складского комплекса класса А для компании Maersk. Инвестиции в первую очередь проекта составят $30 млн (по курсу рубля на конец декабря – около 1,86 млрд рублей). Один из крупнейших в мире операторов контейнерных перевозок купил в ИП «PNK парк Софийская КАД» участок размером 6,5 га. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank. Мультитемпературный комплекс будет включать камеры глубокой заморозки (до минус 25 градусов). Объект оснастят двумя трёхэтажными административно-офисными помещениями общей площадью около 2500 «квадратов». На территории отведены площадки для временного хранения контейнеров. Запуск объекта намечен на февраль 2020 года. 

Покупатель: «Диета-18»
Продавец: ООО «Хладотерминал»
Площадь: 21 700 кв.м
Цена: 800 млн – 1 млрд руб.

Весной холдинг «Диета-18» приобрёл предприятие «Хладотерминал», которое контролирует компанию «Скиф-логистик». В её собственности находится крупнейший холодильный терминал Петербурга на Софийской улице, 91, лит. Ц. Ранее этот актив принадлежал старшему вице-президенту банка «Санкт-Петербург» Владимиру Скляревскому и его партнёрам по УК «Фортис-Инвест». В состав складского комплекса входят низкотемпературные площади, распределительный центр и офисные помещения. Он предназначен для хранения замороженных продуктов питания. Это крупнейшая сделка на складском рынке Петербурга за 2019 год, без учёта контрактов built-to-suit.

ТОП-ОФИСЫ

Арендатор: компания «Газпром нефть»

БЦ «Коллегия» класса А 
Сдано: 17 000 кв.м

Сделка проходила в несколько этапов и окончательно завершилась во втором полугодии 2019-го. Консультантами выступили брокеры из Maris в ассоциации с CBRE. Бизнес-центр полностью сдан «Газпром нефти», которая не планирует переезжать в «Лахта-центр». Комплекс находится рядом с Исаакиевской площадью и Мариинским дворцом. Он состоит из двух корпусов: исторического, выходящего фасадом на Мойку, и современного семиэтажного здания со встроенным подземным паркингом на 120 авто. Имеются рабочая зона в формате open space, классические кабинеты, переговорные, конференц-залы, зоны отдыха и кафе.

БЦ «Дом 12» класса А в Новой Голландии
Сдано: 7230 кв.м

В начале 2019-го «Газпром нефть» арендовала помещения в реконструируемом корпусе на территории Новой Голландии. Компания разместит там цифровые центры компетенций из разных отраслевых направлений (геологоразведки, добычи, нефтепереработки и сбыта). В общей сложности на одной площадке будут работать более 300 программистов и инженеров. Общая площадь БЦ «Дом 12» – 15 900 кв.м. Это бывший лесной склад, расположенный на пересечении набережных Крюкова и Адмиралтейского каналов. Управляет островом ООО «Новая Голландия Девелопмент», подразделение Millhouse LLC Романа Абрамовича.

БЦ «Дом Карла Задлера» класса В+
Сдано: 6285 кв.м

Арендатор целиком занял историческое здание у метро «Василеостровская». Консультантом сделки выступила компания IPG.Estate. На четвёртом этаже заработал первый образовательный коворкинг под брендом «Практик» с лекториями и залами для мастер-классов. Помещения предлагают в субаренду: нарезка – от 23 до 100 кв.м, ставки – 1500–3000 руб./кв.м в месяц. Третий этаж предназначен для beauty-арендаторов. На втором уровне находятся Organic shop Zelenika, бутик бренда ValBer, салон Madrobots и другие мастерские дизайнеров. Первый уровень отдан фуд-проектам. 

БЦ «Сенатор» класса А
Сдано: 6000 кв.м

В ноябре JTI арендовала площадку под глобальный центр поддержки бизнеса. Аналогичные подразделения также будут открыты в Варшаве и Маниле. Табачная компания является крупнейшей в России по объёму продаж. Бизнес-центр состоит из четырёх корпусов общей площадью более 48 000 кв.м. Площадь девятиэтажного здания под литерой Щ, где и арендовано помещение, составляет 30 400 кв.м. По данным сайта «Сенатора», на момент объявления сделки в нём предлагался только один офис (180 кв.м) – по ставке 2000–2200 руб./кв.м в месяц.

БЦ «Невский 38» класса А
Сдано: 5189 кв.м

«Газпром нефть шельф» – дочернее общество ПАО «Газпром нефть». Это единственная нефтяная компания, осуществляющая добычу нефти на арктическом шельфе России (Приразломное нефтяное месторождение в Печорском море). О сделке стало известно в июне. БЦ «Невский 38» входит в сеть бизнес-центров «Сенатор» холдинга «Империя». Объект был куплен осенью 2017-го у «БФА-Девелопмент». Общая площадь здания – 12 544 кв.м. Разброс арендных ставок на свободные площади – от 1667 до 4500 руб./кв.м в месяц.

ТОП-ТОРГОВЛЯ

Арендатор: фуд-холл Eat Market

ТРК «Галерея»
Сдано: 3700 кв.м

Московская сеть фуд-холлов Eat Market открылась в октябре на пятом этаже в «Галерее» с расчётом на 10 000 посетителей в день. На площадке работают 40 ресторанных концепций, винный бар, морепродукты, кофейня, кондитерские, пивная и т.п. Пространство условно разделено на две части – европейскую и азиатскую. На входе работает небольшая лавка с продуктами. Специально для Eat Market на пятый этаж подвели дополнительные эскалаторы с четвёртого этажа комплекса. Вложения оператора в проект составили около $3 млн. Eat Market в «Галерее» – самый большой проект сети, которую развивает компания Zemskiy Group. 

ТРК «Миксер» 
Сдано: 2000 кв.м

Фитнес-центр (третий под таким названием в Петербурге) откроется на третьем этаже нового торгового комплекса, который обещают ввести в эксплуатацию в ближайшее время. Здесь разместятся тренажёрный зал, кардиозона, зал для групповых занятий, зона единоборств, финская сауна и пр. Проект развивает федеральная сеть фитнес-клубов «Молот» и «Легенда». Помимо спортклуба, якорными арендаторами трёхэтажного ТРК станут продуктовый супермаркет и семизальный мультиплекс. В начале 2017-го право аренды участка купило на торгах ООО «Звёздное», которое принадлежит Мушвигу Абдуллаеву, совладельцу ТД «Интерторг». (Компания владеет сетями «СемьЯ», Spar, «Идея».) Общая площадь здания – свыше 15 000 кв.м, арендопригодная – 12 600. Рядом предусмотрен паркинг на 400 мест. 

ТК «Невский Центр»
Сдано: 1700 кв.м

Флагманский магазин уральской парфюмерной сети «Золотое Яблоко» открылся на первом этаже ТК в середине декабря.  В ассортименте – более 200 000 наименований от 600 брендов: декоративная косметика категорий «масс-маркет» и «люкс», отделы азиатской, органической и аптечной косметики и пр. ТК «Невский Центр» в конце 2018-го был продан концерном Stockmann чешскому холдингу PPF Real Estate. Универмаг Stockmann в составе комплекса теперь работает на втором-пятом этажах. С первого уровня его убрали. Гастроном продолжает работу на минус первом уровне.

ТЦ «Монпансье» (Leo Mall)
Сдано: 1700 кв.м 

На Планерной улице откроется фудмаркет азиатской кухни «Гондза и Бондза» на 1000 посадочных мест. Он займёт около 1700 кв.м на четвёртом этаже ТЦ «Монпансье», который в ближайшее время должен сменить название на Leo Mall. В составе фудмаркета будут работать десять постоянных проектов и шесть pop-up корнеров. Все точки ориентированы на азиатскую кухню. Оператором проекта, отвечающим за открытие и выбор резидентов, станет компания «Агора. Гастроурбанистика», партнёром которой является Артём Балаев, создатель фестиваля «О, да! Еда!».

Дом мод
Сдано: 1528 кв.м

Японский бренд Uniqlo заработал в ноябре на первом и втором этажах Дома мод, который открылся после реконструкции. Брокер сделки – компания Colliers International, которая выступает автором реконцепции комплекса. У магазина есть три входа: два со стороны Каменноостровского и один – с площади Льва Толстого, а также объёмные витрины длиной 77 метров. В ассортименте представлены мужская, женская, детская одежда и одежда для малышей в концепции LifeWear. Общая площадь Дома мод – 13 000 кв.м.

ТОП-СКЛАДЫ

С учётом сделок в складских комплексах, расположенных в Ленобласти на пограничных с Петербургом территориях 

Арендатор: логистическая компания Major

Логопарк «Гориго» класса А
Сдано: 19 000 кв.м

Международная логистическая компания Major действует в интересах ИКЕА. Брокером сделки стала фирма Bright Rich | CORFAC International. О сделке стало известно в конце октября. Логопарк класса А Gorigo расположен в Горелово в составе индустриального парка Greenstate компании «ЮИТ», в двух км от пересечения КАД, Волхонского и Таллинского шоссе. Общая площадь комплекса – 87 000 кв.м, участка – 19 га. Британская компания Raven Russia в 2017 году выкупила логистический комплекс Gorigo у скандинавского фонда Northern Horizon Capital.

Складской комплекс «Армада парк»
Сдано: 13 000 кв.м

В ноябре «СберЛогистика» («дочка» Сбербанка) взяла в аренду склад  на территории терминала класса А «Армада Парк» в Шушарах. Консультант сделки – компания Knight Frank. Новая площадка станет частью федеральной складской инфраструктуры Сбербанка, цель которой – создание доступных качественных услуг хранения и фулфилмента в ключевых городах России (помимо Петербурга в Москве, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону и Владивостоке). Комплекс «Армада Парк» принадлежит холдингу «Адамант», общая площадь – 107 000 кв.м. К 2023 году компания планирует построить там ещё 135 000 кв.м производственно-складских площадей. 

Транспортно-складской комплекс УК «Грандо»
Сдано: 11 000 кв.м

Оператор сети «ВкусВилл» рассчитывает в течение четырёх лет довести количество продуктовых магазинов в Петербурге и Ленобласти до 500. С учётом расширяющейся логистики компания арендовала в сентябре площадку в складском комплексе УК Грандо. Ритейлер обустроит там распределительный центр. Логистический терминал «Грандо» возведён в 15 минутах от КАД и в пяти км от федеральной трассы М-10 Москва – Санкт-Петербург. Он занимает 30 га, там имеются три склада класса А (сухой тёплый, холодильный и кросс-докинга). Общая площадь складских площадей – 75 000 кв.м.

Складской комплекс «MLP Уткина заводь»
Сдано: 10 000 кв.м

В июле производитель линолеума IVC Group арендовал «квадраты» в комплексе «Уткина заводь». Брокером сделки выступила Knight Frank. IVC Group арендовала площади в «Уткиной заводи» с 2010 года, до подписания нового договора компания работала на 4400 кв.м. Складской комплекс «Уткина заводь» класса А расположен на внутренней стороне КАД, между Вантовым мостом и Мурманским шоссе. Площадь составляет 210 000 кв.м, площадь складских помещений – 180 000 кв.м. 

Производственно-складской комплекс класса B
Сдано: 9000 кв.м

В сентябре «Теремок» объявил, что не будет строить новое производство в промзоне Парнас, поскольку решил арендовать бывший распределительный центр «КЕЙ» на улице Репищева. Рестораторы разместятся  рядом с заводом «Чупа-Чупс». Здание взято в долгосрочную аренду и пройдёт реконструкцию. Консультантом сделки выступила компания Maris в ассоциации с CBRE. Объём инвестиций в проект – 200–250 млн рублей. В планах – завершение строительно-монтажных работ к апрелю, а запуск объекта – в июне 2020-го. На новой площадке будут установлены линии упаковки продукции в модифицированной газовой среде и в вакуум, конвейерная линия, автоматизированные мойки.